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正文內(nèi)容

20xx年都江堰聚源鎮(zhèn)項目前期推廣報告草案(39頁)-前期定位-展示頁

2024-08-26 14:05本頁面
  

【正文】 格策略。 從 本項目 的產(chǎn)品質(zhì)素、定位 以及未來房價的漲幅空間 來看, 銷售均價在 2020 元 /平方米左右較為合理。 b) 從區(qū)域性看,決定具體房價可考慮小區(qū)的規(guī)模、配套、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、地理位置、交通狀況等因素。 (二)價格分析 從靜態(tài)來看, 本項目 的定價由成本+利潤決定,利潤的多少視乎各方面因素而定,如開發(fā)商資金運作情況,房地產(chǎn)市場形勢,競爭對手的價格壓力或空間等。在競爭力的市場價格,整體售價充分體現(xiàn)市場行情,體現(xiàn)業(yè)主級數(shù),使質(zhì)量價格以達到理想水平, 實現(xiàn)物業(yè)價值 的社會公認(rèn)。如果房子在銷售過程中降價,一般會出現(xiàn)新客戶上不來,老客戶退房的局面,所以,若沒有退路,沒有人敢降價。 五 、價格策略 (一) 定價原則 由于價格只是營銷整體的一部分,所以價格目標(biāo)應(yīng)與營銷目標(biāo)相一致,為取得良好的銷 售業(yè)績,并于入市較易獲得市場接受,建議采 取分階段定價、遁序漸進的價格策略,基本定價的原則: 中 開高走 、分階段定價 ,可利用位置上客觀存在的差異來實現(xiàn)。這一時期, 通過一 系列 手段與 活動 ( 工地圍墻包裝、電視媒體采訪、跟蹤報道、組織和目標(biāo)消費群體的互動活動 ) , 讓目標(biāo)消費群對 本項目 “新城區(qū)新生活”主題 有所感知。但是讓消費者接受 商品 住宅形式,并且 產(chǎn)生的 購買 意愿 就需要個加溫過程。對于本項目,我們 建議不必切入市場過早,而是應(yīng)該先將所有銷售硬件準(zhǔn)備完善,包括 現(xiàn)場銷售中心 裝修完成、銷售人員培訓(xùn)結(jié)束 、宣傳資料準(zhǔn)備完成、銷售道具、模型準(zhǔn)備完成 再考慮預(yù)熱市場。 借勢 三 、 江安和濱河概念:主題突出臨水而居,健康生態(tài)。 一、 借勢 借勢一、 借 災(zāi)后重建 之勢: 在重建項目上打情感牌,主題突出災(zāi)后重建、政府行為、企業(yè)合作共建家園 。 ? 都江堰城區(qū)受災(zāi)而無經(jīng)濟實力在市區(qū)地買房的人 . ? 阿壩等地 在都江堰工作 \做生意等產(chǎn)生購買需求的 . 第 三 推廣 策略 鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個 三 級地市的樓盤 推廣 來說是不切實際的,而直接面對目標(biāo)客戶群,從他們關(guān)注的事情入手,并在推廣活動中給予他 們對應(yīng)的參與空間,不失為一種好的做法。 ? 他們對房子的理解 深度不高 , 在選擇房屋的其他輔助功能時要求不高 。 ? 他們大部分是本地人 ,或者與本地有極其緊密的關(guān)系 。 ? 他們自有資金在 5萬以上。 ( 4)在競爭加劇的同時,產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)將顯得尤為重要,規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)高的品牌社區(qū)將受到消費者的青睞,而實力弱、品質(zhì)差的產(chǎn)品將被市場淘汰。建議依托柏條河及政府規(guī)劃建設(shè)中的“幸福大道高尚居住區(qū)”這些利好資源,營造“幸福大道上柏條河邊”唯一、僅有的高檔居家生活環(huán)境,以建設(shè)“生態(tài)文化高檔居住區(qū)”來吸引周 邊及外地實力客戶群。近期都江堰住宅消費持續(xù)升溫,住宅市場潛力及投資力度尚待進一步挖掘。 六 、市場結(jié)論及建議 ( 1)作為旅游城市,都江堰仍受到整體經(jīng)濟發(fā)展水平及購買能力等諸多條件的限制。 ? 由于區(qū)位和產(chǎn)品 品質(zhì)的不同,樓盤之間的差價將逐步加大:部分優(yōu)質(zhì)樓盤銷售價格將達到 4500 元 /平方米 ,如 春語華彰 等高檔住宅;部分品質(zhì)一般的樓盤將可能維持在 36004000 元 /平方米 附近 。幸福大道沿河的樓盤定價較高,如天源佐岸 3期 、春語華彰 2 期 等均價都 將在 4000 元 /平方米以上。 價格預(yù)估 ? 來自都江堰市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示, 2020 年 都江堰 住宅的銷售價格達到 2640 元 /平方米 , 2020年 都江堰 住宅的銷售價格 將 達到每平方米 3500 元 /平方米 。報紙與電視媒體使用較少。以上的樓盤只是將宣傳主題停留在表面,橫向與縱向的發(fā)散性未做夠。品廬、岷江國際、水郡。研究樣本中有50%都為臨水而成,順應(yīng)近年來風(fēng)水學(xué)及生態(tài)學(xué)對水的贊譽,對水岸生活的訴求變成各樓盤乃至都江堰市的主要賣相,其中,從案名中就反映出臨河而居的樓盤有:都市美麗洲、天源佐岸、紅坊河畔、水印長灘、岷江花園、建川麗水青城、利貞麗水青城以中國哲學(xué)、中國生活訴求樓盤賣點,但由于包裝缺失,文化氛圍營造不足,并未將玫瑰園打造成為一個真正的文化樓盤。麗水青城,蘭花村訴求的文化內(nèi)涵為幽靜、馨雅、簡單、從容,蘭一樣的生活內(nèi)涵,定位明確,訴求鮮明,表現(xiàn)到位,獨特而新穎。 四、廣告推廣分析 都江堰樓盤從規(guī)劃、建筑到景觀設(shè)計整體品質(zhì)較高,但廣告宣傳方面卻與樓盤脫節(jié),略遜一籌。 項目威脅 (Threat) 政府宏觀政策的 執(zhí)行力度與速度 政府出臺 災(zāi)后重建政策到實施存在一定的滯后效應(yīng) 。 (2)規(guī)劃設(shè)計 : 純安置房的設(shè)計方案,與商品房的規(guī)劃水準(zhǔn)有較大距離. 應(yīng)對策略: 針對配套及環(huán)境現(xiàn)況,大力宣傳政府在本片區(qū)的道路規(guī)劃,讓客戶看到前景 宣傳 未來該區(qū)域的發(fā)展 ,從而減弱客戶對目前狀況的抵觸。 應(yīng)對策略: 充分發(fā)揮并整合片區(qū)作為高尚住宅區(qū)在的地位,在宣傳上突出區(qū)域性; 針對項目良好的居住環(huán)境,打造出純熟的居住社區(qū),最大程度的利用資源優(yōu)勢; 打造精致產(chǎn)品 ,突出項目產(chǎn)品及環(huán)境特色 ,建立與眾不同的 形象。 (3)規(guī)模較大: 政府統(tǒng)建,在目前是規(guī)模最大的社區(qū) 對 為來的物業(yè)管理服務(wù)也 很有利。隨著重建工作的繼續(xù)開展,本項目上各種生活配套及市政設(shè)施回日益 完善,這一片區(qū)的 建設(shè)水平 、 商業(yè)規(guī)模 、 人們的 生活品質(zhì) 都將會出現(xiàn)教大水平的提高 3 、交通條件分析 目前在老成灌路交通線上,在未來還有城際快線,至 都江堰市 、 郫縣 、 成都都十分 便利. 三、 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 (Strength) (1)新型 生活區(qū)域 :項目地處都江堰 未來的 新城區(qū)。 二、 地塊價值分析 區(qū)位價值 項目位于 聚源鎮(zhèn)老街的中心部分 ,臨近 江安河 ,位置得天獨厚, 有較成熟的商業(yè)價值 。 都江堰 聚源鎮(zhèn) 項目前期推廣報告 草案 第 一 項目概況 與分析 一、項目現(xiàn)狀 項目地理區(qū)位 本項目位于都江堰市 聚源鎮(zhèn), 是 2020 年 512 特大地震災(zāi)害受災(zāi)最嚴(yán)重的區(qū)域之一,目前 都江堰市 以及聚源鎮(zhèn)都還有大量受災(zāi)群眾居住在臨時性的板房里. 在 2020 年 512 特大地震災(zāi)害中大量受災(zāi)群眾流離失所,房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯現(xiàn)出很強剛性需求.本項目 周邊 基本沒有成規(guī)模的商業(yè)開發(fā)的項目 ,作為 對重災(zāi)區(qū)扶持和重新建設(shè), 聚源鎮(zhèn)成為了 國家 、 省 、 市 政府 的遠(yuǎn)近期規(guī)劃要 大力打造的新城區(qū)。隨著重建工作的繼續(xù)開展,本項目上各種生活配套及市政設(shè)施回日益 完善 ,這一片區(qū)的 建設(shè)水平 、 商業(yè)規(guī)模 、 人們的 生活品質(zhì) 都將會出現(xiàn)教大水平的提高 。 區(qū)域價值 作為 對重災(zāi)區(qū)扶持和重新建設(shè),聚源鎮(zhèn)成為了國家 、 省 、 市 政府 的遠(yuǎn)近期規(guī)劃要大力打造的新城區(qū)。 (2)環(huán)境景觀資源: 臨近 江安河 天然水帶 ,有得天獨厚的天然環(huán)境 。 (4)周邊環(huán)境: 城鎮(zhèn)中心商業(yè)集中度高,生活購物便利 。 項目劣勢 (Weakness) (1)安置房 : 政府 統(tǒng)建安置原址受災(zāi)住戶,對商品房本身的宣傳高度難以提升 。 項目機會 (Opportunity) (1)城市魅力增強 : 都江堰 未來的新城區(qū) 、 居住區(qū)域, 而且隨著政府投資與 重建力 度的加強 ,城 鎮(zhèn)吸引力將逐 步增強 ,使更多的人 產(chǎn)生 置業(yè) 需求 (2)片區(qū)成熟: 整體 定位為居住、商業(yè)、 為一體綜合生活區(qū) ,各項工程及規(guī)劃將逐步得到落實 ,區(qū)域逐步走向成熟 (3) 剛性市場 : 地震使 大 量房屋受災(zāi)損毀,對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的剛性需求. (4)唯一性 :本項目是目前聚源的唯一 具有一定規(guī)模的 商品房開發(fā)項目 ,在本地市場無直接競爭對手 . 應(yīng)對策略: 突出未來 的價值與內(nèi)涵,并彰顯區(qū)域規(guī)劃,激發(fā)客戶購買欲望; 整合片區(qū)價值 ,形成區(qū)域合力。 應(yīng)對策略: 針對性地加強 宣傳區(qū)域優(yōu)勢。 廣告主訴求 ? 文化訴求 研究樣本中文化訴求的樓盤較少,大都集中在高檔的類別墅樓盤,如蘭花村與建川而建川 ? 水岸訴求 都江堰原名灌縣可想水利資源之豐富, 3000 年的水利 工程、水文化及現(xiàn)有 7條河的支撐使“拜水都江堰”未擔(dān)當(dāng)虛名。錦水苑、清水人家、山水印象 ? 品質(zhì)及階層的訴求 研究樣本中對品質(zhì)及階層的訴求也占到很大一部分,一些研究樣本在對水岸生活訴求的同時強調(diào)品質(zhì)生活,如天源佐岸“水岸豪宅”即同時強調(diào)水與居住階層,而紫坪麗景“尊 貴在品質(zhì)中蓄養(yǎng)生息”則直接強調(diào)品質(zhì)及居住階層。 推廣手段 都江堰樓盤的推廣手法較為單一,除別墅盤采用報紙、高端雜志外, 70%的研究樣本基本停留在戶外大牌、道旗、 DM單、工地圍墻、售 樓中心、房交會等推廣手段上。 五 、市場發(fā)展分析 需求預(yù)估 ? 舒適型生活住宅的需求不斷增加, 單價 3800 元 /平方米左右 , 實際使用 面積 70120 平方米,總價 2550 萬元的房型是消費需求的主流; ? 多層住宅仍然受到廣大消費者的喜愛和追捧; ? 高層和小高層住宅 將 逐步被 本地 市民接受。 ? 2020 年中高檔規(guī)模大盤銷售價格 穩(wěn)步增長, 價格大多數(shù)為 3500 元 /平方米以上。 ? 幸福大道 目前 大盤 的銷售均價約為 3800 元 /平方米, 預(yù)計 20202020 年 價格將達到 40004500 元 /平方米 。 客戶消費習(xí)慣變化預(yù)估 ? 客源在滿足居住的情況下,對產(chǎn)品品質(zhì)的追求和生活品質(zhì)的追求也將不斷增強,生活方式日趨個性化,人文的需求不斷增加,而在幸福大道區(qū)域目前的人文環(huán)境建設(shè)顯然高于于其他區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā); ? 客源對社交、公共交流方面的需求會快速增長,小區(qū)的公共交流空間顯得日益重要; ? 客源扎堆品質(zhì)社區(qū)的現(xiàn)象將越發(fā)明顯。近兩年來都江堰樓市
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