【正文】 ， 發(fā)現(xiàn)和捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 提高對(duì)市場(chǎng)狀況的把握 ， 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力； ? 有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的控制 ， 適時(shí)調(diào)整策略 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 內(nèi)容 ? 項(xiàng)目背景與概況 ? 項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 ? 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模的確定 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 ? 資源供給 ? 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) ? 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu) 、 管理費(fèi)用的研究 ? 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 （ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 、 風(fēng)險(xiǎn)分析等 ） ? 結(jié)論及建議 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 目的 ? 了解市場(chǎng)的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ， 進(jìn)而把握投資機(jī)會(huì)與方向； ? 了解市場(chǎng)上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平 ， 就擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位； ? 了解房地產(chǎn)使用者對(duì)建筑物功能和設(shè)計(jì)型式的要求 ， 用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 ? 制定實(shí)施計(jì)劃：對(duì)選定方案 ， 確定所有具體的技術(shù)指標(biāo)范圍 ，估算投資 、 成本支出及收益幅度等財(cái)務(wù)狀況 ， 說明成本 、 價(jià)格 、 進(jìn)度等變化對(duì)項(xiàng)目效果影響及其應(yīng)變能力 。 ? 經(jīng)濟(jì)研究：項(xiàng)目的資金籌措 、 成本開支 、 效益預(yù)測(cè) 、 投資風(fēng)險(xiǎn) 、 國民經(jīng)濟(jì)宏觀考察 、 社會(huì)環(huán)境效益等 。 ? 市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ， 收集情報(bào)和資料 。 ?投資機(jī)會(huì)研究： ~% ?初步可行性研究： ~% ?可行性研究：大型項(xiàng)目 ~%；小型項(xiàng)目 ~%。 ? 從整個(gè)建設(shè)工程看 ， 前期可行性研究占 1/3， 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占 1/3， 施工建設(shè)占 1/3。 10％ 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 時(shí)間 ? 與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān) ， 同時(shí)也影響到質(zhì)量 。 30％ ?初步可行性研究： 177。 ? 人員構(gòu)成 ? 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ? 造價(jià)工程師 ? 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 ? 經(jīng)濟(jì)分析專家 ? 制作人員 ? 社會(huì)學(xué) 、 環(huán)境科學(xué)專家 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 質(zhì)量 ? 體現(xiàn)在研究的最終成果 （ 報(bào)告 ） 中 ， 對(duì)于項(xiàng)目損益分析的準(zhǔn)確程度取決于研究者的知識(shí) 、 經(jīng)驗(yàn)和掌握的基礎(chǔ)資料和情報(bào)量 。 ? 而詳細(xì)可行性研究是全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究 ， 需要專門的機(jī)構(gòu)或研究小組 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 作用 ? 投資決策的依據(jù) ? 籌集資金的依據(jù) ? 簽訂合同的依據(jù) ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) ? 目的 ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化 、 民主化 ， 減少或避免投資決策失誤 ， 提高經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì) 、 環(huán)境效益 。 ? 最初是美國 30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法 ， 因?yàn)樗鼮槠浣?jīng)濟(jì)開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用 ， 得以逐步推廣 、 流行 ， 發(fā)展到各個(gè)流域 ， 充實(shí)完善 ， 形成系統(tǒng) 。因?yàn)榭蒲惺橇⒆沩?xiàng)目本身角度進(jìn)行的，而公司必須從其總體投資組合、資本結(jié)構(gòu)及發(fā)展戰(zhàn)略等角度考慮。 ?批租土地 、 合作開發(fā) 、 征地拆遷等 ? 詳細(xì)可行性研究 ?委托有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成，要求比較嚴(yán)格，對(duì)報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 項(xiàng)目選擇 ? 程序 ? 廣泛尋找投資項(xiàng)目 ?在管理部門尋找待出讓 、 批租的土地 ?從媒體廣告尋找合作 、 轉(zhuǎn)讓土地 ?從咨詢 、 中介機(jī)構(gòu)尋找 ?直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位 ? 精心篩選投資項(xiàng)目 ?組織內(nèi)部專家，初選幾個(gè)具有初步可研價(jià)值的項(xiàng)目 ? 對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究 ?由各職能部門逐個(gè)分析 ?是在規(guī)劃參數(shù)未獲政府批準(zhǔn)的前提下 ， 由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)的一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目特點(diǎn) ， 就投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)全過程包括項(xiàng)目選擇、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等具體內(nèi)容，但最關(guān)鍵、能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的是項(xiàng)目選擇和規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)方面。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究 主要內(nèi)容 ? 項(xiàng)目選擇 ? 項(xiàng)目可行性研究概述 ? 市場(chǎng)分析 ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 ? 產(chǎn)品成本測(cè)算 ? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ? 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 備選方案的選擇 ? 不確定性分析 項(xiàng)目選擇 ? 概念 ? 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定的過程。 ? 作用 ? 是房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。 ? 項(xiàng)目選擇是從全局、宏觀上決定項(xiàng)目的定位；而規(guī)劃設(shè)計(jì)是從微觀上進(jìn)一步創(chuàng)造和提高項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值。 項(xiàng)目選擇 ? 程序 ? 項(xiàng)目投資談判 ?就若干有開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方或合作方 ， 就出轉(zhuǎn)讓面積 、 金額 、 稅費(fèi) 、 合作方式 、 資金構(gòu)成相應(yīng)條件和價(jià)值進(jìn)行談判 。 ? 公司總體決策 ?即使可行，也未必一定執(zhí)行。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 概念 ? 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性 、 實(shí)施項(xiàng)目的外部條件 ， 項(xiàng)目選址 、 規(guī)模 、 企業(yè)的投資能力 、 項(xiàng)目實(shí)施方式 、 生產(chǎn)經(jīng)營周期 、 項(xiàng)目的效益等 ， 都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析 ， 這一調(diào)查研究和分析過程 ， 稱之為可行性研究過程 。 ? 涉及市場(chǎng)供需 、 工藝技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)三個(gè)方面 。 ? 特點(diǎn) ? 前期性 ? 預(yù)測(cè)性 ? 不確定性 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 專業(yè)機(jī)構(gòu) ? 前期的投資機(jī)會(huì)分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機(jī)會(huì) ， 一般有 2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家即可 。 一般應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成 ， 我國目前大多由各開發(fā)公司自己編制 ， 然后報(bào)政府計(jì)劃部門審查立項(xiàng) 。 ? 針對(duì)不同的研究深度 ， 其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同 ，國際上通用的為： ?投資機(jī)會(huì)研究：誤差范圍 177。 20％ ?可行性研究： 177。 ? 一般小型項(xiàng)目 1～ 2個(gè)月 ， 甚至 2~3個(gè)星期 ， 中型項(xiàng)目 8～ 9個(gè)月 ， 大型項(xiàng)目 ～ 2年或更長 。 ? 費(fèi)用 ? 與規(guī)模 、 研究深度成正比 ， 一般以占投資總額的比例計(jì)算 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 程序 、 步驟 ? 討論可行性研究的范圍 ， 確定研究目標(biāo) 。 ? 市場(chǎng)分析 、 預(yù)測(cè) ? 技術(shù)研究：項(xiàng)目實(shí)施全過程所有環(huán)節(jié)的銜接處理 ， 環(huán)保措施 ，項(xiàng)目工程施工工藝和物資投入等 。 ? 方案設(shè)計(jì)與選擇：根據(jù)研究內(nèi)容設(shè)計(jì)可供選擇方案 ， 或?qū)⒏鱾€(gè)方案的代表性組合 ， 或集中優(yōu)點(diǎn)重點(diǎn)修訂設(shè)計(jì)最佳方案 。 ? 編制報(bào)告 。 ? 市場(chǎng)分析要緊緊圍繞特定的開發(fā)地點(diǎn)和類型進(jìn)行 ， 尤其在以下四種情況下： ? 開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目沒有或很少有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)； ? 擬開發(fā)項(xiàng)目要持續(xù)幾年的時(shí)間 ， 在這段時(shí)間里 ， 市場(chǎng)的變化是不可避免的； ? 市場(chǎng)不確定因素較多； ? 開發(fā)商擬進(jìn)入一個(gè)特殊的市場(chǎng) ， 沒有經(jīng)驗(yàn)可資借鑒 。 ? 市場(chǎng)調(diào)查的類型 ? 探測(cè)性：對(duì)市場(chǎng)情況和面臨的問題比較模糊 ， 不知如何入手時(shí) ， 發(fā)現(xiàn)和提出問題 ， 確定調(diào)查重點(diǎn)； ? 描述性：對(duì)找到的問題進(jìn)行如實(shí)的反映和具體的回答 ， 說明問題； ? 因果性：進(jìn)一步分析問題的前因后果 ， 找出影響問題的各個(gè)因素及其與問題之間的關(guān)系 ， 分析問題原因； ? 預(yù)測(cè)性：估計(jì)問題發(fā)展的趨勢(shì) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 市場(chǎng)調(diào)查的一般內(nèi)容 ? 宏觀因素： ?政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 科技 、 人文地理 、 宗教信仰 、 習(xí)俗 、 法律法規(guī)等； ? 區(qū)域市場(chǎng)因素 （ 與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作相關(guān)的信息 ） ： ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 、 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)政策 、 人口因素 、城市發(fā)展方向與城市規(guī)劃 、 環(huán)境因素等； ? 微觀市場(chǎng)因素 （ 與投資項(xiàng)目相關(guān)的信息 ） ： ?市場(chǎng)的總體趨勢(shì)：房地產(chǎn)指數(shù)； ?供給：同類物業(yè)的供給量 、 替代物業(yè)的供給量 、 增量與存量 、 市場(chǎng)成交量 、 土地批租數(shù)量和用途分布； ?需求：潛在需求量 （ 有效需求量 ） 、 空置率 、 市場(chǎng)吸納能力 、 人口 、 收入 、 銷售趨勢(shì)； 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ?價(jià)格：銷售價(jià)格或租金水平 、 地價(jià) 、 拆遷安置補(bǔ)償成本 、建造成本和其它成本費(fèi)用 、 相關(guān)稅費(fèi) 、 投資收益率 、 開發(fā)利潤率等； ?競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)占有量 、 同類物業(yè)供需情況 、 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)數(shù)量 、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)能力等； ?中間商：信譽(yù) 、 能力等； ?其它：金融 、 物業(yè)管理等 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 工業(yè)或倉儲(chǔ)項(xiàng)目： ? 考察開發(fā)所必備的條件 ， 如勞動(dòng)力 、 交通運(yùn)輸 、 原材料和專業(yè)人員的來源；考慮未來入住者的意見 ， 如辦公 、 生產(chǎn)和倉儲(chǔ)用房的比例 ， 大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求 ， 以及對(duì)隔音 、抗震 、 通風(fēng) 、 防火 、 起重設(shè)備安裝等的特殊要求 。 ? 寫字樓項(xiàng)目： ? 研究所在地段的交通通達(dá)程度 ， 擬建地點(diǎn)的周圍環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系 ， 還要考慮內(nèi)外設(shè)備的平面布局 、 特色與格調(diào) 、 裝修標(biāo)準(zhǔn) 、 提供公共服務(wù)的內(nèi)容 ， 滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等 。 ? 速度較快且成本不是太高 。 ?面談?wù){(diào)查： ? 有較大的靈活性 ， 可以集體面談或針對(duì)重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行深入調(diào)查 ， 氣氛好 ， 資料是第一手的 ， 也比較真實(shí) 。 ?電話調(diào)查： ? 收集資料快 ， 成本也比較低 ， 便于信息處理 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 通訊調(diào)查： ? 范圍較為廣泛 ， 能充分表達(dá)個(gè)人意見 ， 資料較為客觀 、 真實(shí) 。 ? 觀察法：通過觀察被調(diào)查者行為或收集其行為痕跡 。 ? 調(diào)查對(duì)象的面比較窄 ， 花費(fèi)的時(shí)間較長 ， 有時(shí)僅能觀察一些表象 ，需與其它方法進(jìn)行結(jié)合 。 ? 數(shù)據(jù)的加工分析方法 ? 列表分析 ? 數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法分析 ? 頻率分布 、 均值與百分比 、 相關(guān)分析 、 多變量分析 、 假設(shè)檢驗(yàn)分析等； ? 圖形分析 ? 直方圖 、 餅圖 、 折線或曲線圖等 。 ? 需求狀況變化 ?購買力預(yù)測(cè) （ 社會(huì)集團(tuán)購買力 、 城鄉(xiāng)居民購買力等 ） ； ?投資價(jià)值預(yù)測(cè)； ?市場(chǎng)潛在需求預(yù)測(cè) 。 ?意見集中法 ? 市場(chǎng)因素變動(dòng)激烈時(shí) ， 能考慮多種非定量因素； ? 簡單易行 ， 缺乏歷史資料也能進(jìn)行； ? 但易受市場(chǎng)形式的影響 。 其計(jì)算公式為：預(yù)測(cè)值 =最后 — 期簡單平均數(shù) +預(yù)測(cè)期與最后 — 期簡單平均數(shù)的期距 最后 — 期變動(dòng)趨勢(shì)數(shù) ? 加權(quán)移動(dòng)平均法 ? 以加權(quán)形式求得移動(dòng)平均值； ? 指數(shù)平滑法 ? 利用前后兩期實(shí)際與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) ， 并考慮其比重進(jìn)行預(yù)測(cè)； ? t期預(yù)測(cè)值＝平滑指數(shù) t前期實(shí)際值＋（ 1－平滑指數(shù)） t前期預(yù)測(cè)值 ? 平滑指數(shù)根據(jù)預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的差異大小而定，差異大通常為~。 ? 它的最終目的是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展規(guī)劃的要求 ， 在做好產(chǎn)品市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和工程技術(shù)研究的基礎(chǔ)上 ， 計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目投入的費(fèi)用和產(chǎn)出的效益 ，通過方案比較 ， 對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性和合理性進(jìn)行分析論證 ， 作出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ， 為投資決策提供依據(jù) 。 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算 投資來源與支出測(cè)算 銷售收入與稅金測(cè)算 產(chǎn)品成本測(cè)算 利潤測(cè)算 財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量表 靜態(tài)分析 動(dòng)態(tài)分析 不確定性分析 國民經(jīng)濟(jì)分析 評(píng)價(jià)結(jié)果 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟 項(xiàng)目投資估算 ? 投資：為了保證項(xiàng)目投產(chǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行而投入的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)價(jià)值的總和 。 ?固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋 、 建筑物 、 機(jī)器機(jī)械 、 運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備 、 工具 、 器具等 。 ? 流動(dòng)資產(chǎn)投資：項(xiàng)目在投產(chǎn)前預(yù)先墊付 、 在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的資金 。 ?由現(xiàn)金 、 應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng) 、 存貨等項(xiàng)組成 。 ? 概算是在初步設(shè)計(jì)階段根據(jù)設(shè)計(jì)圖樣 、 概算定額 、 費(fèi)用定額 、 設(shè)備和材料的預(yù)算價(jià)格 、 工資標(biāo)準(zhǔn)等資料編制的比估算更詳細(xì) 、 精確的全部建設(shè)費(fèi)用 。 ? 決算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的文件 ， 是辦理交付使用新增資產(chǎn)的依據(jù) 。 ?單位生產(chǎn)能力法 ?規(guī)模指數(shù)法 ?系數(shù)估算法 ? 概算指標(biāo)估算法：按概算定額分部分項(xiàng)估算 。 產(chǎn)品成本測(cè)算 ? 會(huì)計(jì)成本：是會(huì)計(jì)記錄在帳冊(cè)上的客觀有形的支出 。 ?直接支出 ? 直接材料 （ 原材料 、 輔助材料 、 備品備件 、 燃料及動(dòng)力等 ） ? 直接工資 （ 生產(chǎn)人員的工資 、 補(bǔ)貼 ） ? 其他直接支出 （ 如福利費(fèi) ） ； ?制造費(fèi)用 ? 企業(yè)內(nèi)的分廠 、 車間為組織和管理生產(chǎn)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ? 包括分廠 、 車間管理人員工資 、 折舊費(fèi) 、 維修費(fèi) 、 修理費(fèi)及其他制造費(fèi)用 （ 辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi) 、 勞保費(fèi)等 ） 。 ?管理人員工資和福利費(fèi) 、 公司一級(jí)折舊費(fèi) 、 修理費(fèi) 、 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 、 無形資產(chǎn)和資產(chǎn)攤銷費(fèi)及其他管理費(fèi)用 （ 辦公費(fèi) 、差旅費(fèi) 、 勞保費(fèi) 、 土地使用稅等 ） 。 ?生產(chǎn)