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正文內(nèi)容

1威海泰浩華居項(xiàng)目收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃-盡職調(diào)查報(bào)告(文件)

 

【正文】 浩華居三期、四期項(xiàng)目前期建設(shè)相關(guān)合作單位墊付的工程款 等 ,主要是泰浩集團(tuán)墊付的工程款 。 ( 3) 每月向 受托人提供會(huì)計(jì)報(bào)表,并配合受托人進(jìn)行日常賬務(wù)情況核查,包括提供賬務(wù)處理的原始憑證、明細(xì)賬、總賬等資料。乙方應(yīng)當(dāng)在提前回購(gòu)日(第五期支付日)將回購(gòu)價(jià)款一次性足額向甲方支付。 第二期至第五 期的支付公式中的“當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù)”指 上一支付日(第二期計(jì)算時(shí),則為信托成立日,含)至本次支付日(第五 期計(jì)算時(shí),則為信托終止日,不含)之間的天數(shù)。 第三 期支付日: 自信托成立 滿 12 個(gè)月后的 5個(gè)工作日內(nèi) ; 當(dāng)期回購(gòu)價(jià)款 =轉(zhuǎn)讓價(jià)款 %【當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù) /360】。 資金用途 信托資金用于 支付泰浩華居三期、四期項(xiàng)目前期建設(shè)相關(guān)合作單位墊付的工程款,主要是泰浩集團(tuán)墊付的工程款 。 項(xiàng)目 收益權(quán)回購(gòu)日向受托人支付本金和最后一期溢價(jià)部分; 第五步 受托人在收到溢價(jià)部分、本金及相關(guān)收入后,將向受益人分配信托利益; 第六步 受托人盡受托人職責(zé),根據(jù)信托合同收取信托報(bào)酬 、信托服務(wù)費(fèi) ; 第七步 保管行負(fù)責(zé)信托資金的保管、劃撥等,按約收取保管費(fèi)。 占用凈資本額度: 300 萬(wàn)元 。 1 解押事項(xiàng) : 信托計(jì)劃存續(xù)期間,經(jīng)受托人同意, 泰浩地產(chǎn)可申請(qǐng)解除部分在建工程抵押以進(jìn)行銷售,但 每次解除抵押前,乙方應(yīng)先將本次抵押物對(duì)應(yīng)的銷售解押保證金足額打入銷售回款賬戶后,甲方可同意辦理對(duì)應(yīng)抵押物銷售解押手續(xù) ,解押保證金計(jì)算公式如下: 當(dāng)泰浩華居三期、四期 預(yù)計(jì) 銷售收入不超過(guò) 1 億元時(shí),解押保證金 =抵押物的預(yù)計(jì)銷售收入 *30%; 當(dāng)泰浩華居三期、四期 預(yù)計(jì) 銷售收入大于 1 億元時(shí),解押保證金 =抵押物的預(yù)計(jì)銷售收入 *60%。 泰浩地產(chǎn)以其持有的泰浩華居三期、四期的 67451 平方米的土地及其在建工程(已 建設(shè) 完工) 為本次融資提供抵押擔(dān)保,該抵押物評(píng)估價(jià)值為 【 23100】 萬(wàn)元人民幣,抵押率為【 %】; 泰浩地產(chǎn)的大股東 威海泰浩建設(shè)集團(tuán) 有限公司 (以下簡(jiǎn)稱“ 泰浩集團(tuán) ” )為本次 融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ; 泰浩集團(tuán)的實(shí)際控制人王建華為本次 融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 。 本信托計(jì)劃的 融資人為 威海泰浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱“ 泰浩地產(chǎn) ” ),受托人為國(guó)民信托。受托人將按照委托人的意愿,將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓 泰 浩地產(chǎn)位于文登市 開(kāi)發(fā)區(qū) 的泰浩華居三期、四期項(xiàng)目的全部資產(chǎn)之收益權(quán)(包括但不限于經(jīng)營(yíng)、管理以及處置項(xiàng)目資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益) ,以獲取投資收益并分配予受益人。 國(guó)民信托、 中國(guó)民生 銀行 威海分 行 (以下簡(jiǎn)稱“ 民生 銀行 ”) 、 泰浩地產(chǎn) 三方簽訂 《 賬戶監(jiān)管協(xié)議 》 (以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管協(xié)議”),設(shè)立銀行監(jiān)管賬戶,用于信托計(jì)劃資金使用和 項(xiàng)目收益權(quán) 轉(zhuǎn)讓價(jià)款本金提前歸集的 管 理 。 預(yù)計(jì)銷售收入 =抵押物面積 *預(yù)計(jì)售價(jià)(詳見(jiàn)抵押合同附件) 1 增信措施: 1) 泰浩地產(chǎn)以其持有的泰浩華居三期、四期的 67451 平方米的土地及其在建 盡職調(diào)查 報(bào)告 5 / 61 工程(已建設(shè)完工)為本次融資提供抵押擔(dān)保,該抵押物評(píng)估價(jià)值為【 23100】萬(wàn)元人民幣,抵押率為【 %】; 2) 泰浩地產(chǎn)的大股東 威海泰浩建設(shè)集團(tuán) 有限公司 (以下簡(jiǎn)稱“ 泰浩集團(tuán) ” )為本次 融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ; 3) 泰浩集團(tuán)的實(shí)際控制人王建華為本次 融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 2 我司預(yù)期毛收入: 約 400 萬(wàn)元 /年 。 三、 信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用 (一 ) 信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式 信托資金通過(guò)項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)的方式投資于 泰浩華居三期、四期 項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 回購(gòu)溢價(jià)率 回購(gòu)溢價(jià)率為 %/年,即融資人應(yīng)向我司支付的回購(gòu)價(jià)款總額為: 回購(gòu)價(jià)款總額 =甲方支付的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額 + 轉(zhuǎn)讓價(jià)款 總額 回購(gòu)溢價(jià) 盡職調(diào)查 報(bào)告 7 / 61 率 信托成立日至預(yù)期回購(gòu)日之間天數(shù) /360,且 回購(gòu)價(jià)款總額 不低于 甲方支付的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額 ( 1+4%) 。 第四 期支付日: 自信托成立 滿 18 個(gè)月后的 5個(gè)工作日內(nèi) ; 當(dāng)期回購(gòu)價(jià)款 =轉(zhuǎn)讓價(jià)款 %【當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù) /360】。 回購(gòu)價(jià)款中轉(zhuǎn)讓價(jià)款部分, 乙 方應(yīng)于回購(gòu)日一并足額向甲方支付 。 當(dāng)期回購(gòu)價(jià)款 =轉(zhuǎn)讓價(jià)款 +轉(zhuǎn)讓價(jià)款 %【當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù) /360】 “當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù)”指上一支付日至信托終止日之間的天數(shù) 。 ( 4) 受托人可在必要時(shí)委任律師、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等中介機(jī)構(gòu)協(xié)助受托人履行職責(zé)。 受托人將 根據(jù)與融資人事先確定的信托資金使用計(jì)劃, 同時(shí)結(jié)合工程承包合同和發(fā)票對(duì)用款進(jìn)行逐項(xiàng)審批,以此確定工程進(jìn)度并進(jìn)行監(jiān)督 。融資人就銷售回款應(yīng)我司要求隨時(shí)作出說(shuō)明,銷售回款用作其他用途的應(yīng)經(jīng)我司書(shū)面同意。 本信托的受益人預(yù)期年化收益率為 %/年。 ( 3) 受托人可以根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)情況自主決定提前或延遲分配信托利益。 第二序列: 按照預(yù)期收益率和 信托合同的 規(guī)定,向所有受益人支付信托利益。 ( 4)評(píng)估費(fèi)用 ; ( 5)法律顧問(wèn)費(fèi) ; ( 6) 按照有關(guān)規(guī)定可以列入的其他費(fèi)用。 泰浩地產(chǎn) 是威海泰浩建設(shè)集團(tuán) 有限公司 旗下子公司,下轄文登泰浩置業(yè)有限公司、榮成泰浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海市東成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三個(gè)子公司。 泰浩 地 產(chǎn)經(jīng)過(guò)十年的不懈努力,依托威海泰浩建設(shè)集團(tuán)的雄厚實(shí)力,憑借專業(yè)化的操作、科學(xué)化的管理和穩(wěn)健務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng),公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目贏得了社會(huì)各界的普遍好評(píng),獲得了威海市房地產(chǎn)“資信 AA級(jí)”企業(yè)、 “納稅明星企業(yè)”、“威海市優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”、“熱愛(ài)公益事業(yè)奉獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“納稅先進(jìn)單位”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào), 2021 年再創(chuàng)輝煌,被威海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)授予“誠(chéng)信開(kāi)發(fā)企業(yè)”,碩果累累,成績(jī)斐然。 (四 ) 公司治理及管理層簡(jiǎn)介 公司治理: 泰浩地產(chǎn)設(shè)有股東會(huì),股東會(huì)由全體股東組成,是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),股東會(huì)議由股東按照出資比例行使表決權(quán),股東決議應(yīng)由代表三分之二以上表決權(quán)的股東表決通過(guò);公司不設(shè)董事會(huì),設(shè)執(zhí)行董事 1 人,執(zhí)行董事為公司法定代表人,對(duì)公司股東會(huì)負(fù)責(zé),由股東會(huì)選舉產(chǎn)生,任期 3 年, 任期屆 滿,可連選 連任 ;公司設(shè)經(jīng)理 1名,由執(zhí)行董事聘任或者解聘,經(jīng)理對(duì)執(zhí)行董事負(fù)責(zé);公司設(shè)監(jiān)事 1名,由公司股東會(huì)選舉產(chǎn)生,監(jiān)事任期 3年, 任期屆 滿,可連選 連任 。 2021 年公司流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例為 %, 2021 年占比為 %, 2021年占比為 %,截至 2021 年 11 月底,公司流動(dòng)資產(chǎn)約為 億元,總資產(chǎn)約為 億元,占比為 78%;公司流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例比較穩(wěn)定。截至 2021 年 11 月,其他應(yīng)收款 大額 明細(xì)如下: 單位名稱 余額 占比 榮成泰浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 18,442, % 文登泰浩置業(yè) 9,353, % 文登市政府 5,152, % 威海震曄建筑工程有限公司 2,500, % 青島海名園房地產(chǎn) 2,020, % 4) 存貨 存貨是公司的重要資產(chǎn), 均為公司旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本, 占總資產(chǎn)的比 盡職調(diào)查 報(bào)告 20 / 61 例相對(duì)較高且較穩(wěn)定, 2021 年 2021 年 11 月的占比分別為 %、 %、 %和 %; 2021 年的存貨占比大幅增長(zhǎng)的重要原因是泰浩地產(chǎn)新增項(xiàng)目數(shù)量上升,特別是泰浩華居項(xiàng)目的加速開(kāi)發(fā),截至 2021 年 11 月底的存貨明細(xì)如下:(其中,泰浩華居三期的存貨實(shí)質(zhì)上是泰浩華居三期、四期的 存貨總量) 單位名稱 余額 泰浩華居三期 194,739, 泰浩華居二期 117,336, 泰浩華居一期 38,429, 泰浩華府 CD 區(qū)開(kāi)發(fā)成本 32,033, 泰浩華府 AB 區(qū)開(kāi)發(fā)成本 23,705, 泰浩華府四期 16,053, 泰浩華新園開(kāi)發(fā)成本 12,803, 文登泰浩大廈 11,937, 文登生產(chǎn)基地 1,222, 合計(jì) 448,262, 5) 長(zhǎng)期股權(quán)投資 公司長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比例相對(duì)較小,且均為公司旗下子公司 ,分別為文登泰浩置業(yè)有限公司和榮成泰浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 。 總體而言,公司營(yíng)運(yùn)狀況良 好,資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng) 。這主要是因?yàn)楣鹃_(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量在逐年增加,在售項(xiàng)目數(shù)量也在逐年上升。 公司的利息保障倍數(shù)極高,主要跟公司的金融機(jī)構(gòu)貸款較少有關(guān)。 銷售凈利率、資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率,除 2021 年以外,也均呈現(xiàn)出類似趨勢(shì)。集團(tuán)旗下?lián)碛型L┖品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海泰浩物業(yè)服務(wù)有限公司、威海宇慶貿(mào)易有限公司、文登泰浩置業(yè)有限公司 4家子公司及泰浩集團(tuán)萊西 1 家分公司。此外,泰浩集團(tuán)還先后榮獲省級(jí)“守合同、重信用企業(yè)”、“誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)民營(yíng)企業(yè)”、“山東省誠(chéng)信企業(yè)”及市級(jí)多項(xiàng)殊榮;近百個(gè)項(xiàng)目獲得“省級(jí)安全文明示范工地”、“市級(jí)安全文明工地”“質(zhì)量誠(chéng)信、 用戶滿意示范工程”榮譽(yù)稱號(hào)。(法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定禁止的項(xiàng)目除外;法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定限土木工程建筑,水電暖安裝,房屋及設(shè)施修理,裝飾裝潢,建筑門(mén)窗的加工、安裝 ,市政公用工程(以上憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng))。 公司執(zhí)行董事、高級(jí)管理人員不得兼任監(jiān)事。(法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定禁止的項(xiàng)目除 盡職調(diào)查 報(bào)告 28 / 61 制項(xiàng)目的,須取得許可證后方可經(jīng)營(yíng)) 外;法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定限制項(xiàng)目的,須取得許可證后方可經(jīng)營(yíng)) 驗(yàn)資情況: 2021 年 3 月 16 日, 威海海明達(dá) 會(huì)計(jì)師事務(wù)所 有限公司 出具編號(hào)為 威海明達(dá)會(huì)師 驗(yàn)字( 2021)第 047 號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告 書(shū) 》,確認(rèn):截至 2021 年 3 月 16 日, 泰浩 集團(tuán) 已收到股東 王 建華 和王玉倩 的 新增 注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元 ,變更后的 累計(jì) 注冊(cè)資本為 5000 萬(wàn)元,實(shí)收資本 5000 萬(wàn)元,占已登記注冊(cè)資本總額的 100%。 歷史變更情況摘要: 根據(jù)在 威海市工商行政管理局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分局 查詢的工商檔案, 泰浩 集團(tuán)的變更情況摘要如下: 序號(hào) 變更日期 變更項(xiàng) 變更前內(nèi)容 變更后內(nèi)容 1 2021/6/1 名稱 威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)泰山建筑工程有限責(zé)任公司 威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司 2 2021/12/9 注冊(cè)資本 2021 萬(wàn)元 4000 萬(wàn)元 實(shí)收資本 2021 萬(wàn)元 4000 萬(wàn)元 股東(發(fā)起人) 股東(發(fā)起人)名稱:王建華,證件類型:中華人民共和國(guó)居民身 份 證 , 證 件 號(hào) 碼 :370632470421101,出資額: 1600,持股比例: 80,出資方式:貨幣,備 注:自 然人,出 資時(shí)間:19970110,余額交付期限:,實(shí)繳出資額: 1600,出資方式:貨幣;股東(發(fā)起人)名稱:王玉倩,證件類型:中華人民共和國(guó)居 民 身 份 證 , 證 件 號(hào) 碼 :370632721007102,出資額: 400,持股比例: 20,出資方式:貨幣,備 注:自 然人,出 資時(shí)間:19970110,余額交付期限:,實(shí)繳出資額: 400,出資方式:貨幣; 股東(發(fā)起人)名稱:王建華,證件類型:中華人民共和國(guó)居民身 份 證 , 證 件 號(hào) 碼 :370632470421101,出資額: 3200,持股比例: 80,出資方式:貨幣,備 注:自 然人,出 資時(shí)間:20211207,余額交付期限:,實(shí)繳出資額: 3200,出資方式:貨幣;股東(發(fā)起人)名稱:王玉倩,證件類型:中華人民共和國(guó)居 民 身 份 證 , 證 件 號(hào) 碼 :370632721007102,出資額: 800,持股比例: 20,出資方式:貨幣,備 注:自 然人,出 資時(shí)間:20211207,余額交付期限:,實(shí)繳出資額: 800,出資方式:貨幣; 3 2021/6/7 行業(yè)門(mén)類 建筑業(yè) 建筑業(yè) 行業(yè)代碼 無(wú) 無(wú) 經(jīng)營(yíng)范圍(一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目) 土木工程建筑,水電暖安裝,房屋及設(shè)施修理,裝飾裝潢,建筑門(mén)窗的加工、安裝 (以上憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng)) ;建材、鋼材、五金交電的土木工程建筑,水電暖安裝,房屋及設(shè)施修理,裝飾裝潢,建筑門(mén)窗的加工、安裝 (以上憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng)) ; (法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī) 盡職調(diào)查 報(bào)告 27 / 61 批發(fā) 、 零售; 定禁止的項(xiàng)目除外;法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定限制項(xiàng)目的,須取得許可證后方可經(jīng)營(yíng)) 4 2021/3/17 注冊(cè)資本 4000 萬(wàn)元 5000 萬(wàn)元 實(shí)收資本 4000 萬(wàn)元 5000 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)范圍(一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目) 土木工程建筑,水電暖安裝,房屋及設(shè)施修理,裝飾裝潢,建筑門(mén)窗的加工、安裝 (以上憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng)) ; (法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定禁止的項(xiàng)目除外;法律、法規(guī)、國(guó)務(wù)院規(guī)定限制項(xiàng)目的,須取得許可證后方可經(jīng)營(yíng)) 土木工程建筑,水電暖安裝,房屋及設(shè)施修理,裝飾裝潢,建筑門(mén)窗的加工、安裝 ,市政公用工程(以上憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng))。 歷經(jīng)二十 年的銳意進(jìn)取,泰浩在市場(chǎng)考驗(yàn)中走出了獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)之道,具有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貳級(jí)資質(zhì)、房屋建筑施工總承包貳級(jí)資質(zhì)、物業(yè)管理叁級(jí)資質(zhì)、金屬門(mén)窗工程專
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