【正文】 建材、鋼材、五金交電的批發(fā)零售。注冊(cè)資本 5000 萬(wàn) 元，總資產(chǎn) ，年開發(fā)和施工能力各 30萬(wàn)平方米， 2021 年實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 12 億元。此次融資金額 1 億元，年利息為 1650 萬(wàn)元，按照 2021 年 11月的利潤(rùn)總額計(jì)算，保障倍數(shù)也在 倍。 盡職調(diào)查 報(bào)告 21 / 61 負(fù)債結(jié)構(gòu)分析 : 從 上表中可以看出 ， 在 2021 年貨幣政策相對(duì)寬松的環(huán)境下，公司因華府項(xiàng)目從文登農(nóng)行貸款 7000 萬(wàn)元人民幣，使得公司 20212021 年的長(zhǎng)期借款分別為 7000萬(wàn)、 7000 萬(wàn)和 4000 萬(wàn)，至 2021 年 11 月底，公司銀行借款全部還清，不存在長(zhǎng)期借款，公司負(fù) 債主要為流動(dòng)負(fù)債。 重要資產(chǎn)科目明細(xì)分析： 1） 應(yīng)收賬款： 盡職調(diào)查 報(bào)告 19 / 61 2021 年 2021 年 11 月，公司應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的比例分別為 %、 %、%和 %， 占比相對(duì)穩(wěn)定，且性質(zhì)均為應(yīng)收房款，賬齡均在 1 年以內(nèi)，流動(dòng)性較強(qiáng)。 (二 ) 股東構(gòu)成 盡職調(diào)查 報(bào)告 12 / 61 截止調(diào)查日，公司股東構(gòu)成如下： 泰浩地產(chǎn)的 股權(quán)結(jié)構(gòu) 股東 名稱 出資 金額 出資 比例 出資方式 威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司 42,500, 85% 貨幣 王浩 3,750, % 貨幣 王玉倩 3,750, % 貨幣 合計(jì) 50,000, 100% (三 ) 歷史沿革 設(shè)立： 根據(jù)威海市工商行政管理局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局的調(diào)檔資料顯示， 2021 年 9月 12 日 ， 威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司出資 1700 萬(wàn)元人民幣，王玉倩出資 150萬(wàn)元人民幣 ， 王浩出資 150 萬(wàn)元人民幣， 共同設(shè)立 威海泰浩 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，注冊(cè)資本 2021 萬(wàn)元人民幣 ，法定代表人為王浩，注冊(cè)號(hào)為 371021228005831，類屬房地產(chǎn)行業(yè)。 (三 ) 信托 收入 信托報(bào)酬 及信托服務(wù)費(fèi) 為信托資金總額的 約 4%/年 。 （ 4） 信托財(cái)產(chǎn)的分配 1．信托財(cái)產(chǎn)在支付所有信托費(fèi)用后，進(jìn)行分配。 (三 ) 信托財(cái)產(chǎn)退出方式 信托項(xiàng)目終止時(shí)，交易對(duì)手按約支付全部回購(gòu)價(jià)款，以此實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)退出。 資金監(jiān)管 受托人 、 中國(guó)民生 銀行股份有限公司 威海分 行 、 泰浩地產(chǎn) 三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，以 泰浩地產(chǎn) 名義開立三方資金監(jiān)管專戶，用于信托計(jì)劃資金專項(xiàng)使用和銷售回 款的監(jiān)管。 同時(shí)滿足下列條件，乙方可以選擇提前回購(gòu)： （ 1）甲方持有項(xiàng)目收益權(quán)滿 12 個(gè)月或滿 18個(gè)月； （ 2）必須一次性全部提前回購(gòu)，不得拆分； （ 3）必須提前一個(gè)月通知甲方。 回購(gòu)價(jià)款的支付 回購(gòu)價(jià)款中超過轉(zhuǎn)讓價(jià)款部分（即超過本金的溢價(jià)部分），按 半年 分期支付，首次支付日為 自信托成立 后 【 5】個(gè)工作日內(nèi)，以后信托每滿 6 個(gè)月對(duì)應(yīng)日后的【 5】個(gè)工作日內(nèi)為支付日，轉(zhuǎn)讓價(jià)款部分（即本金部分）于 最后一期 支付日 一并支付即： 第一期支付日：自信托成立 后的 5個(gè)工作日內(nèi) ； 當(dāng)期回購(gòu)價(jià)款 =轉(zhuǎn)讓價(jià)款 4%。 2 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分得分： 6分 。 一、 信托基本要素 信托名稱： 威海泰浩華居 項(xiàng)目收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃； 信托規(guī)模： 人民幣 1億元 ； 信托期限： 24 個(gè)月 （滿 12個(gè)月或滿 18個(gè)月可提前還款） ； 融資 人 ： 威海泰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 委托人 ： 合格投資者 ； 受托人：國(guó)民信托 有限公司 ； 資金保管行 ：廣東發(fā)展銀行 盡職調(diào)查 報(bào)告 4 / 61 資金 監(jiān)管行 ： 中國(guó)民生 銀行 威海分 行 ； 信托資金運(yùn)用方式： 受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓 泰浩地產(chǎn)位于文登市 開發(fā)區(qū) 的泰浩華居三期、四期項(xiàng)目 的全部資產(chǎn)之收益權(quán) （包括但不限于經(jīng)營(yíng)、管理以及處置項(xiàng)目資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益） ，融資人到期按約定的價(jià)格回購(gòu)上述資產(chǎn)收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出 。 盡職調(diào)查 報(bào)告 國(guó)民信托有限公司 威海泰浩華居 項(xiàng)目收益權(quán) 集合 資金信托 計(jì)劃 盡 職 調(diào) 查 報(bào) 告 直接調(diào)查人： 梁春 陳聰 協(xié)助調(diào)查人： 滕召學(xué) 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 提交部門： 信托資產(chǎn)管理三 部 部門負(fù)責(zé)人： 滕召學(xué) 項(xiàng)目類型： 收益權(quán)信托 項(xiàng)目來(lái)源： 信托資產(chǎn)管理三 部 盡職調(diào)查 報(bào)告 I 目錄 一、 信托基本要素 .................................................... 3 二、 信托交易結(jié)構(gòu) .................................................... 5 (一 ) 交易結(jié)構(gòu)圖 ...................................................... 5 (二 ) 交易結(jié)構(gòu)說明 .................................................... 5 三、 信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用 ............................................... 6 (一 ) 信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式 ............................................. 6 (二 ) 受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的管理 ........................................... 8 (三 ) 信托財(cái)產(chǎn)退出方式 ................................................. 9 四、 信托收益、費(fèi)用、報(bào)酬 ............................................. 9 (一 ) 信托收益 ........................................................ 9 (二 ) 信托費(fèi)用 ....................................................... 10 (三 ) 信托收入 ....................................................... 10 五、 融資方背景調(diào)查 ................................................. 10 (一 ) 融資方基本情況 ................................................. 10 (二 ) 股東構(gòu)成 ....................................................... 11 (三 ) 歷史沿革 ....................................................... 12 (四 ) 公司治理及管理層簡(jiǎn)介 ............................................ 15 (五 ) 財(cái)務(wù)狀況分析 ................................................... 16 六、 控股股東（擔(dān)保方）背景調(diào)查 ....................................... 24 (一 ) 控股股東基本情況 ................................................ 24 (二 ) 股東構(gòu)成 ....................................................... 25 (三 ) 歷史沿革 ....................................................... 25 (四 ) 公司治理及管理層簡(jiǎn)介 ............................................ 28 (五 ) 財(cái)務(wù)狀況分析 ................................................... 29 七、 資金運(yùn)用可行性分析 .............................................. 36 (一 ) 項(xiàng)目概況 ....................................................... 36 (二 ) 項(xiàng)目背景 ....................................................... 40 (三 ) 項(xiàng)目批復(fù)及證照 ................................................. 43 (四 ) 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ................................................... 44 (五 ) 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 ................................................... 45 (六 ) 資金運(yùn)用情況介紹 ................................................ 47 (七 ) 融資期內(nèi)項(xiàng)目銷售進(jìn)度及收益預(yù)測(cè) ................................... 49 八、 增信措施 ....................................................... 54 (一 ) 土地抵押擔(dān)保 ................................................... 54 (二 ) 連帶責(zé)任擔(dān)保 威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司 ............................. 56 (三 ) 個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保 集團(tuán)實(shí)際控制人王建華 .......................... 56 九、 項(xiàng)目合規(guī)性分析 ................................................. 56 (一 ) 信托合法性 ..................................................... 56 (二 ) 信托資金運(yùn)用合規(guī)性 .............................................. 56 十、 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ................................................. 57 (一 ) 風(fēng)險(xiǎn)揭示 ....................................................... 57 (二 ) 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 ................................................... 57 盡職調(diào)查 報(bào)告 II 十一、 公司標(biāo)準(zhǔn)要求 ................................................. 58 十二、 調(diào)查結(jié)論及建議 ............................................... 58 十三、 信托相關(guān)文件 ................................................. 59 十四、 項(xiàng)目文件資料清單 .............................................. 59 盡職調(diào)查 報(bào)告 3 / 61 根據(jù)《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)， 國(guó)民 信托有限 公司（以下簡(jiǎn)稱“ 國(guó)民信托”）擬推出 《 威海泰浩華居 項(xiàng)目收益權(quán) 集合資金信托計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱“信托計(jì)劃”或“本信托計(jì)劃”） ，本著恪盡職守，誠(chéng)實(shí)謹(jǐn)慎的原則， 國(guó)民 信托對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了盡職調(diào)查 。 融資成本： %/年 ； 1 信托報(bào)酬 及信托服務(wù)費(fèi) ： 約 4%/年 ； 1 資金 保管 /監(jiān)管費(fèi)： %/年 ； 1 委托人預(yù)期收益 : %/年 （暫定） ； 1 銷售 費(fèi)用： 擬由券商或第三方推介發(fā)行，費(fèi)率不超過 %/年 ； 1 還 款來(lái)源： 第一還款來(lái)源是 泰浩華居三期、四期 項(xiàng)目的銷售收入，預(yù)計(jì)銷售收入 為 25879萬(wàn) 元 ，超過融資額的 2 倍以上，有足額銷售收入用于歸還； 第二還款來(lái)源是 泰浩地產(chǎn)擁有的泰浩華新園項(xiàng)目的銷售收入， 該項(xiàng)目預(yù)計(jì) 剩余銷售收入為 7300 萬(wàn)元 ； 第三還款來(lái)源是泰浩集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入， 其業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)開發(fā)外，還包括建筑施工和物業(yè)管理，截至 2021 年 09 月，泰浩集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約 億元人民幣。 二、 信托交易結(jié)構(gòu) (一 ) 交易結(jié)構(gòu)圖 (二 ) 交易結(jié)構(gòu)說明 第一步 社會(huì)合格投資