【正文】 保安班 保 潔 綠化 組 “ 重慶雅豪麗景商 務(wù)樓 ”項目 商務(wù)樓 管理中心財務(wù)相對獨立，在 JJ 的授權(quán)下，履行“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ” 商務(wù)樓 物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。 二、 管理處 組織機(jī)構(gòu)圖 物業(yè)管理處由公司總經(jīng)理直接分管，設(shè)管理處 主任 一名，下設(shè)工程技術(shù) 維修 組、保安 班 、保潔綠化組。 第 五 章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 運作系統(tǒng)、管理機(jī) 制與人員配置 一、“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目 商務(wù)樓 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置原則 根據(jù)“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ’’項目的基本情況， JJ 將在“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目設(shè)置物業(yè)管理處（以下簡稱：管理處），管理處實行 JJ 公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 七、 通過舉辦各種活動，大力營造 商務(wù)樓 內(nèi)的人文氛圍 特別倡導(dǎo)由 業(yè)主自行組織，參與的活動來聚集 商務(wù)樓 人氣，使業(yè)主的社會價值， 業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益 等在 商務(wù)樓 內(nèi)得以實現(xiàn)和提升。 不定期與業(yè)委會共同召開業(yè)主大會、業(yè)主代表大會， 聽取業(yè)主們的意見，了解業(yè)主們現(xiàn)在需求及潛在需求，忠心聽取每位業(yè)主意見和建議。 為確保服務(wù)質(zhì)量上檔次，和持續(xù)改進(jìn)要求，物業(yè)公司將按照 ISO9001:2021 標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合 “ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目 基本情況起草、制定質(zhì)量管理體系文件 .并按體系文件要求全面運行，從過程控制中實現(xiàn)定位目標(biāo)。及時處理各項事務(wù)，同時通過服務(wù)中心接受客戶的特約委托，及時為業(yè)主提供各類特約服務(wù)，方便客戶。 四、建立管理服務(wù)中心 建立管理服務(wù)中心，負(fù)責(zé)各種信息的收集、分析、整理、督辦，同時通過管理服務(wù)中 心對各項工作的過程進(jìn)行監(jiān)視、測量，使整個運作的有效性及效率能得到充分保障。 三、建立高效的運行機(jī)制。 為統(tǒng)一 “ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目 標(biāo)識，樹立 “ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ’’項目 高檔次、高品位的形象特點，為 該商務(wù)樓 導(dǎo)入 VI 形象識別系統(tǒng)，使 商務(wù)樓 業(yè)主、顧客、社會各界擁有一個 共同的、統(tǒng)一品牌形象。 以始于 培 訓(xùn)，終于 培 訓(xùn)原則對全員進(jìn)行多層次的 培 訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技能、職業(yè)道德和增強(qiáng)服務(wù)意識、質(zhì)量意識。 第 四 章 實現(xiàn) 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目 物業(yè)管理 服務(wù)定位的戰(zhàn)略措施 為確保我 司對 “ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目 所述服務(wù)定位目標(biāo)的實現(xiàn)，我司將主要采取以下戰(zhàn)略措施： 一、建立一支高素質(zhì)的員工隊伍。 二、“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目物業(yè)管理形象定位： 按照國家示范商場 的標(biāo)準(zhǔn)，為 本樓 業(yè)主提供科安全、方便、快捷、周到的服務(wù)，并提供星級酒店式管理服務(wù)。 第二章 重慶嘉佳物業(yè)管理有限公司 組織機(jī)構(gòu)圖 總經(jīng)理 管理部 綜合部 工程部 保安部 財務(wù)部 設(shè)備運行科 經(jīng)營管理辦公室 品質(zhì)管理辦公室 行政人事辦公室 裝修管理辦公室 管理處 管理處 管理處 管理處 管理處 收費組 保安隊 24小時服務(wù)中心 綠化組 維修組 綠化組 保潔組 消防監(jiān)控中心 第 三 章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目 物業(yè)管理服務(wù)定位 一、“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目物業(yè)管理服務(wù)定位： “ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目的硬件設(shè)施較好。除物業(yè)管理外，公司還 大力開展多種經(jīng)營的有償服務(wù)，以有償服務(wù)逐步解決物業(yè)管理收入的不足。使全體員工運用制度化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化手段開展科學(xué)管理，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、人性化規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。 公司全面導(dǎo)入 ISO9001:2021 質(zhì)量管理體系，以“物業(yè)完好，業(yè)主滿意”為質(zhì)量目標(biāo)，以“與業(yè)主做真誠的朋友”為服務(wù)理念。綜合部主要負(fù)責(zé)公司行政、人事檔案管理和質(zhì)量管理、員工 培 訓(xùn)考核及后勤保障工作；管理部主要負(fù)責(zé)處理 商務(wù)樓 或新接物業(yè)的日常事務(wù)，與業(yè)主溝通、解決業(yè)主或用戶提出的問題，同時負(fù)責(zé)清潔、綠化的管理工作；保安部主要負(fù)責(zé) 商務(wù)樓 內(nèi)治安和消防的安全防范工作以及 商務(wù)樓 內(nèi)的車輛管理工作；工程部主要負(fù)責(zé) 商務(wù)樓 或新管物業(yè)內(nèi)建筑及其附屬設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，負(fù)責(zé)各類工程資料的保管和保持與本物業(yè)相關(guān)的設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商的聯(lián)系等。 公司下設(shè)綜合部、管理部、保安部、工程部、 財務(wù)部和管理服務(wù)中心等機(jī)構(gòu)。 重慶嘉佳物業(yè)管理有限公司成立于二 00 四年，注冊資金 50 萬，獲得重慶市三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。五位部門經(jīng)理以上負(fù)責(zé)人中，研究生一人、本科三人、大專一人；高級職稱三人，中級職稱二人。公司按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，從而在制度上避免了以往物業(yè)管理實踐中的母子公司、關(guān)聯(lián)公司等弊端，確保了公司物業(yè)管理的專業(yè)性、公正性和穩(wěn)定性。同時我司堅信在您們的信任和大力支持下，能為每位業(yè)主及客戶提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù) ，同時能讓物業(yè)管理成為整體項目租憑、經(jīng)營的一大亮點。 感 謝 函 尊敬的 重慶 第二建筑公司 ： 我公司能參加 重慶 雅豪麗景商務(wù)樓 項目物業(yè)管理服務(wù)工作的競標(biāo)，是您們對我司的信任，在此感謝您們對我公司的信任和厚愛。根據(jù)我公司對該項目相關(guān) 信息 了解及市場調(diào)查，特編制《 重慶 雅豪麗景商務(wù)樓 物業(yè)管理投標(biāo)書》呈報貴 會 ，由于對該項目情況不完全了解，本標(biāo)書中有不足之處，敬請各位不吝賜教。 在此，我攜公司全體員工敬祝貴 公司 ： 蒸蒸日上， 財源廣進(jìn) ！ 重慶嘉佳物業(yè)管 理有限公司 董事長兼總經(jīng)理 : 二 00 六 年 十 月十 三 日 目 錄 第一章 重慶嘉佳物業(yè)管理有限公司簡介 P3 第二章 重慶嘉佳物業(yè)管理有限公司組織機(jī)構(gòu)圖 P5 第三章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目物業(yè)管理服務(wù)定位 P6 第四章 實現(xiàn) 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目物業(yè)管理服務(wù)定位的戰(zhàn)略措施 P7 第五章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 P9 第六章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理處人員編制及任職條件 P13 第七章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理處物業(yè)管理部門及崗位職責(zé) P14 第八章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) P22 第九章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理服務(wù)指標(biāo)承諾 P44 第十章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目服務(wù)要點管理措施 P45 第十一章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理服務(wù)物資裝備配備 P46 第十二章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理服務(wù)費用構(gòu)成明細(xì)及說明 P47 第十 三 章 編制本物業(yè)管理投標(biāo)書依據(jù)及說明 P50 第十 四 章 附件 P51 第一章 重慶嘉佳物業(yè)管理有限公司簡介 重慶嘉佳物業(yè)管理有限公司（全稱： CHONGQING JIAJIA REALTY MANAGEMENT CO., LTD，簡稱： JJ）由多名長期從事物業(yè)管理的資深人士組建而成，是具有獨立法人的有限責(zé)任公司。 為了能夠在精心呵護(hù)各類物業(yè)的同時滿足業(yè)主不斷提高的服務(wù)需求，物業(yè)公司按照 高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的要求聚集了一批重慶市物業(yè)管理中的精英人士。對所有管理人員全部要求大專以上并持有物業(yè)管理上崗證書，同時精選文化素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、有相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗的操作層員工持證上崗工作，為物業(yè)及業(yè)主提供科學(xué)細(xì)致的管理與優(yōu)質(zhì)周到的服務(wù)。公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。各部門職能分工明確，圍繞公司的經(jīng)營宗旨和服務(wù)理念為業(yè)主服務(wù)。以確保其正常運轉(zhuǎn)和使用，同時 為業(yè)主 提供特約服務(wù)；管理服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)公司相關(guān)信息的收集，接待業(yè)主求助或投訴，并將信息傳遞到相關(guān)部門以確保問題得到及時妥善解決。遵循“以優(yōu)質(zhì)高效、業(yè)主滿意、持續(xù)改進(jìn)”的質(zhì)量方針，弘揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實、開拓、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神。 公司經(jīng)營貫徹“以業(yè)為主，多種經(jīng)營和以業(yè)養(yǎng)業(yè)方針”。隨著社會的發(fā)展，人們對生活質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)的要求越來越高，維權(quán)意識越來越強(qiáng)，將如何滿足業(yè)主們?nèi)找嬖鲩L的需求？隨著物業(yè)管理市場的規(guī)范和競爭加劇，對一個企業(yè)的要求也越來越高，我們又如何才能立于不敗之地？嘉佳物業(yè)的企業(yè)信念能堅強(qiáng)的回答以上兩問，那就是“誠信經(jīng)營、真誠合作、平等互利”。因此，物業(yè)管理定位是：按照物業(yè)管理的最新理念，在現(xiàn)行法律法規(guī)的框架內(nèi) (特別應(yīng)吸收即將出臺的物權(quán)法中的精髓 )，以國內(nèi)先進(jìn)物管企業(yè)為追趕對象，將物業(yè)管理 工作建立在高品質(zhì)和全方位的服務(wù)和科學(xué)、規(guī)范的管理上。在 業(yè)主 中樹立良好的口碑，在此基礎(chǔ)上，注重物業(yè)公司自身 的發(fā)展，將以利潤最大化、成本最小化，優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)，迅速在社會上塑造 ” 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ” 項目品牌。 高效 塑造“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的物業(yè)管理服務(wù)氣氛。 環(huán)保 樹立“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目在整個物業(yè)管理服務(wù)注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會形象。 繁華 聚集 商務(wù)氣氛，注重總體效益，使“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓” 融入天星橋及沙坪壩區(qū)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。 以高標(biāo)準(zhǔn)確定各崗位人員的任職條件，從學(xué)歷、職稱、工作經(jīng)歷，特別是個人綜合素質(zhì)等方面把好進(jìn)人關(guān)。 二、導(dǎo)入 CI 策劃。從而提高 “ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目 和我公司的知名度、美譽(yù)度。 在公司特派 管理處主任 一名，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一管理 .實行分級分部門負(fù)責(zé)制，按照權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則明確部門、崗位的職責(zé)和權(quán)力，通過 管理處 辦公會、公司辦公會等形式貫徹公司的決定、布置工作，和督促檢查工作的完成情況，從而形成一個高效的運作體系。及時 糾正工作中的偏差，并設(shè)置客戶意見箱，收集客戶意見。 五、嚴(yán)格按照 ISO9001:2021 的要求，規(guī)范運作，建立持續(xù)改進(jìn)機(jī)制。 六、充分發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主代表和業(yè)主委員會的作用。并讓每位業(yè)主督促我司所提供的服務(wù)公開化、透明化、人性化程度，從而保障整體 商務(wù)樓 服務(wù)工作不斷的持續(xù)改進(jìn)和滿足各位業(yè)主需求。從而使業(yè)主們形成一個較強(qiáng)的歸屬感和投資 “ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目 的自豪感。組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能，重要崗位的設(shè)置由管理處報請批準(zhǔn)。 管理中心接受 業(yè)主委員會 和 JJ 的領(lǐng)導(dǎo)。 管理處實行目標(biāo)管理責(zé)任制，并在管理中心內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)。 三 、內(nèi)部動作流程： 專設(shè) 管理服務(wù)中心 ， 24 小時擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項。 實施 首問責(zé)任制 ，任何員工對客戶的報修、建議、意見及投訴，均須第一時間受理，立即 報告相關(guān)部門并跟蹤落實結(jié)果，確保問題解決、客戶滿意。 四 、信息系統(tǒng) 堅持管理處主任每季度安排專門的客戶專訪，每月隨機(jī)走訪客戶不少于 20%，收集客戶要求、意見、建議或投訴。 堅持半年一次客戶座談會，廣泛了解廣大業(yè)主、客戶對物業(yè)管理服務(wù)的需求。 五 、管理機(jī)制 實行目標(biāo)管理責(zé)任制 目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項目的管理目 標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給本管理處領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時，將目標(biāo)的實現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎金、崗位晉升）掛鉤。 激勵機(jī)制 JJ 深信員工激勵的推動力，強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵機(jī)制，重點