【正文】 行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 11 確定，所以可以在其它樓棟上進(jìn)行設(shè)計(jì)，整體戶型的配比應(yīng)接近在此所列戶型配比。 小面積大戶型，操作上可以把 95110 平方米的面積處理成三室兩廳一衛(wèi) ● 住宅戶型面積配比 ： 另可考慮 10%一室一廳，面積在 3545 平方米 注： 戶型面積不可過大基本上從 85 平方米 143 平方米。 ●陽臺(tái)進(jìn)深應(yīng)做到 米，使陽臺(tái)的功能增加 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 10 ●陽臺(tái)設(shè)獨(dú)立的上下水。 ●采用可調(diào)式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟。 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 一、 項(xiàng)目整體應(yīng)分兩期開發(fā) ： 一期以住宅高層為主，二期以寫字樓、公寓為主（若要考慮寫字樓一定要有充裕的地上停車位） □窗體設(shè)計(jì)建議 ●運(yùn)用凸窗與角窗相結(jié)合擴(kuò)大視野景觀。 ●具有前瞻性眼光，即使是用來自住的，也一定要以發(fā)展的眼光判斷此區(qū)域的期望價(jià)值。 ●注重整個(gè)小區(qū)的管理和整體的和諧。 ●非常注重環(huán)境。 □ 本案核心消費(fèi)群理想的居住形態(tài) □ 目標(biāo)客戶的基本特征 ： ◎ 以都市白領(lǐng)人士居多，屬于城市中產(chǎn)階級(jí)； ◎ 有文化品味，對(duì)好東西有鑒賞眼光； ◎ 不僅對(duì)住宅內(nèi)部的細(xì)節(jié)有執(zhí)著要求，同時(shí)看重整體社區(qū)氛圍； ◎ 傾向于按 “人以群分 ”來選擇自己的居住地點(diǎn)，他們重視鄰居； ◎ 相對(duì)年輕，因而渴望浪漫生活，想像力豐富 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 9 □目標(biāo)客戶共性 ●要求產(chǎn)品具有較高的品位和檔次。 5． 項(xiàng)目周邊住宅現(xiàn)狀 臟亂差 規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理 無現(xiàn)代都市感、處于發(fā)展初期 物業(yè)管理不理想 配套設(shè)施不夠完善 檔次較低 6． 項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀 不集中 相 對(duì)沉悶 臟亂差 以低矮的民房為主、檔次較低 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 7 從事的行業(yè)以廢品收購(gòu)、門窗玻璃裝修，修理為主，行業(yè)檔次較低 形象定位 □ 便捷的： □ 時(shí)尚的 □ 簡(jiǎn)約的 □ 尊貴的 □ 低碳的 □ 有潛力的 □ 升值的 生活定位訴求 （ 1） 、生活情調(diào)需求（舒適的、浪漫的、便利的）； （ 2） 、高質(zhì)量的居住需求（健康的、生態(tài)的、低碳的、高科技的、安全的）； （ 3） 、交際與發(fā)展的（對(duì)多功能的會(huì)所）商務(wù)需求； （ 4） 、子女教育的需求； （ 5） 、文化藝術(shù)氛圍之需求（主題景觀文化小品）； ◇ 整體定位 —— 高尚社區(qū) —— 中等價(jià)位 ◇ 平頂山高層高尚 社區(qū) 項(xiàng)目案名定位 項(xiàng)目定位 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 8 ◇ 總案名：華坤景山莊園 ◇ 一期案名：御景 ◇ 二期案名 ：理想 城 目標(biāo)客戶群定位 主力購(gòu)買群： 以平頂山市都市白領(lǐng)為主，涵蓋 周邊大型工礦企業(yè)職工、周邊經(jīng)商者、周邊私營(yíng)業(yè)主、附近老住戶、周邊二次置業(yè)者 、投資客。 4． 本項(xiàng)目的地理位置及道路交通狀況良好，地質(zhì)、地形應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。 3． 項(xiàng)目附近生活配套、市政基礎(chǔ)及公建設(shè)施 3． 1 生活配套 據(jù)初步調(diào)查，本項(xiàng)目地處平頂山市南城區(qū)，附近現(xiàn)已具備成熟的日常生活配套設(shè)施、方便的交通路線及逐漸完善的休閑娛樂設(shè)施，但附近的商業(yè)和休閑娛樂設(shè)施檔次相對(duì)較低。本案周邊的交通相對(duì)便利，地塊內(nèi)地勢(shì)南高北低。 戶型：兩室兩廳 平方米，一室一廳一衛(wèi) 53 平方米，三室兩廳一衛(wèi) 平方米、 93 平方米、 97 平方米。 三、瑞鑫苑 （一）、項(xiàng)目電話： 326666 3267777 （二）、項(xiàng)目地：平頂山建設(shè)路與東環(huán)路交匯處 （三）、開 發(fā) 商：平頂山市 瑞旌 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （四）、銷售代理：平頂山 市平安房地產(chǎn)咨詢公司 （五）、踩盤內(nèi)容： 價(jià)位待定， 3200 元 /平方米 小區(qū)規(guī)模：占地 1 萬余平方米，總建筑面積 3 萬余平方米，共 2 棟18 層高層 戶型：兩室一廳 平方米、三室兩廳一衛(wèi) 平方米、三室兩廳二衛(wèi) 平方米 四、項(xiàng)目名稱：金城麗景 （一）、項(xiàng)目電話： 6127777 2366555 （二）、項(xiàng)目地：平頂山開源路南段 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 5 （三）、開 發(fā) 商：平頂山市立威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （四 )、代理商：和創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。總建筑面具 23 萬平方米，一期 6 萬平方米。 平頂山市博宇房地產(chǎn)顧問有限公司 前言 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 3 2020 年 8 月 18 日 一：建工盛世華庭 （一）、項(xiàng)目電話： 646666 2997777 （二）、項(xiàng)目地：平頂山市開源路南段 （三）、開 發(fā) 商：河南建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （四）、踩盤內(nèi)容： 價(jià)位，待定 小區(qū)規(guī)模：共 3 棟高層 戶型：兩室兩廳一衛(wèi) 平方米、三室兩廳兩衛(wèi) 平方米、另外戶型待定。景山莊園打造為開源路地標(biāo)性高尚住宅小區(qū)。 我們將要達(dá)成的目標(biāo) 從市場(chǎng)角度為公司謀取最大利益，打造公司品牌形象。 考慮到我公司提供的營(yíng)銷手段所需的前期準(zhǔn)備時(shí)較長(zhǎng)，另我公司將對(duì)項(xiàng)目作更為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，并根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果擬定最終的營(yíng)銷策劃方案。 平頂山華坤景山莊園項(xiàng)目物業(yè) 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 策 劃 方 案 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 1 目錄 一、前言 二、相關(guān)項(xiàng)目概況 三、項(xiàng)目地塊分析 四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議 五、項(xiàng)目亮點(diǎn)設(shè)置 六、項(xiàng)目 SWOT 分析 七、項(xiàng)目營(yíng)銷策略 八、項(xiàng)目營(yíng)銷廣告推廣方案 九、項(xiàng)目的資金回收計(jì)劃 十、結(jié)束語 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 2 自從我公司接到貴公司的合作意向后，我公司先后派出了數(shù)十人次對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了初步的市場(chǎng)調(diào)查，此項(xiàng)目可行性操作建議是在僅經(jīng)過初步的市場(chǎng)調(diào)查的條件下臨時(shí)擬定的操作計(jì)劃，僅供參考； 若屆時(shí)因項(xiàng)目籌備進(jìn)度或者其它不可抵抗原因可能造成開盤時(shí)間調(diào)整，營(yíng)銷推廣方案也會(huì)因現(xiàn)實(shí)情況而有適當(dāng)?shù)钠?。在結(jié)束報(bào)告之前，對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)給予我們的此次機(jī)會(huì)深表感謝。 把華坤 為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速回籠資金。 二、 貴人國(guó)際一期紫荊城 （一）、開發(fā)商：平頂山貴人居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （二 ）、項(xiàng)目電話： 8866777 （三）、項(xiàng)目地址：火車站對(duì)面 周邊 項(xiàng)目概況 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 4 （四）、踩盤內(nèi)容： 價(jià)格：當(dāng)前均價(jià) 3700 元 /平方米 小區(qū)整體規(guī)劃 65 畝，一期 15 畝。 戶型：兩室兩廳一衛(wèi)戶型 80 平方米、 83 平方米，三室兩廳一衛(wèi) 103 平方米、 120 平方米，三室兩廳二衛(wèi) 143 平方米、 138 平方米。 （四）、踩盤內(nèi)容： 價(jià)位待定，估計(jì)均價(jià) 3500 元 /平方米 小 區(qū)規(guī)模：占地 5 萬余平方米，總建筑面積 11 萬余平方米，共 9 棟15 層建筑。 1． 地理位置及道路交通 本案位于平頂山市開源路與神馬大道交匯處西南角。 2． 地形地質(zhì) 該地段原來牛莊村土地，是城中村改造項(xiàng)目，從附近開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案可項(xiàng)目 地塊分析 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 6 以推斷，該項(xiàng)目地塊地形地質(zhì)條件基本符合住宅開發(fā)要求。 供暖方面可考慮小區(qū)內(nèi)市政集中供暖，或采用其他采暖方式。生活配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施基本上可滿足項(xiàng)目要求 。 游離客戶群： 國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)、平頂山其它區(qū)位潛力購(gòu)房者、周邊待婚青年、剛畢業(yè)沒多久的大中專畢業(yè)生等初次置業(yè)者 □核心消費(fèi)群分析 這是一群中等及中等偏上收入階層，生活壓力不是很大，有一定的積蓄，大部分有自己的店鋪或穩(wěn)定的收入，部分是在單位有一定職務(wù)的中層領(lǐng)導(dǎo)或收入穩(wěn)固的雙職工，有 一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。與均好性相比，更注重樓盤的獨(dú)到之處高于地理位置。包括周邊區(qū)域環(huán)境和小區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境。 ●對(duì)于 知識(shí)型的中產(chǎn)階級(jí)以上客戶潛意識(shí)里他們認(rèn)為自己是與別人不同 的。 ●同等地理位置相比，居住在這里更有層次和格調(diào)。 ●落地玻璃陽臺(tái)或落地窗的運(yùn)用。 ●玻璃可采用平頂山目前沒有的彩玻，以提升項(xiàng) 目賣點(diǎn)。 二、戶型設(shè)計(jì)建議： 住宅： 85—— 95 平方米二居戶型（二室二廳一衛(wèi)）盡量設(shè)計(jì)成二室 二廳可以根據(jù)客戶要求裝修成三室一廳 100120 平方米三居戶型（三室一廳一衛(wèi)，三室二廳一衛(wèi)） 主力戶型為二室二廳和三室二廳 稍大客廳，大主臥，其余為小臥 所有戶型均采用通風(fēng)，明廚， 3 米標(biāo)準(zhǔn)層高。二室二廳和三室兩廳作主導(dǎo)戶型，三房戶型設(shè)主人套房。 華坤服務(wù)是高尚社區(qū)發(fā)展的必然方向。 □ 與綠類生活全 接觸： “城市綠肺” 的最親近受益者！ 項(xiàng)目亮點(diǎn)設(shè)置 本案物業(yè)管理的提升 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 12 □ 與自然逸居全親近：休閑觀景相映成趣！ □ 堅(jiān)持低密度的規(guī)劃風(fēng)格： 只有蓋得少一點(diǎn)，才能蓋得好一點(diǎn)！ ◇建筑藝術(shù)化