【導(dǎo)讀】使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。具體地說，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照經(jīng)?；蛘咪N售、出租商品房的行為1[1]。我國的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展時間并不長，其萌芽形式為70年代城市建設(shè)的“統(tǒng)建”。一屆三中全會后，改革開放給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了發(fā)展機遇。而土地使用制度的改革，促使。舊區(qū)改造中都起到了重要的作用。從1979年試行全價銷售住房開始，對以國家統(tǒng)包、福。利制、低租金、實物分配為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革，至今已走過了二十余年的歷史。綜合性是指房地產(chǎn)開發(fā)活動的全面系統(tǒng)性。目操作的多重復(fù)雜性。且開發(fā)過程中的征地、動拆遷和銷售工作與城市居民的生活密切聯(lián)系，涉及面廣；此外，制約的，而每個環(huán)節(jié)的完成少則幾個月，多則要一年以上。每一個地區(qū)的投資政策、房地產(chǎn)市場政策、房地產(chǎn)市場需求狀況。及消費者支付能力等是不一樣的，帶有較強的地域性特征。階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。大型房地產(chǎn)項目可考慮分期分批開發(fā)。

　　

【正文】 制訂和執(zhí)行 制訂房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的計劃是為了解決三個問題，一是確定研究小組的目標，二是為確定實現(xiàn)目標的行動時序，三是確定行動所需的資源比例。也就是要說明將要做什幺、如何去做、有誰來做、在何時做、將在什幺地方做、將需要什幺資源。主要包括以下幾個內(nèi)容：①確定為完成項目目標所需的各項任務(wù)范圍；②制訂人員組織計劃，配備和確定負責(zé)執(zhí)行項目各項任務(wù)的專業(yè)人 員；③制訂各項任務(wù)的時間進度表；④確定各項任務(wù)的預(yù)算；⑤根據(jù)計劃，進行研究工作，按時提交各項任務(wù)的分研究成果；⑥匯總，形成總研究成果。 （ 3）有效項目控制 為保證研究進度和研究質(zhì)量，項目經(jīng)理采用適當(dāng)?shù)姆绞讲婚g斷地監(jiān)督項目的進展，及時發(fā)現(xiàn)研究工作的偏差或不足。動態(tài)地補充資料或調(diào)整研究思路，采取糾偏措施，保證研究工作按計劃進行，實現(xiàn)項目目標。 （二）項目經(jīng)理的職責(zé) 1．項目經(jīng)理 項目經(jīng)理是可行性研究項目小組的靈魂，是決定研究成功與否的關(guān)鍵人員。項目經(jīng)理的管理素質(zhì)、組織能力、知識結(jié)構(gòu)、經(jīng)驗水平、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)等對項目管 理的成敗有決定性的影響，直接影響可行性研究的質(zhì)量。 2．項目經(jīng)理的職責(zé) 總的來說，可行性研究項目經(jīng)理的職責(zé)主要包括：代表研究機構(gòu)行使管理職權(quán)，負責(zé)和委托方的聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；參加制訂項目計劃；確定研究工作所需的資源；參與項目研究人員的選?。粍討B(tài)地對研究成果進行評價，適時做出人員、資金等資源的調(diào)整；對關(guān)鍵的參數(shù)、指標作出判斷和決策；對各專業(yè)之間存在的問題，進行分析、溝通和協(xié)調(diào)，提出解決方案； 1 畢星等主編：《項目管理》，復(fù)旦大學(xué)出版社， 2020 年 4 月，第 8 頁。 實施進度控制，必要時采取措施，保證按計劃進行；對分研究成果進行審核，提出修改意見；協(xié)助歸納各專業(yè)的研究成果，對可行性研究成 果負責(zé)。 二、可行性研究的項目組織 組織是由兩個或兩個以上的人為了實現(xiàn)共同的目標組合而成的有機整體。作為管理的一種重要職能，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的組織是按一定的規(guī)則或規(guī)律構(gòu)成的整體，是可行性研究的行為主體構(gòu)成的系統(tǒng)，是可行性研究的承擔(dān)者。目前房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的項目組織有以下幾種類型： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的職能部門 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)內(nèi)部設(shè)置研究部門，負責(zé)市場調(diào)查、市場分析、項目策劃和可行性研究等工作。以公司內(nèi)部專業(yè)人員為主，在缺少專業(yè)工種時，從社會上臨時聘請專業(yè)人員，組成可行性研究項目小組。 根據(jù)決策層的公司發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)設(shè)想，進行開發(fā)項目的論證工作。項目小組一般是以通過董事會和政府的審批為研究目的，獲得企業(yè)內(nèi)部的投資額度和政府的開發(fā)投資計劃。 其組織結(jié)構(gòu)如圖 12。 （二）專業(yè)顧問 目前，國內(nèi)專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的機構(gòu)并不多，但從事項目可行性研究的較多，并成立了各種專門的可行性研究機構(gòu)，這類機構(gòu)可以稱之專業(yè)顧問或咨詢公司。公司內(nèi)部有職能的橫向分工和層次劃分，擁有多專業(yè)的研究人員和外聘專家，人員專業(yè)結(jié)構(gòu)合理。專業(yè)顧問一般以合同契約的方式接受開發(fā)商的委托，根據(jù)項目特點組建可行性研 究項目小組。以書面的形式向委托方提交研究工作計劃、階段工作目標，評估以“項目是否可行為”研究目的，獨立、公正地對委托方負責(zé)。 其組織一般為矩陣式組織結(jié)構(gòu)如圖 13。 總經(jīng)理助理銷售部 工程部 財務(wù)部 開發(fā)研究部總經(jīng)理圖 12 企業(yè)內(nèi)部研究的組織結(jié)構(gòu) （三）開發(fā)商委托社會個人 有些開發(fā)商出于節(jié)約資金或其它目的，把可行性研究工作委托給咨詢公司、研究機構(gòu)、高等院校或其它單位的一些個人。一項可行性研究工作由一、兩個人完成，往往是以個人關(guān)系或朋友介紹的方式接受任務(wù)。參照委托方提供的資料，憑借個人的業(yè)務(wù)能力、掌握的第二手資料和經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進行可行性研究工作。這種組織形式主要是為委托方的決策設(shè)想論證，較少 地開展市場調(diào)查和市場分析工作，按照委托方提供的方案進行分析，以符合政府的審批要求為標準，獲得政府的投資計劃指標為目的。 實際上，這種行為方式并沒有形成組織，而是開發(fā)商企業(yè)行為下的個人活動。 三、人員結(jié)構(gòu)與素質(zhì) （一）研究人員的構(gòu)成 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的任務(wù)、內(nèi)容和要求，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究涉及經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)學(xué)、投資學(xué)、給排水、電氣、設(shè)備等專業(yè)學(xué)科，需要經(jīng)濟分析專家、市調(diào)分析家、社會和環(huán)境學(xué)家、注冊房地產(chǎn)估價師、工程師（包括規(guī)劃師、土建工程師、水電工程師、造價工程師和環(huán)保工程師等 ）和其它專業(yè)人員。這些人員在可行性研究中有不同的任務(wù)和分工。 1．經(jīng)濟分析專家 經(jīng)濟分析專家主要進行兩方面的分析：一為宏觀經(jīng)濟、微觀經(jīng)濟的形勢分析和預(yù)測，二為全國、地方和開發(fā)項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析與預(yù)測。主要是從宏觀上對擬開發(fā)項目在開發(fā)周期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢進行分析，避免發(fā)生重大的偏差。如：今后 23年內(nèi)是否總經(jīng)理 市場調(diào)查部 策劃部 評估部 綜合部 項目經(jīng)理 1 項目經(jīng)理 3 項目經(jīng)理 2 ?? 圖 13 專業(yè)顧問的矩陣式組織結(jié)構(gòu) 會發(fā)生大的通貨膨脹，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系走勢如何，政府是否出臺有利于或限制本行業(yè)或本類物業(yè)發(fā)展的政策或法規(guī)等；同時分析開發(fā)項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，結(jié)合市場調(diào)查資料，作出科學(xué)的預(yù)測 。 2．市調(diào)分析家 在確定的同一供需圈及競爭區(qū)域的調(diào)查范圍內(nèi)，市場調(diào)研人員采用適當(dāng)?shù)姆椒?，以相同或類似的新建、在建房地產(chǎn)及有關(guān)聯(lián)的二手房為調(diào)查對象，掌握、了解擬開發(fā)房地產(chǎn)在過去和現(xiàn)在的供需情況。對開發(fā)規(guī)模、規(guī)劃指標、建設(shè)標準、售價、租金、租售率、空置率、供應(yīng)量及成交等情況，要以數(shù)據(jù)采集為主。在此基礎(chǔ)上，分析和判斷房地產(chǎn)市場的狀況，并協(xié)助經(jīng)濟分析專家預(yù)測未來發(fā)展趨勢。 3．社會和環(huán)境學(xué)家 在對舊城改造和成片開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性研究時，社會和環(huán)境學(xué)家常常會參與項目的研究和論證，從社會學(xué)的角度，對開發(fā)項 目進行分析和論證。社會和環(huán)境學(xué)家的工作，主要從以下幾方面進行：是否引起城市空洞化；社會階層的分化與集聚產(chǎn)生的社會影響；動拆遷對就業(yè)機會和就業(yè)交通成本的影響；開發(fā)項目對自然環(huán)境的影響分析和評價；開發(fā)項目可能產(chǎn)生的環(huán)境污染的分析和評價；總體社會效益評估等。 4．注冊房地產(chǎn)估價師 注冊房地產(chǎn)估價師是房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的主要力量，是研究小組的核心。注冊房地產(chǎn)估價師不僅熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識，而且掌握財務(wù)管理和工程技術(shù)方面的知識，是復(fù)合型的專業(yè)人員。注冊房地產(chǎn)估價師在研究小組中的任務(wù)是參與經(jīng)濟分析專家等對未來市場的分析 ，并負責(zé)歸納其它專業(yè)人員所完成的研究工作，綜合運用工程、技術(shù)經(jīng)濟和財務(wù)管理的有關(guān)知識，對項目進行計算、分析和評價，編制可行性報告。 5．工程師 可行性研究中參與的工程師包括規(guī)劃師、土建工程師、水電工程師、造價工程師和環(huán)保工程師等專業(yè)工程師。工程師的任務(wù)是參與可行性研究的分析和論證工作，對委托方提供的開發(fā)思路或規(guī)劃設(shè)計方案進行分析、優(yōu)化和技術(shù)評價，提出修改意見；對開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管 理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預(yù)見費用等進行估算；結(jié)合項目策劃思路，提出開發(fā)模式和開發(fā)計劃（含分期滾動開發(fā)計劃）的意見，編制項目進度表。 6．其它專業(yè)人員 其它專業(yè)人員是研究工作中需要的其它人員。如制作人員，主要是負責(zé)報告的打印、核對及裝幀等。 （二）研究人員的基本素質(zhì) 房地產(chǎn)可行性研究工作是一項復(fù)雜的活動，對研究人員的素質(zhì)有一定的要求。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究人員應(yīng)具備相關(guān)的基本素質(zhì)。 1．熟知有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策與法規(guī) 了解和掌握國家和地方政府公布的法律、法規(guī)。這些法律、法規(guī)涉及房地產(chǎn)開發(fā)公 司的設(shè)立、土地使用權(quán)的取得、建設(shè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、商品房銷售管理、物業(yè)管理、動拆遷管理等房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各項具體工作。研究人員應(yīng)該熟知這些法律、法規(guī)中的主要條款，以此指導(dǎo)研究工作，保證開發(fā)方案的制訂與分析、市場分析與預(yù)測、技術(shù)分析和論證工作的順利進行。 2．具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)理論知識和實踐經(jīng)驗 在知識結(jié)構(gòu)上，與其它可行性研究相比，具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)理論知識是房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究人員必備的基本素質(zhì)。它要求研究人員系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)專業(yè)的相關(guān)知識，在研究工作中能正確地運用這些專業(yè)知識，了解房地產(chǎn)開發(fā)的基 本規(guī)律；同時，研究人員應(yīng)有一定的實踐經(jīng)驗，特別要注意積累房地產(chǎn)開發(fā)案例，善于分析和總結(jié)開發(fā)的成功經(jīng)驗或失敗教訓(xùn)。在進行可行性研究時，結(jié)合實際情況，創(chuàng)造性地引用和借鑒成功經(jīng)驗，規(guī)避不利因素，提高研究水平，確保房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究結(jié)果的可操作性和適用性。 3．掌握一定的投資技巧 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分析和論證時，研究人員是否掌握投資技巧直接影響到可行性研究的質(zhì)量。在研究工作中，采用國內(nèi)外先進的理論、方法和運作方式，對搜集的歷史數(shù)據(jù)進行分析、處理，確定投資規(guī)模、投資時機、目標利潤率、資金籌措和租售計劃等方案或參數(shù) ?？梢允箍尚行匝芯康姆治龊驼撟C更為確切，降低投資風(fēng)險，減少投資成本，提高投資回報。 4．具有較強的市場意識 研究人員是否具備較強的市場意識是可行性研究的關(guān)鍵。一切資料和數(shù)據(jù)應(yīng)來自于市場，可行性研究的結(jié)果或結(jié)論必須由市場來檢驗。了解全國、地區(qū)和開發(fā)項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供求狀況，科學(xué)地、準確地預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，從市場的角度來分析、論證。構(gòu)建企業(yè)的核心競爭力，保證市場競爭優(yōu)勢，使得開發(fā)計劃順利實施。 5．具備基本的建筑工程知識 從某個角度講，房地產(chǎn)開發(fā)就是建筑工程的建設(shè)，其核心就是土建、安裝和水電等工 程的施工建設(shè)活動。如果研究人員不掌握基本的建筑工程知識，就無法對規(guī)劃方案進行分析、論證，無法進行準確的功能定位和產(chǎn)品定位，無法對項目投資和成本進行估算，無法進行項目進度的策劃和安排。因此，具備基本的建筑工程知識，是研究人員的基本素質(zhì)要求。 6．具有一定的協(xié)調(diào)能力和創(chuàng)新能力 作為研究人員，具有敢于創(chuàng)新的精神、超前的市場競爭意識和優(yōu)秀的協(xié)調(diào)能力，能使可行性研究不落于俗套，分析和論證不是走過場、流于形式。它要求研究人員善于抓住市場需求和發(fā)展趨勢，洞察市場和項目潛在的風(fēng)險，敢于在產(chǎn)品定位、建筑材料、設(shè)施、環(huán)境等方面 大膽創(chuàng)新，創(chuàng)建或引進先進的開發(fā)理念和開發(fā)模式，提高可行性研究的水平。