【正文】 ① 1999年4月：長興房地產(chǎn)成立，性質(zhì)為民營，注冊資金210萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級；② 2003年5月，增加注冊資金210萬元，達(dá)到500萬元；③ 2006年6月，增加注冊資金500萬元，達(dá)到1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為三級；④ 2007年11月，增加注冊資金1000萬元，達(dá)到2000萬元；⑤ 2008年，增加注冊資金3000萬元，達(dá)到2000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二級；⑥ 2011年8月，增加注冊資金3000萬元，達(dá)到8000萬元。信托終止時，受益人應(yīng)獲分配的信托利益=所持信托份額1元+所持信托份額1元預(yù)期年華收益率（信托實際存續(xù)期限/360）。本信托的受益人預(yù)期年化收益率，24個月期限的收益率為：（1）100萬≤單筆認(rèn)購金額＜300萬 【10】%/年；（2）300萬≤單筆認(rèn)購金額 【11】%/ 年；信托利益的分配：（1） 期間分配本信托計劃存續(xù)期間分配信托收益方案如下：第一期支付日：第二回購價款支付日后5個工作日內(nèi)；第二期支付日：第三回購價款支付日后5個工作日內(nèi)；第三期支付日：第四回購價款支付日后5個工作日內(nèi)；受益人當(dāng)期可獲得的信托利益=所持信托份額1元預(yù)期收益率當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù)/360。四、信托收益、費用、報酬（一）信托收益本信托項下的信托收益主要來源于：（1） 按約溢價回購恩和家園項目特定資產(chǎn)收益權(quán)產(chǎn)生的收益；（2） 信托資金存放銀行產(chǎn)生的利息收入。（3） 信托資金歸集，信托終止時歸還轉(zhuǎn)讓款本金及最后一期回購溢價部分進(jìn)行歸集管理時，將按如下方式進(jìn)行：信托到期前6個月信托資金歸集賬戶開始?xì)w集回購資金，且截至當(dāng)月末信托資金歸集賬戶累計歸集回購資金余額不得低于如下標(biāo)準(zhǔn)，否則甲方有權(quán)采取任意價格處置抵押物。（2） 開立銷售回款賬戶，銷售回款賬戶作為抵押物銷售解押保證金的唯一接收賬戶。信托資金只能用于支付建工程恩和家園配套設(shè)施完善工程，以及綜合驗收前應(yīng)繳付的城市配套費和支付工程款等項目。資金監(jiān)管受托人、上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司呼和浩特金橋支行、長興房地產(chǎn)三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，以長興房地產(chǎn)名義開立三方資金監(jiān)管專戶，用于信托計劃資金專項使用和特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款本金提前歸集的管理。（2） 每季向受托人提供會計報表，并配合受托人進(jìn)行日常賬務(wù)情況核查，包括提供賬務(wù)處理的原始憑證、明細(xì)賬、總賬等資料。共計13500萬元。⑤ 支付外墻保溫、涂料、鑲貼石材等施工材料及人工費1000萬元。③ 支付綜合驗收城市配套費2000萬元。信托資金具體用途如下：① 支付住宅樓土建工程建安費2000萬元?；刭徠谙揞A(yù)期回購的期限為24個月，滿18個月可以提前回購。受托人與長興房地產(chǎn)實際控制人簽訂《保證合同》，實際控制人個人無限連帶責(zé)任擔(dān)保?？刂迫藷o限連帶責(zé)任擔(dān)保為融資人按約回購提供股權(quán)質(zhì)押保管費保管信托財產(chǎn)上海浦發(fā)銀行呼和浩特分行（保管人）長興房地產(chǎn)“恩和家園”未銷售部分為融資人按約回購提供抵押擔(dān)保（一）交易結(jié)構(gòu)圖（二）交易結(jié)構(gòu)說明委托人將其合法所有的資金交于受托人，由受托人設(shè)立本信托；受托人與長興房地產(chǎn)簽訂《收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同》和《抵押擔(dān)保合同》；受托人根據(jù)《收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同》約定，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓長興房地產(chǎn)持有的“恩和家園”未銷售部分特定資產(chǎn)之收益權(quán)；長興房地產(chǎn)應(yīng)于每半年向受托人支付回購價款中的當(dāng)期溢價部分。1解押事項信托計劃存續(xù)期間，經(jīng)受托人同意，長興房地產(chǎn)可以向受托人支付保證金，以置換本信托計劃項下原抵押物，但應(yīng)保證：本信托計劃項下抵押物評估價值信托計劃成立時抵押率+本信托計劃項下保證金總金額(如有)≥存續(xù)信托計劃本金金額。信托到期前提前6個月歸集本金至以長興房地產(chǎn)名義開立的信托資金歸集賬戶。開設(shè)銷售回款賬戶，對抵押物銷售情況進(jìn)行有效監(jiān)管。開設(shè)監(jiān)管賬戶，對信托資金的使用事先審核，確保資金用于指定用途。長興房地產(chǎn)全部股東將其持有的長興房地產(chǎn)公司股權(quán)質(zhì)押。將“恩和家園”未銷售部分抵押給受托人，%。1還款來源：長興房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。信托資金運用方式：受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓長興房地產(chǎn)所持有的位于呼和浩特市賽罕區(qū)錫林南路以東、山丹路以北的在建工程“恩和家園”未銷售部分之特定資產(chǎn)收益權(quán)（包括但不限于經(jīng)營、管理以及處置特定資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益權(quán)）。受托人：國民信托。 資金使用方：長興房地產(chǎn)。信托規(guī)模：，（以實際募集金額為準(zhǔn)，滿1億元即可宣告成立）。同時，長興房地產(chǎn)全部股東將持有的該公司股權(quán)質(zhì)押給我司。長興房地產(chǎn)將其合法擁有的在建工程“恩和家園”未銷售部分抵押給受托人，為到期按約回購提供抵押擔(dān)保。受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓內(nèi)蒙古長興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“長興房地產(chǎn)”）所持有的位于呼和浩特市賽罕區(qū)錫林南路以東、山丹路以北的“恩和家園”未銷售部分之特定資產(chǎn)收益權(quán)（包括但不限于經(jīng)營、管理以及處置特定資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益權(quán)）以獲取投資收益并分配予受益人。國民信托有限公司恩和家園特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告目 錄一、信托基本要素 4二、信托交易結(jié)構(gòu) 5（一）交易結(jié)構(gòu)圖 5（二）交易結(jié)構(gòu)說明 5三、信托財產(chǎn)的管理運用 6（一）信托財產(chǎn)管理運用方式 6（二）受托人對信托財產(chǎn)的管理 7（三）信托財產(chǎn)退出方式 8四、信托收益、費用、報酬 8（一）信托收益 8五、融資方資信調(diào)查 9（一）融資方基本情況 9（二）公司歷史沿革和股東 9（三）主要榮譽 10（四）公司經(jīng)營情況及重點開發(fā)項目 10（五）財務(wù)狀況分析 11（六）融資方資信狀況分析 17六、信托資金運用 17（一）特定資產(chǎn)概況 17（二）特定資產(chǎn)收益概況 23（三）銷售收入壓力測試 26七、信托資金退出方式及還款來源 27（一）退出方式 27（二）還款來源 28八、抵質(zhì)押基本情況 28（一）物業(yè)抵押價值分析 28（二）公司股權(quán)質(zhì)押 29（三）實際控制人個人無限連帶責(zé)任擔(dān)保 29九、項目合規(guī)性分析 30（一）信托合法性 30（二）信托資金運用方向合法性 31（三）在建工程抵押、解押政策 31十、風(fēng)險分析與對策 31（一）風(fēng)險揭示 31（二）風(fēng)險控制措施 32十一、結(jié)論及建議 32十二、信托相關(guān)文件 33十三、資料清單 33我司作為受托人，擬設(shè)立并發(fā)行“恩和家園特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃”。信托期限為2年，計劃募集資金13,500萬元。長興房地產(chǎn)承諾信托期滿前按約溢價回購該標(biāo)的收益權(quán)，實現(xiàn)資金的退出?！岸骱图覉@”，本金抵押率不高于45%。一、信托基本要素信托名稱：恩和家園特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃。 信托期限：24個月，滿18個月可提前終止。 委托人：合格投資者。資金投向：用于在建工程恩和家園配套設(shè)施完善工程，以及綜合驗收前應(yīng)繳付的城市配套費和支付工程款等項目。委托人預(yù)期收益：100萬300萬（不含）10%；300萬以上11%信托收益分配方式：按半年分配收益，到期返還本金和剩余收益。1增信措施：(1)在建工程抵押。(2)股權(quán)質(zhì)押。(3)個人無限連帶責(zé)任擔(dān)保：長興房地產(chǎn)實際控制人承擔(dān)個人無限連帶擔(dān)保責(zé)任1償債保障措施:（1）設(shè)立資金監(jiān)管。（2）設(shè)立銷售回款賬戶。（3）設(shè)定提前歸集條款。1銷售方式：第三方銷售。二、信托交易結(jié)構(gòu)資金信托資金國民信托（受托人）恩和家園特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托合格投資者（委托人/受益人）（委托人/受益人）合格（委托人/受益人）信托利益信托管理費投資管理回購價款受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)長興房地產(chǎn)股權(quán)。特定資產(chǎn)收益權(quán)回購日向受托人支付本金和最后一期溢價部分；受托人在收到溢價部分、本金及相關(guān)收入后，將向受益人分配信托利益；受托人盡受托人職責(zé)，根據(jù)《信托合同》收取信托報酬；保管行負(fù)責(zé)信托資金的保管、劃撥等，按約收取保管費；長興房地產(chǎn)按約回購特定資產(chǎn)收益權(quán)；受托人分別與長興房地產(chǎn)股東簽訂《股權(quán)質(zhì)押合同》并辦理質(zhì)押登記，總計質(zhì)押長興房地產(chǎn)100%股權(quán)。三、信托財產(chǎn)的管理運用（一）信托財產(chǎn)管理運用方式金額與形式受托人將按照委托人的意愿，（以實際募集金額為準(zhǔn)，以下簡稱“轉(zhuǎn)讓價款”）以受托人名義受讓長興房地產(chǎn)持有的恩和家園項目之特定資產(chǎn)收益權(quán)，長興房地產(chǎn)到期按約定的價格回購上述特定資產(chǎn)收益權(quán)，實現(xiàn)信托資金的退出。資金用途在建工程恩和家園配套設(shè)施完善工程，以及綜合驗收前應(yīng)繳付的城市配套費和支付工程款等項目。② 支付內(nèi)三建五十六項目組商業(yè)房、寫字樓、公寓、地下停車位等項目的工程建設(shè)費約6000萬元。④ 支付銷售稅金1000萬元。⑥ 償還施工期間暫借應(yīng)付款1500萬元。（二）受托人對信托財產(chǎn)的管理經(jīng)營監(jiān)管長興房地產(chǎn)須每季度向受托人提供資料如下：（1）每季向受托人提供項目的銷售（預(yù)售）情況表，包括銷售（預(yù)售）的房屋套數(shù)、樓號、價格等情況。（3）受托人可在必要時委任律師、會計師、評估師等中介機(jī)構(gòu)協(xié)助受托人履行職責(zé)。（1） 開立信托資金監(jiān)管專戶，對項目用款進(jìn)行受托支付。受托人將根據(jù)與融資人事先確定的信托資金使用計劃，同時結(jié)合工程承包合同和發(fā)票對用款進(jìn)行逐項審批，以此確定工程進(jìn)度并進(jìn)行監(jiān)督。擬需解押抵押物評估價值的50%作為銷售解押保證金。信托存續(xù)第n個月末累計賬戶余額占融資規(guī)模比例相應(yīng)處置策略第19個月末實際信托規(guī)模10%10%任意價格處置抵押物第20個月末實際信托規(guī)模20%20%任意價格處置抵押物第21個月末實際信托規(guī)模30%30%任意價格處置抵押物第22個月末實際信托規(guī)模50%50%任意價格處置抵押物第23個月末實際信托規(guī)模70%70%任意價格處置抵押物第24個月末前3個工作日實際信托規(guī)模100%100%任意價格處置抵押物（三）信托財產(chǎn)退出方式信托項目終止時，交易對手按約支付全部回購價款，以此實現(xiàn)信托財產(chǎn)退出。（3） 信托財產(chǎn)產(chǎn)生的其他收入。（2） 信托