【正文】 (七 ) 融資期內(nèi)項目銷售進度及收益預(yù)測 ................................... 49 八、 增信措施 ....................................................... 54 (一 ) 土地抵押擔保 ................................................... 54 (二 ) 連帶責(zé)任擔保 威海泰浩建設(shè)集團有限公司 ............................. 56 (三 ) 個人無限連帶責(zé)任擔保 集團實際控制人王建華 .......................... 56 九、 項目合規(guī)性分析 ................................................. 56 (一 ) 信托合法性 ..................................................... 56 (二 ) 信托資金運用合規(guī)性 .............................................. 56 十、 風(fēng)險分析與對策 ................................................. 57 (一 ) 風(fēng)險揭示 ....................................................... 57 (二 ) 風(fēng)險控制措施 ................................................... 57 盡職調(diào)查 報告 II 十一、 公司標準要求 ................................................. 58 十二、 調(diào)查結(jié)論及建議 ............................................... 58 十三、 信托相關(guān)文件 ................................................. 59 十四、 項目文件資料清單 .............................................. 59 盡職調(diào)查 報告 3 / 61 根據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)， 國民 信托有限 公司（以下簡稱“ 國民信托”）擬推出 《 威海泰浩華居 項目收益權(quán) 集合資金信托計劃》（以下簡稱“信托計劃”或“本信托計劃”） ，本著恪盡職守，誠實謹慎的原則， 國民 信托對此項目進行了盡職調(diào)查 。 本信托計劃的 融資人為 威海泰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (以下簡稱“ 泰浩地產(chǎn) ” )，受托人為國民信托。 融資人到期按約定的價格回購上述 資產(chǎn) 收益權(quán)，實現(xiàn)信托資金的退出。 泰浩地產(chǎn)以其持有的泰浩華居三期、四期的 67451 平方米的土地及其在建工程（已 建設(shè) 完工） 為本次融資提供抵押擔保，該抵押物評估價值為 【 23100】 萬元人民幣，抵押率為【 %】； 泰浩地產(chǎn)的大股東 威海泰浩建設(shè)集團 有限公司 (以下簡稱“ 泰浩集團 ” )為本次 融資提供連帶責(zé)任保證擔保 ； 泰浩集團的實際控制人王建華為本次 融資提供連帶責(zé)任保證擔保 。 一、 信托基本要素 信托名稱： 威海泰浩華居 項目收益權(quán)集合資金信托計劃； 信托規(guī)模： 人民幣 1億元 ； 信托期限： 24 個月 （滿 12個月或滿 18個月可提前還款） ； 融資 人 ： 威海泰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 委托人 ： 合格投資者 ； 受托人：國民信托 有限公司 ； 資金保管行 ：廣東發(fā)展銀行 盡職調(diào)查 報告 4 / 61 資金 監(jiān)管行 ： 中國民生 銀行 威海分 行 ； 信托資金運用方式： 受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓 泰浩地產(chǎn)位于文登市 開發(fā)區(qū) 的泰浩華居三期、四期項目 的全部資產(chǎn)之收益權(quán) （包括但不限于經(jīng)營、管理以及處置項目資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益） ，融資人到期按約定的價格回購上述資產(chǎn)收益權(quán)，實現(xiàn)信托資金的退出 。 1 解押事項 ： 信托計劃存續(xù)期間，經(jīng)受托人同意， 泰浩地產(chǎn)可申請解除部分在建工程抵押以進行銷售，但 每次解除抵押前，乙方應(yīng)先將本次抵押物對應(yīng)的銷售解押保證金足額打入銷售回款賬戶后，甲方可同意辦理對應(yīng)抵押物銷售解押手續(xù) ,解押保證金計算公式如下： 當泰浩華居三期、四期 預(yù)計 銷售收入不超過 1 億元時，解押保證金 =抵押物的預(yù)計銷售收入 *30%； 當泰浩華居三期、四期 預(yù)計 銷售收入大于 1 億元時，解押保證金 =抵押物的預(yù)計銷售收入 *60%。 1 信托資金退出方式： 信托到期時由 泰浩地產(chǎn) 回購 泰浩華居三期、四 期 項目 的收益權(quán)。 占用凈資本額度： 300 萬元 。 2 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)控標準評分得分： 6分 。 項目 收益權(quán)回購日向受托人支付本金和最后一期溢價部分； 第五步 受托人在收到溢價部分、本金及相關(guān)收入后，將向受益人分配信托利益； 第六步 受托人盡受托人職責(zé)，根據(jù)信托合同收取信托報酬 、信托服務(wù)費 ； 第七步 保管行負責(zé)信托資金的保管、劃撥等，按約收取保管費。 金額與形式 受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金（以下簡稱“轉(zhuǎn)讓價款”）以受托人名義受讓 泰浩地產(chǎn)位于文登市 開發(fā)區(qū) 的泰浩華居三期、四期項目 全部資產(chǎn)的收益權(quán) ， 泰浩地產(chǎn) 到期按約定的價格回購上述 項目 收益權(quán)，實現(xiàn)信托資金的退出。 資金用途 信托資金用于 支付泰浩華居三期、四期項目前期建設(shè)相關(guān)合作單位墊付的工程款，主要是泰浩集團墊付的工程款 。 回購價款的支付 回購價款中超過轉(zhuǎn)讓價款部分（即超過本金的溢價部分），按 半年 分期支付，首次支付日為 自信托成立 后 【 5】個工作日內(nèi)，以后信托每滿 6 個月對應(yīng)日后的【 5】個工作日內(nèi)為支付日，轉(zhuǎn)讓價款部分（即本金部分）于 最后一期 支付日 一并支付即： 第一期支付日：自信托成立 后的 5個工作日內(nèi) ； 當期回購價款 =轉(zhuǎn)讓價款 4%。 第三 期支付日： 自信托成立 滿 12 個月后的 5個工作日內(nèi) ； 當期回購價款 =轉(zhuǎn)讓價款 %【當期信托存續(xù)天數(shù) /360】。 第五 期支付日：回購日 ，為信托成立滿兩年對應(yīng)日 ； 當期回購價款 =轉(zhuǎn)讓價款 +轉(zhuǎn)讓價款 %【當期信托存續(xù)天數(shù) /360】。 第二期至第五 期的支付公式中的“當期信托存續(xù)天數(shù)”指 上一支付日（第二期計算時，則為信托成立日，含）至本次支付日（第五 期計算時，則為信托終止日，不含）之間的天數(shù)。 同時滿足下列條件，乙方可以選擇提前回購： （ 1）甲方持有項目收益權(quán)滿 12 個月或滿 18個月； （ 2）必須一次性全部提前回購，不得拆分； （ 3）必須提前一個月通知甲方。乙方應(yīng)當在提前回購日（第五期支付日）將回購價款一次性足額向甲方支付。 盡職調(diào)查 報告 8 / 61 (二 ) 受托人對信托財產(chǎn)的管理 經(jīng)營監(jiān)管 泰浩地產(chǎn) 須每 月 度 向受托人提供資料如下： （ 1） 資金使用 情況報告，報告 內(nèi)容包括但不限于項目工程進度；項目資金使用情況。 （ 3） 每月向 受托人提供會計報表，并配合受托人進行日常賬務(wù)情況核查，包括提供賬務(wù)處理的原始憑證、明細賬、總賬等資料。 資金監(jiān)管 受托人 、 中國民生 銀行股份有限公司 威海分 行 、 泰浩地產(chǎn) 三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，以 泰浩地產(chǎn) 名義開立三方資金監(jiān)管專戶，用于信托計劃資金專項使用和銷售回 款的監(jiān)管。信托資金只能用于支付 泰浩華居三期、四期項目前期建設(shè)相關(guān)合作單位墊付的工程款 等 ，主要是泰浩集團墊付的工程款 。 （ 2）資金歸集。 信托存續(xù) 期滿 第 n個月末 累計賬戶余額 占融資規(guī)模比例 相應(yīng)處置策略 第 21 個月末 實際信托規(guī)模 5% 5% 任意價格處置抵押物 第 22 個月末 實際信托規(guī)模 20% 20% 任意價格處置抵押物 第 23 個月末 實際信托規(guī)模 30% 30% 任意價格處置抵押物 第 24 個月末 實際信托規(guī)模 100% 100% 任意價格處置抵押物 盡職調(diào)查 報告 9 / 61 （ 3）對融資期間內(nèi)銷售回款進行監(jiān)管。 (三 ) 信托財產(chǎn)退出方式 信托項目終止時，交易對手按約支付全部回購價款，以此實現(xiàn)信托財產(chǎn)退出。 （ 3） 信托財產(chǎn)產(chǎn)生的其他收入。 信托利益的分配： （ 1） 期間分配 本信托計劃成立滿 一 年時分配第一次信托利益，分配時間為信托成立滿 一 年之對應(yīng)日后 15個工作日內(nèi)。 （ 2） 信托終止時分配 當信托終止，受托人需于信托終止后 15 個工作日內(nèi)將信托利益全部分配予受益人。 （ 4） 信托財產(chǎn)的分配 1．信托財產(chǎn)在支付所有信托費用后，進行分配。 2．支付所有信托費用后，信托財產(chǎn)按照下列次序分配： 第一序列：向所有受益人返還信托本金。 盡職調(diào)查 報告 10 / 61 第三序列：如還有剩余，剩余部分作為信托報酬，歸受托人所有。 (二 ) 信托費用 信托費用的種類 受托人因處理信托事務(wù)所產(chǎn)生的費用包括但不限于下列各項： 信托財產(chǎn)管理、運用或處分過程中及信托終止后應(yīng)繳納的各項稅費和其他由于管理、運用或處分信托財產(chǎn)而產(chǎn)生的費用； （ 1） 信托報酬 及信托服務(wù)費 ： 約 4%/年 ； （ 2） 銀行保管費以及監(jiān)管費： %/年； （ 3） 代銷 服務(wù)費 =代銷 的各委托人持有的信托份額 【 費率 】 % 2。 (三 ) 信托 收入 信托報酬 及信托服務(wù)費 為信托資金總額的 約 4%/年 。 公司 成立于 2021 年 9月，注冊資金 5000 萬元 ，擁有建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)二 級資質(zhì)。作為泰浩集團的核心組成部分，泰浩 地 產(chǎn)自成立以來，即以“打造品牌項目、用心締造完美”為己任，致力于精品樓盤的開發(fā)建設(shè)，先后開發(fā)了威海新浪嶼花園、苘山正陽花園和文苑花園、大水泊福新園和泰浩華新園、文登泰浩華府和泰浩華居等精品樓盤，其中苘山正陽花園小區(qū)被譽為“ 2021 威海市村鎮(zhèn)開發(fā)示范獎”， 品牌形象已日益深入人心。 公司擁有員工 58 人，其中具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員 47 人，占總?cè)藬?shù)的81%，中級以上資格證書的人員 12人，技術(shù)力量較強。 (二 ) 股東構(gòu)成 盡職調(diào)查 報告 12 / 61 截止調(diào)查日，公司股東構(gòu)成如下： 泰浩地產(chǎn)的 股權(quán)結(jié)構(gòu) 股東 名稱 出資 金額 出資 比例 出資方式 威海泰浩建設(shè)集團有限公司 42,500, 85% 貨幣 王浩 3,750, % 貨幣 王玉倩 3,750, % 貨幣 合計 50,000, 100% (三 ) 歷史沿革 設(shè)立： 根據(jù)威海市工商行政管理局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局的調(diào)檔資料顯示， 2021 年 9月 12 日 ， 威海泰浩建設(shè)集團有限公司出資 1700 萬元人民幣，王玉倩出資 150萬元人民幣 ， 王浩出資 150 萬元人民幣， 共同設(shè)立 威海泰浩 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，注冊資本 2021 萬元人民幣 ，法定代表人為王浩，注冊號為 371021228005831，類屬房地產(chǎn)行業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售（憑資質(zhì)經(jīng)營）（法律、法規(guī)、國務(wù)院規(guī)定禁止的項目除外；法律、法規(guī)、國務(wù)院規(guī)定限制項目的，須取得許可證后方可經(jīng)營） 盡職調(diào)查 報告 13 / 61 股東（發(fā)起人） 股東（發(fā)起人）名稱：王浩，證件類型：中華人民共和國居民身份 證 ， 證 件 號 碼 ：371081197606191011，出資額：150，持股比例： ，出資方式：貨幣，備注：自然人，出資時間：20210912，余額交付期限：，實繳出資額： 150，出資方式：貨幣；股東（發(fā)起人）名稱：王玉倩，證件類型：中華人民共和國居民身 份 證 ， 證 件 號 碼 ：370063272021102，出資額： 150，持股比例： ，出資方式：貨幣，備 注：自 然人，出 資時間：20210912，余額交付期限：，實繳出資額： 150，出資方式：貨幣；股東（發(fā)起人）名稱：威海泰浩建設(shè)集團有限公司，證件類型：營 業(yè) 執(zhí) 照 ， 證 件 號 碼 ：3710032800748，出資額： 1700，持股比例： 85，出資方式：貨幣，備注：企業(yè)法人，出資時間：20210912，余額交付期限：，實繳出資額： 1700，出資方式：貨幣； 股東（發(fā)起人）名稱：威海泰浩建設(shè)集團有限公司，證件類型：營 業(yè) 執(zhí) 照 ， 證 件 號 碼 ：3710032800748，出資額： 2550，持股比例： 85，出資方式：貨幣，備注：企業(yè)法人，出資時間：20211027，余額交付期限：，實繳出資額： 2550，出資方式：貨幣；股東（發(fā)起人）名稱：王浩，證件類型：中華人民共和國居民身 份 證 ， 證 件 號 碼 ：371081197606191011，出資額：2