【正文】 業(yè)承包貳級資質(zhì)、市政公用工程施工總承包叁級資質(zhì)，形成了集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、市政修路、物業(yè)管理全程一體化的運營模式，并先后通過 GB/T 190012021/ISO 9001： 2021 質(zhì)量管理體系、 GB/T 240012021/ISO 14001： 2021環(huán)境管理體系和 GB/T28001： 2021 職業(yè)健康安全管理體系等三大認證，逐步確立了泰浩在地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)勢地位。但總體來看，近年來公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，增長趨勢明顯?？傮w而言，公司資產(chǎn)負債率偏低，財務(wù)狀況良好，償債能力較強。截至 2021 年 11 月底，應(yīng)付賬款的大額明細如下： 單位名稱 余額 占比 威海泰浩建設(shè)集團有限公司 72,748, % 王樹濤 3,311, % 威海博康特保溫防水有限公司 3,219, % 合計 87,313, 3） 其他應(yīng)付款 公司僅在 2021 年存在其他應(yīng)付款項，其余年份均為零，截至 2021 年 11月底的 其他應(yīng)付款的明細表如下： 盡職調(diào)查 報告 22 / 61 單位名稱 余額 岳陽新世紀服飾有限公司 15,000, 威海東成石材 13,000, 威海元基建筑 5,000, 青島奇味服飾有限公司 5,000, 維修基金辦 3,909, 威海邑成設(shè)計院 2,000, 合計 46,516, 償債能力分析： 項目 2021年 11月 2021年 2021年 2021年 資產(chǎn)負債率 % % % % 有效資產(chǎn)負債率 % % % % 流動比率 速動比率 利息保障倍數(shù) 注： =（總負債 預(yù)收賬款） /總資產(chǎn)； ，故 存在一定程度的誤差。 2021 年 2021 年 11 月，流動負債占 總負債的比率分別為 %、 %、 %和 100%。 運營能力分析： 項目 2021 年 11月 2021年 2021年 2021年 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 相對于其他房地產(chǎn)公司來說，泰浩地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的比例較高，主 要是因為 銀行按揭款未結(jié)清余額較多； 存貨周轉(zhuǎn)率方面，由于公司近年來房地產(chǎn)項目的開發(fā)數(shù)量在逐漸增加，周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)下降的趨勢，特別是2021 年由于泰浩華居三期、四期項目的快速開發(fā)，增加了大量的存貨，使周轉(zhuǎn)率下降明顯。截至 2021 年 11月，應(yīng)收賬款明細如下： 單位名稱 余額 泰浩華府 4,038, 泰浩華居一期 10,297, 泰浩福新園 2,000, 萊西山水景園 7,730, 泰浩華府 CD 區(qū) 9,780, 泰浩華居二期 24,775, 合計 58,623, 2） 預(yù)付賬款： 2021 年 2021年 11 月，公司預(yù)付賬款占總資產(chǎn)的比例分別為 %、 %、%和 %， 性質(zhì)大多為與房地產(chǎn)項目開發(fā)相關(guān)的合作單位的預(yù)支款項； 2021年該比例大幅下降的主要因素為支付給公司大股東泰浩集團的預(yù)支款項大幅減少。 組織架構(gòu)圖： 盡職調(diào)查 報告 16 / 61 管理層簡介： 執(zhí)行董事 兼 總經(jīng)理 ： 王浩 ，男， 漢族， 1976 年出生； 1999 年 7 月畢業(yè)于山東省商學(xué)院； 1999 年 7 月 2021 年 3 月就業(yè)于北京新北高濟南辦事處； 2021 年 4 月 2021 年 9 月就業(yè)于威海浩宇科貿(mào)有限公司； 2021 年 9 月至今就任威海泰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理； 財務(wù)負責人：宮青，女， 46 歲，大專學(xué)歷，會計師職稱； 1988 年 8 月畢業(yè)于山東紡織工學(xué)院工業(yè)會計專業(yè)； 1988 年 8 月 2021 年 12 月就職于威海建威毛紡織有限公司任財務(wù)科長； 2021 年 1 月 2021 年 1 月就職于山東威高集團有限公司任財務(wù)經(jīng)理； 2021 年 2 月 2021 年 3 月在凈雅餐飲集團有限公司任財務(wù)經(jīng)理； 2021 年 4 月任威海泰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)負責人。 歷史變更情況摘要： 根據(jù)在 威海市工商行政管理局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局 查詢的工商檔案， 泰浩地產(chǎn)的變更情況摘要如下： 序號 變更日期 變更項 變更前內(nèi)容 變更后內(nèi)容 1 2021/10/27 法定代表人 王浩 王建華 董事會成員、監(jiān)事會成員、經(jīng)理情況 姓名：王浩，身份證號：；姓名：王浩，身份證號：；姓名：王玉倩，身份證號：； 姓 名：王 建華，身 份證號：370632470421101；姓名：王建華，身份證號： 370632470421101；姓名：王玉倩，身份證號：； 2 2021/10/28 注冊資本 2021 萬元 3000 萬元 實收資本 2021 萬元 3000 萬元 經(jīng)營范圍（一般經(jīng)營項目） 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、售后服務(wù)（憑資質(zhì)經(jīng)營）。累計開發(fā)面積為 53 萬平 方 米，累計投資金額為 148000 萬元 。 五、 融資 方背景 調(diào)查 (一 ) 融資方基本情況 企業(yè)概況： 企業(yè)名稱： 威海泰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 注冊資本： 5000 萬元 ； 法 定代表人 ： 王浩 （身份證號： 371081197606191011） ； 營業(yè)執(zhí)照： 注冊號 371021228005831； 注冊地址： 威海市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)青島中路 188 號 ； 企業(yè)類型：有限責任公司； 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā) 、 銷售 ； 盡職調(diào)查 報告 11 / 61 經(jīng)營期限： 2021年 9月 12 日至 長期有效 ； 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：二級資質(zhì)，（證書編號： 062252，有效期： 2021 年 12 月 31日）； 其他證件： 組織機構(gòu)代碼證： 743356649； 稅務(wù)登記證： 魯 稅 威 字 371002743356649 號 ； 貸款卡： 3710030000051478； 開戶許可證：核準號： J4650000095803 編號： 451001975877； 基本賬戶行： 上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司威海分行 ； 基本賬戶帳號： 2061 0155 0000 00030； 企業(yè)基本情況： 泰浩地產(chǎn) 是 一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為核心， 集房產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃、物業(yè)服務(wù)為一體的綜合性企業(yè) 。 上述分配次序中，只有上一序列全部足額分配后，方可進行下一序列分配；如果分配至某序列無法足額分配，則在該序列實行按比例分配后，分配終止。如信托財產(chǎn)不足以支付所有信托費用，則按照比例支付。 受益人可獲得的信托利益 =所持信托份額 *1 元 *預(yù)期收益率 *1 年 募集期利息在第一次分配時按銀行同期活期利率計算向各受益人返還。 四、 信托收益、費用、報酬 (一 ) 信托收益 本信托項下的信托收益主要來源于： （ 1） 按約溢價回購 泰浩華居三期、四期 項目 收益權(quán)產(chǎn)生的收益； （ 2） 信托資金存放銀行產(chǎn)生的利息收入 。 泰浩華居三期、四期項目 在建工程后期銷售及回購資金歸集管理時，將按如下方式進行： 信托到期前 3 個月資金監(jiān)管專戶開始歸集回購資金，且截至當月末資金監(jiān)管專戶累計歸集回購資金余額不得低于如下標準，否則受托人有權(quán)采取任意價格處置抵押物。 （ 1） 開立信托資金監(jiān)管專戶，對項目用款進行受托支付。 （ 2） 每月 向受托人 提供項目的銷售（預(yù)售）情況表，包括銷售（預(yù)售）的房屋套數(shù)、房號、價格等情況。 如果選擇提前回購項目收益權(quán)的，第五期支付日為提前支付日。 若以上任一支付日為非工作日，則順延至下一工作日。 第二 期支付日： 自信托成立 滿 6 個月后的 5個工作日內(nèi) ； 當期回購價款 =轉(zhuǎn)讓價款 %【當期信托存續(xù)天數(shù) /360】。 回購期限 回購的期限為不超過 24 個月。 二、 信托交易結(jié)構(gòu) (一 ) 交易結(jié)構(gòu)圖 (二 ) 交易結(jié)構(gòu)說明 第一步 社會合格投資者將其合法持有的資金交予受托人，由受托人設(shè)立本信③ 連帶責任擔保 ② 轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益權(quán) ① 資金信托③ 簽訂擔保威海泰浩華居項目收益權(quán)集合資金 信托計劃 增信措施 泰浩地產(chǎn) 合格投資者 項目銷售收入 實際控制人王建華 ① 抵押擔保 ④ 回購資產(chǎn)收益權(quán) ⑤ 分配收益 大股東泰浩集團 ② 連帶責任擔保 ③收益 盡職調(diào)查 報告 6 / 61 托計劃； 第二步 受托人與 泰浩地產(chǎn) 簽訂《收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同》 、 《抵押合同》 和《保證合同》 ，并辦理 泰浩華居三期、四期 項目土地及在建工程抵押登記手續(xù)； 第三步 受托人根據(jù)《收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同》約定，將委托人交付的信托資金以受托人名義 受讓 泰浩地產(chǎn)位于文登市 開發(fā)區(qū) 的泰浩華居三期、四期項目 全部資產(chǎn)的收益權(quán) ； 第四步 泰浩地產(chǎn) 按約向受托人支付回購價款中的當期溢價部分。 1 風(fēng)險資本系數(shù)： 3%。 融資成本： %/年 ； 1 信托報酬 及信托服務(wù)費 ： 約 4%/年 ； 1 資金 保管 /監(jiān)管費： %/年 ； 1 委托人預(yù)期收益 : %/年 （暫定） ； 1 銷售 費用： 擬由券商或第三方推介發(fā)行，費率不超過 %/年 ； 1 還 款來源： 第一還款來源是 泰浩華居三期、四期 項目的銷售收入，預(yù)計銷售收入 為 25879萬 元 ，超過融資額的 2 倍以上，有足額銷售收入用于歸還； 第二還款來源是 泰浩地產(chǎn)擁有的泰浩華新園項目的銷售收入， 該項目預(yù)計 剩余銷售收入為 7300 萬元 ； 第三還款來源是泰浩集團的營業(yè)收入， 其業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)開發(fā)外，還包括建筑施工和物業(yè)管理，截至 2021 年 09 月，泰浩集團實現(xiàn)營業(yè)收入約 億元人民幣。同時，融資人承諾，將委托人交付的信托資金全部用于 支付泰浩華居三期、四期項目前期建設(shè)相關(guān)合作單位墊付的工程款 ， 主要是泰浩集團墊付的工程款 。 盡職調(diào)查 報告 國民信托有限公司 威海泰浩華居 項目收益權(quán) 集合 資金信托 計劃 盡 職 調(diào) 查 報 告 直接調(diào)查人： 梁春 陳聰 協(xié)助調(diào)查人： 滕召學(xué) 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 提交部門： 信托資產(chǎn)管理三 部 部門負責人： 滕召學(xué) 項目類型： 收益權(quán)信托 項目來源： 信托資產(chǎn)管理三 部 盡職調(diào)查 報告 I 目錄 一、 信托基本要素 .................................................... 3 二、 信托交易結(jié)構(gòu) .................................................... 5 (一 ) 交易結(jié)構(gòu)圖 ...................................................... 5 (二 ) 交易結(jié)構(gòu)說明 .................................................... 5 三、 信托財產(chǎn)的管理運用 ............................................... 6 (一 ) 信托財產(chǎn)管理運用方式 ............................................. 6 (二 ) 受托人對信托財產(chǎn)的管理 ........................................... 8 (三 ) 信托財產(chǎn)退出方式 ................................................. 9 四、 信托收益、費用、報酬 ............................................. 9 (一 ) 信托收益 ........................................................ 9 (二 ) 信托費用 ....................................................... 10 (三 ) 信托收入 ....................................................... 10 五、 融資方背景調(diào)查 ................................................. 10 (一 ) 融資方基本情況 ................................................. 10 (二 ) 股東構(gòu)成 ....................................................... 11 (三 ) 歷史沿革 ..............................................