【正文】 問(wèn)題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針、經(jīng)濟(jì) 發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他收入估算。 開(kāi)發(fā)成本估算。包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。 施工隊(duì)伍的選擇。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃。 人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用 研究 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。 資源供給 建筑材料的需用量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。 服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃。 市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管 線等；地上物包括各種樹(shù)木、植物等。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。 調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類(lèi)，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類(lèi)、數(shù)量和面積等。 人口調(diào)查。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 土地調(diào)查。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周?chē)饕ㄖ锏龋? 項(xiàng)目所在地的周?chē)h(huán)境狀況。主要應(yīng)包括以下幾方面： 項(xiàng)目概況。經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫(xiě)詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議 ，供領(lǐng)導(dǎo)決策。由相關(guān)部門(mén)提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會(huì)同相關(guān)部門(mén)采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理方案。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。可行性研究開(kāi)始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計(jì)劃和工作大綱等。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該 投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁(yè) 共 58 頁(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法 為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。 1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù) 可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 2 可行性研究的步驟 籌備。 調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。 方案的選擇 和優(yōu)化。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。 編寫(xiě)報(bào)告書(shū)。 3 可行性研究的內(nèi)容 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要包括： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁(yè) 共 58 頁(yè) 項(xiàng)目名稱； 項(xiàng)目的地理位置。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性； 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類(lèi)土地面積及使用單位。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 各種市政管線。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。 擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路、和走向，大型商業(yè)房開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 建筑規(guī)劃方案選擇。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁(yè) 共 58 頁(yè) 項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。 項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 管理人員的配備方案。 開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃。 工程建設(shè)計(jì)劃。 建設(shè)場(chǎng)地的布置。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 項(xiàng)目總投資估算。 項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。 銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。 財(cái)務(wù)評(píng)估。 風(fēng)險(xiǎn)分析。 項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。 4 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) 封面：要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰(shuí)作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫(xiě)作時(shí)間。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過(guò) 1000 字為宜。一般包括：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表 、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 5 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容，可依項(xiàng)目的具體情況確定。 房地產(chǎn)投資及同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查。如同類(lèi)物業(yè)近年內(nèi)的市場(chǎng)交易狀況、區(qū)域分布和價(jià)格水平。 消費(fèi)者意愿調(diào)查。 物資供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查。 工程技術(shù)狀況調(diào)查。 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。 市場(chǎng)調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動(dòng)靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法： 積累資料。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁(yè) 共 58 頁(yè) 走訪調(diào)查。 征詢。 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上，對(duì)開(kāi)發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀 及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)分析，對(duì)開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測(cè)。分析評(píng)價(jià)內(nèi)容包括： 擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征； 擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； 實(shí)際地價(jià)與地價(jià)潛在價(jià)值評(píng)價(jià)。凡在資金籌措無(wú)望的情況下，不必開(kāi)展深度可行性研究。當(dāng)資金來(lái)源中包括預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)有銷(xiāo)售收入計(jì)劃配合考慮。對(duì)規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)法。 靜態(tài)法是通過(guò)投資項(xiàng)目的總收 入和總費(fèi)用之間的比較，來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù)值，以此計(jì)算與同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正?；貓?bào)率相比較，以分析評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。 動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。判別標(biāo)準(zhǔn)為 FNPV≥ 0 項(xiàng)目可行； FNPV＜ 0 項(xiàng)目不 可行。判別標(biāo)準(zhǔn)為： FIRR≥ ic 即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項(xiàng)目可行； FIRR＜ ic 項(xiàng)目不可行。 動(dòng)態(tài)投資回收期（ P’ t） 動(dòng)態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期，可直接從財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表求得。 9 不確定性分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（ BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。 敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素（如成 本、價(jià)格、銷(xiāo)售周期等因素）發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。一般是計(jì)算項(xiàng)目?jī)糁档钠谕导皟衄F(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，累計(jì)概率越大，說(shuō)明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目，可委托專(zhuān)門(mén)咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量 且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告首頁(yè)應(yīng)加蓋開(kāi)發(fā)公司印章，主扉頁(yè)應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁(yè)應(yīng)署報(bào)告執(zhí)筆人姓名。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 58 頁(yè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及決策意見(jiàn)，不論實(shí)施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥 善保存?zhèn)洳椤? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門(mén)和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。 附錄： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式 1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資收益率（ R） 投資收益率（ R） =凈收益額247。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） FNPV=∑（ CIC0） t（ 1+ic） t 式中： 1） CI— 現(xiàn)金流入量 C0— 現(xiàn)金流出量 2）（ CIC0） —— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 3） ic—— 基準(zhǔn)收益率 4） n— 計(jì)算期 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ∑（ CIC0） t（ 1+FIRR） t=0 式中符號(hào)代表意義同上式。 I 式中： 1） FNPV— 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2） I— 投資現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期（ p’ t） ∑（ CIC0） t（ 1+ic） t=0 動(dòng)態(tài)投資回收期（ P’ t） =（累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表） 1+當(dāng)年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值247。 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理 項(xiàng) 目選擇：由開(kāi)發(fā)部配合實(shí)業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合公司自身情況，對(duì)是否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目做出決策。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司審批。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門(mén)鑒證或公證。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷(xiāo)售等的方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安排。 向計(jì)劃部門(mén)申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。 向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司 項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編 編 號(hào)： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則 頁(yè) 碼： 第 3 頁(yè) 共 6 頁(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁(yè) 共 58 頁(yè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)：由工程部配合實(shí)業(yè)公司完成。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位。 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。 委托工程施工監(jiān)理：所有開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。 施工隊(duì)伍選擇：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后， 經(jīng)濟(jì)部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。施工隊(duì)伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 自購(gòu)工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開(kāi)工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽 訂正式的供貨合同。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會(huì)審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對(duì)工程進(jìn)度做出簽證； 清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 58 頁(yè) 督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，