【正文】 企業(yè)的經(jīng)營目的很明確，即通過實施開發(fā)獲取最大利潤。在這個系統(tǒng)中，主要以下參與者。這些工作包括各種媒體廣告宣傳、制作售樓資料、建設(shè)售樓處等等。 （五）租售階段 租售階段是通過房屋的租售使開發(fā)項目的使用價值和價值得到實現(xiàn)，收回投資、實現(xiàn)開發(fā)利潤的過程。具體地說，建設(shè)階段的主要工作內(nèi)容有以下幾個方面： 1．土建和安裝工程； 2．裝飾工程； 3．室外水、電、煤、供暖、有線電視等區(qū)內(nèi)的市政配套工程； 4．公建配套及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施工程； 5．室外綠化工程； 6．室外景觀工程； 7．道路及圍墻工程； 8．其它零星工程； 9．竣工驗收。當(dāng)具體的開發(fā)地點與項目初步確定之后，在取得土地使用權(quán)前后和開發(fā)項目建設(shè)前還有許多工作要 做，前期工作的內(nèi)容包括主要以下幾個方面： 1．資金籌措方案的編制和落實； 2．根據(jù)資金實力、市場情況確定開發(fā)模式或開發(fā)方案； 3．設(shè)計招標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計方案的確定； 4．城市規(guī)劃及市政配套部門征詢意見或批準(zhǔn)； 5．施工圖設(shè)計及工程概預(yù)算； 6．承包商、監(jiān)理公司招標(biāo)和確定； 7．辦理各種開工手續(xù)； 8．主要設(shè)備材料的選擇和訂購； 9．施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整； 10．在項目策劃的基礎(chǔ)上制訂詳細(xì)的營銷策劃方案； 11．簽訂各種與項目有關(guān)的承發(fā)包合同或協(xié)議。從而取得土地，進(jìn)行開發(fā)。 如果需要動拆遷，需制訂動拆遷方案。 （二）土地的取得 根據(jù)項目分析和決策分析的結(jié)果，通過一定的方式，獲取土地使用權(quán)。 決策分析主要包括市場分析、預(yù)測和項目的經(jīng)濟評價兩部分工作。 房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。大型房地產(chǎn)項目可考慮分期分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。此外還可考慮將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素；具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。房地產(chǎn)項目策劃主要包括項目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時機的分析與選擇，開發(fā) 合作方式的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。是我國房地產(chǎn)市場中常用的一種開發(fā)方式，具有明顯的中國特色。 綜合開發(fā)是指將土地開發(fā)、房屋和市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)方式。 土地開發(fā)是指開發(fā)企業(yè)通過一定的方式獲得土地使用權(quán)后，將土地開發(fā)成具有“七通一平”條件（供水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路通，場地平整）的熟地，然后通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其它企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大，房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范，預(yù)銷售條件的提高，使得在較長的開發(fā)期里，許多可變因素都可能起著關(guān)鍵的作用，給開發(fā)項目帶來一定的市場風(fēng)險；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品從實體上講，是供人們使用的建筑物，剛性強，如果項目建成，未能按計劃銷售或出租，甚至成為空置樓盤，就會使開發(fā)商蒙受重大 的經(jīng)濟損失；同時，房地產(chǎn)市場的競爭性也增加了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險；此外，房地產(chǎn)開發(fā)受宏觀經(jīng)濟形勢和有關(guān)經(jīng)濟政策的影響也較大。每一個地區(qū)的投資政策、房地產(chǎn)市場政策、房地產(chǎn)市場需求狀況及消費者支付能力等是不一樣的，帶有較強的地域性特征。從微觀來看，區(qū)位或地段是房地產(chǎn)的主要影響因素，由此可以決定房地產(chǎn)其它如交通、環(huán)境、配套設(shè)施等因素，因此項目選址是房地產(chǎn)開發(fā)的重要決策內(nèi)容。 3．地域性 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性。因此，整個過程往往需要較長的時間。房地產(chǎn)開發(fā)是人、財、物等開發(fā)資源規(guī)模性投入，產(chǎn)品（房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及其地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益）輸出的過程。一般來說，普通的開發(fā)項目需要兩年到三年時間，規(guī)模稍大的綜合性項目需要四至五年，而一些成片開發(fā)的大型項目需要的時間更長。不僅涉及到規(guī)劃、設(shè)計、施工、環(huán)保、水煤電供應(yīng)、交通、教育、衛(wèi)生、消防和園林等部門，而且 開發(fā)過程中的征地、動拆遷和銷售工作與城市居民的生活密切聯(lián)系，涉及面廣；此外，房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性還體現(xiàn)在它與國家、地區(qū)各產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展相協(xié)調(diào)，并起到一定的先導(dǎo)作用。首先，房地產(chǎn)開發(fā)要堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，也就是在開發(fā)過程中，既要對土地或房屋建筑進(jìn)行有目的的建設(shè)，又要依據(jù)有關(guān)法規(guī)、條例，對開發(fā)區(qū)域內(nèi)的一些必要的公建配套設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、布局，同步建設(shè)；其次，綜合性還表現(xiàn)為開發(fā)過程中工作關(guān)系的廣泛性及項目操作的多重復(fù)雜性。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了復(fù)蘇階段（ 1978年 — 1985 年）、緩慢發(fā)展階段（ 1986 年 — 1991年）、超常發(fā)展階段（ 1992 年 — 1994年）、調(diào)整回落階段（ 1995 年 — 1997 年）和穩(wěn)步發(fā)展階段（ 1997年 — 至今），有力促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā) 的發(fā)展。而土地使用制度的改革，促使房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)迅速發(fā)展起來，并成為城市建設(shè)的主導(dǎo)方式，無論是在新區(qū)建設(shè)中還是在舊區(qū)改造中都起到了重要的作用。 我國的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展時間并不長，其萌芽形式為 70 年代城市建設(shè)的“統(tǒng)建”。房地產(chǎn)可行性研究概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念 一、概述 據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。具體地說，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為 1[1]。在十一屆三中全會后，改革開放給 房地產(chǎn)開發(fā)帶來了發(fā)展機遇。從 1979 年試行全價銷售住房開始，對以國家統(tǒng)包、福利制、低租金、實物分配為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革，至今已走過了二十余年的歷史。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)的特征 1．綜合性 綜合性是指房地產(chǎn)開發(fā)活動的全面系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)過程中環(huán)節(jié)很多，涉及到的部門與關(guān)系也很多。 2．長期性 長期性是指房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長。這是由房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特殊性所決定的。這個過程 要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，如土地的取得、開發(fā)準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計、施工、配套建設(shè)和市場推廣與營銷等各個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)有的是獨立的，有的是相互交叉的、制約的，而每個環(huán)節(jié)的完成少則幾個月，多則要一年以上。 1[1] 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第一章中定義。房地產(chǎn)是固定的和不可移動的，帶有極強的地域性特征，受到時空條件和社會環(huán)境的影響。從宏觀上看，所在地區(qū)的社會環(huán)境、經(jīng) 濟發(fā)展、消費水平等對房地產(chǎn)開發(fā)項目具有決定性的作用。 風(fēng)險性 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性、長期性和地域性特征決定了它的高風(fēng)險性。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的形式 房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。 房屋開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃要求 ，建造各類建筑，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，并出售或出租的一種開發(fā)經(jīng)營方式。從土地的開發(fā)、房屋以及小區(qū)市政、公建配套設(shè)施的建造，直到房屋的租售和管理的實施，均有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并委托其它專業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。這八個步驟又可以劃分為五個階段，即項目策劃與決策分析、土地取得、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。 （一）項目策劃與決策分析階段 房地產(chǎn)項目首先必須進(jìn)行系統(tǒng)的項目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。 房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇。 房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃 的前提下按照最高最佳利用原則（最高最佳利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分的論證，能夠帶來最高收益的利用），選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。 房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的開發(fā)分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，在倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開發(fā)建設(shè)的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進(jìn)度的影響。 房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與 選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。 房地產(chǎn)產(chǎn)品方式經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售 （包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇。前者主要分析市場的供求關(guān)系和價格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進(jìn)行比較分析，這項工作是可行性研究工作的主要內(nèi)容，也是本書的主要內(nèi)容。在這個階段，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)管理部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或 者劃撥的依據(jù)之一： 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限； 2．城市規(guī)劃設(shè)計條件； 3．基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求； 4．基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定； 5．項目拆遷補償、安置要求。在辦理有關(guān)手續(xù)后，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和文件，進(jìn)行拆遷、安置和補償工作。 （三）前期工作階段 前期工作階段是指經(jīng)過必要的項目策劃和決策分析，并作出相關(guān)決策后，到正式施工之前的一段時間。 （四）建設(shè)階段 建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及到的人 力、材料、設(shè)備、資金等開發(fā)資源聚集在一個空間和時點上，將計劃付諸實施的活動，這一階段包括工程建設(shè)、市政和公建配套設(shè)施建設(shè)和竣工交付等。 為了確保工程項目按計