【正文】 ，及時揭示實際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。 概率預(yù)算是指運用概率論原理，對成 本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量（如價格、業(yè)務(wù)量等）在一定范圍內(nèi)的變動作出近似的估計，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計的各種因素的變化考慮進去，使預(yù)算更為符合實際。因為它是滾動式的編制預(yù)算，因此稱為滾動預(yù)算。零基預(yù)算的不足表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。 零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。彈性預(yù)算又稱變動預(yù)算，是指在成本習性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。 成本預(yù)算應(yīng)有相就的技術(shù)經(jīng)濟措施保證； 成本預(yù)逄要全面權(quán)衡，提高資金使用效益； 成本預(yù)算既要符合實際，又要適當留有余地。 （ B）成本預(yù)算的基本要求： 成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)；物業(yè)管理企業(yè)的收入預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等都是編制成本預(yù)算的重要依據(jù)。實行物業(yè)管理服務(wù)費用包干制時，物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同。 專項維修資金，即物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業(yè)主預(yù)先繳納的專項維修資金中支付，不計入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本。（ 7）可免成本。是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。（ 4）估計成本。（ 2）差異成本；（ 3）機會成本。（五）按照與決策的關(guān)系劃分；（ 1）邊際成本。（二）按照經(jīng)濟用途劃分；（重中之重）（三）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分； （ 1）固定成本；（ 2）變動成本；（ 3）半固定或半變動成本 ；半固定或半變動成本又稱混合成本。凡期間費用要按有關(guān)規(guī)定（或標準）分別計入管理費用或財務(wù)費用。 營業(yè)成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用。（ 3）間接費用。 （考）物業(yè)管理成本構(gòu)成： 營業(yè)成本 ；（ 1）直接人工費。 在租賃管理中實施 CRM涉及到的工作： 建方詳細的租戶檔案； 租賃期內(nèi)的服務(wù)； 租金繳納的管理； 數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析； 個性化服務(wù)。 9 從 20 世紀 90 年代起，市場營銷策略就開始從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”進行轉(zhuǎn)移，開始強調(diào)并實踐 Customer（客戶）、 Cost（成本）、 Channel（渠道）、 Convenience（方便性） —— “ 4C”。 保證金。（八）變更和解除合同的條件；（九）租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)；（十）當事人約定的其他條款； 稅收與保險費的分擔。（六）房屋的修繕責任；（七）轉(zhuǎn)租的約定；房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。優(yōu)先權(quán)條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時間要求，也規(guī)定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金等等。 房屋租賃合同的基本條款： B（一）當事人姓中或者名稱及住所；（二）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（三）租賃用途；（四）租賃期限；在寫字樓等經(jīng)營性物業(yè)秀賃時，租賃期限的條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權(quán)條款。 B 房屋租賃全同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議 ，是一種債權(quán)合同。 市場營銷人員通常從四個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)： 價格優(yōu)勢。 （三）租金的調(diào)整 ；對于租期較短的租戶，可設(shè)定一個租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當時的租金水平重新簽訂租約。 （一）租金的計算單位和所包含的內(nèi)容；（二）基礎(chǔ)租金與附加租金 ；在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金）確定一個基礎(chǔ)租金。 A租金確定與調(diào)整。 租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置，該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會影響到租賃對象的構(gòu)成，業(yè)主的要求也會影響到對目標租戶群體的定位。 B 租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動 的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時共三個階段。但以因定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔風險。物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔物業(yè)的租賃經(jīng)營，又要負責物業(yè)的管理服務(wù)工作。 包租轉(zhuǎn)租模式： 具體做法，物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來；然后負責轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。 物業(yè)租賃管理模式 A，物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。（ 3）百分比租金通常也稱為超出性租金，常 8 用于零售商業(yè)物業(yè)。（ 2）凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。通常將物業(yè)租金分為毛租、凈和百分比租金三種形式。短期租賃是租期在 2年和 2年以內(nèi) 的租賃；長期租賃，通常指 租期為 5年或 5年以上 的租賃；中短期租賃的租期一般為 3~4 年。意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。 B 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分 ，房屋租賃分為公有房屋的租賃（簡稱公房租賃和私有房屋的租賃（簡稱私房租賃）。租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。（ 2）出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng) 營活動，也包括利用自用房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式，租賃管理是物業(yè)經(jīng)營管理活動中的重要工作內(nèi)容。 物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)，（一）年度運營預(yù)算；（二）資本支出預(yù)算；（三）長期預(yù)算。 租 賃 計劃； 財務(wù)收支計劃 ，預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。（一）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析；（二）房地產(chǎn)市分析；（三）鄰里分析；（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析；（五）業(yè)主目標，明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提出。 編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作 A。 （三）物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式，物業(yè)管理計劃包括 年度計劃、中短期計劃和長期計劃 。 制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧， 鼓勵大家參與；第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。 物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。 A房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)，把握市場機會或調(diào)整其市場行為。滿足特殊群體的需要。 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g。 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場院的政策目標通常包括： 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。（一）市場供給的特點；（二）市場需求的特點；（三）市場交易的特點；交易是房地 產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；（四）市場價格的特點；以上四個方面是房地產(chǎn)市場的主要特征，但對于某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場，還要受其社會經(jīng)濟環(huán)境的影響，龍其是受到社會體制的規(guī)定。 B 房地產(chǎn)市場的特性，房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、況爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。 市場交易指標： 銷售量 ，指報告其內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)； 出租量 ，指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)； 吸納量 ，指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和； 吸納率 ，指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例； 吸納周期 ，指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算； 預(yù)售面積 ，指報告期末仍未竣工交付使用，便已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。 需求指標： 國內(nèi)生產(chǎn)總值；國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。 房地產(chǎn)市場指標 C，反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括 供給指標、需求指標和市場交易指標 三種類型。要實理房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系， 總量結(jié)構(gòu)； 區(qū)域結(jié)構(gòu)； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； 供求結(jié)構(gòu)； 投資結(jié)構(gòu)。三個非價格因素對市供給數(shù)量的影響： 房地產(chǎn)開發(fā)成本； 政府政策的變化； 對未來的預(yù)期。 A與需求曲線一樣，影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設(shè)除價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。 房地產(chǎn)市場的供給的基本法則為 B：當其他條件不變時，較高的商品價格會使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價格會合可供銷售的商品數(shù)量減少。 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量， 金融業(yè)的發(fā)展； 信息、通信技術(shù)水平的提高； 生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變； 人文環(huán)境地的變化； 自然環(huán)境的變化； 政治制度的變遷。詳見書本 111116 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 A一個完整的 房地產(chǎn)市場是由市場 主體、客體、價格、資金、運行機制 等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 運用收益法估價一般分為下列 4 個步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）；③求取報酬率 或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公工式計算出收益價格。雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當前價值的 ，重要的不是過去的因素而是未來的因素。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用知當?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。詳見書本 108 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然生利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值 的方法。不利因素可能是經(jīng)濟因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），可能是其他因素（如政府政策變化等）。導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進步、出現(xiàn)了 更好的建筑物等。重置價格又稱 5 重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、 建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。③建筑物和重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。把握重新購建價格的概念還應(yīng)特別注意下列 3 點：①重新購建價是估價點時的價格。 銷售稅費，是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)就由物業(yè)開發(fā)商（此時作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（通常簡稱為“兩稅一費”）；②其他銷售稅費，包括 應(yīng)由賣方負擔的交易手續(xù)費等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本 笑城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 土地取得成本是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。 運用成本法估價一般分為下列 4個步驟進行：①搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。 A只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。 成 本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 相鄰物業(yè)的合并交易。特殊交易方式的交易。交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格： 利害關(guān)系人之間的交易。 建立價格可比基礎(chǔ)包括如下 5 個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貸幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。 運用市場法估價一般分為下列 4 大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理；④求取比準價格。 市場法適用 的對象是具有交易性的物業(yè)，如特殊的廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。 物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。 要把握物業(yè)價格的影響因素，首先應(yīng)具有下列 5點認識： C不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的； 不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的； 不同的物業(yè)