【正文】 人才。 （續(xù)表） 表 51 人 員 配 備 序號(hào) 崗位名稱 人員配備 備注 9 保員隊(duì)員 54 負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管 理社區(qū)的停車場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序。 7 保潔員工 21 人 負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每日清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓道等公共部位。 5 文員 1 人 負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資 料的存檔工作和信息收集工作。 管理 人員配備 根據(jù)“藍(lán)色收獲家園”小區(qū)規(guī)模，為了完成既定的管理目標(biāo)和服務(wù)承諾，我公司將以人才為根本，配備有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、懂技術(shù)、懂管理、具有高度服務(wù)意識(shí)的各類人員，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。 市場(chǎng)部 辦公室 管理服務(wù) 中心 第二次整改 工作驗(yàn)收 ? 根據(jù)《第二次爭(zhēng)創(chuàng)市優(yōu)小區(qū)整改實(shí)施計(jì)劃》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收； ? 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)一步實(shí)施整改并限期驗(yàn)收。 市場(chǎng)部 管理服務(wù) 中心 24 前期爭(zhēng)創(chuàng)階 段實(shí)施與保障 表 43 前期爭(zhēng)創(chuàng)階段實(shí)施與保障 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 具體實(shí)施要求 策劃 部門 協(xié)助部門 /人 實(shí)施 部門 第一次 內(nèi)部檢查 ? 組建第一次內(nèi)部檢查小組 ? 對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施檢查 ? 形成《標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則第一次自評(píng)記錄》 ? 根據(jù)檢查結(jié)果修正計(jì)劃 辦公室 市場(chǎng)部 第一次 內(nèi)部自查小組 第一次整改 實(shí)施工作 ? 建立或完善切實(shí)有效的公眾管理規(guī)范制度： ? 管理公約 ? 公眾管理制度 ? 業(yè)戶服務(wù)手冊(cè) 辦公室 市場(chǎng)部 業(yè)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 管理服務(wù) 中心 第一次整改 實(shí)施工作 ? 建立完善切實(shí)有效的管理處內(nèi)部管理制度： ? 各級(jí)崗位職責(zé)和任職標(biāo)準(zhǔn) 、考核制度 ? 各部門和崗位年度工作計(jì)劃 ? 各工種崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其措施和考核辦法 ? 員工言行舉止規(guī)范準(zhǔn)則 ? 財(cái)務(wù)收費(fèi)、維修資金管理制度 ? 房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案和用戶檔案管理制度 辦公室 市場(chǎng)部 業(yè)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 管理服務(wù) 中心 第一次整改 實(shí)施工作 ? 建立或完善小區(qū)各項(xiàng)管理服務(wù)規(guī)范 ? 基礎(chǔ)管理服務(wù)規(guī)范 ? 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)規(guī)范 ? 共用設(shè)備管理規(guī)范（包括供電、弱電、消防、給排水等） ? 共用設(shè)施管理規(guī)范 ? 保安及車輛管理規(guī)范 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)范 ? 綠化管理規(guī)范 辦公室 市場(chǎng)部 業(yè)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 管理服務(wù) 中心 第一次整改工作驗(yàn)收 ? 根據(jù) 計(jì)劃進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 ? 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)一步實(shí)施整改并限期驗(yàn)收 辦公室 管理服務(wù) 中心 第一次 內(nèi)部 自查小組 顧客滿意度測(cè)評(píng) ? 進(jìn)行半年度“業(yè)主滿意度”測(cè)評(píng) ? 制定《半年度顧客滿意度指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》 市場(chǎng)部 管理服務(wù) 中心 25 后期爭(zhēng)創(chuàng)階段實(shí)施與保障 表 44 后期爭(zhēng)創(chuàng)階段實(shí)施與保障 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 具體實(shí)施要求 策劃部門 協(xié)助 部門 /人 實(shí)施 部門 第二次 內(nèi)部檢查 ? 組建第二次內(nèi)部檢查小組； ? 對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施檢查； ? 形成《標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則自評(píng)記錄》 (自評(píng)分值結(jié)果應(yīng)≥ 90)。 匯杰 物業(yè) 市場(chǎng)部 管理服務(wù)中心 分配職責(zé)和任務(wù) ? 明確領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)和任務(wù)； ? 明確職責(zé)部門的職責(zé)和任務(wù)。 管理指標(biāo) 表 41 管理指標(biāo)國家指標(biāo)與公司指標(biāo)對(duì)照表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國家指標(biāo) 本公司指標(biāo) 1 房屋完好率 98%以上 99%以上 2 公共配套設(shè)備設(shè)施完好率（含電梯、水泵） 98%以上 99%以上 3 重大 責(zé)任事故、責(zé)任刑事案件和火警發(fā)生率 %以下 0 4 報(bào)修接待 365 天 24 小時(shí) 365 天 24 小時(shí) 5 急修項(xiàng)目接報(bào)到場(chǎng)時(shí)間 2 小時(shí)內(nèi) 20 分鐘內(nèi) 6 一般項(xiàng)目接報(bào)到場(chǎng)時(shí)間 24 小時(shí)內(nèi) 60 分鐘內(nèi) 7 維修及時(shí)率 95%以上 100% 8 維修質(zhì)量合格率 90%以上 100% 9 維修服務(wù)回訪率 95%以上 100% 10 住戶基本滿意率 90%以上 95%以上 11 住戶有效投訴處理率 95%以上 100% 12 違章處理率 95%以上 100% 13 保潔率 99%以上 100% 14 綠化完好率 90%以上 95%以上 15 員工上崗前培訓(xùn)率 100% 100% 16 公燈亮燈率 98%以上 17 消防設(shè)施完好率 100%以上 18 街坊道路完好率 99%以上 23 實(shí)施與保障 前期策劃籌備實(shí)施與保障 表 42 前期策劃籌備實(shí)施與保障 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 具體實(shí)施要求 策劃 部門 協(xié)助 部門 /人 實(shí)施 部門 建立爭(zhēng)創(chuàng)小組、策劃爭(zhēng)創(chuàng)方案和企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ? 組建“爭(zhēng)創(chuàng)上海市優(yōu)秀示范小區(qū)”領(lǐng)導(dǎo)小組； ? 制定《爭(zhēng)創(chuàng)上海市優(yōu)秀示范小區(qū)方案》 (經(jīng)業(yè)委會(huì)或開發(fā)商同意簽字蓋章 )。 ? 不搞簡(jiǎn)單的服務(wù)內(nèi)容的延伸，而是切合實(shí)際 的服務(wù)內(nèi)容與優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量相結(jié)合的服務(wù)工作。 ? “服務(wù)增長” ? 物質(zhì)文化生活的不斷增長，物業(yè)使用人對(duì)服務(wù)同樣會(huì)有更高的需求，物業(yè)公司要掌握更多技能，以適應(yīng)服務(wù)增長的需要。 ? 提供服務(wù)無邊界思想，把對(duì)物的管理融入到對(duì)人的服務(wù)之中，為物業(yè)使用者提供最 大值的服務(wù)。品牌是一種無形的力量，在市場(chǎng)中發(fā)揮著巨大的導(dǎo)向作用，品牌本身具有一定價(jià)值，通過品牌公司的管理，使物業(yè)不斷增值。物業(yè)本體及所屬設(shè)備設(shè)施均有使用“壽命”，但不同的管理方式會(huì)使這個(gè)“壽命”成為變數(shù)。 ? 端正企業(yè)利益取向，合理收費(fèi)，節(jié)縮支出，確保業(yè)主利益不受侵害。 21 ? “業(yè)戶第一、服務(wù)至上” ? 確立物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主的正確關(guān)系，認(rèn)識(shí)自己所提供的服務(wù)的商品 屬性，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的銷售行為。在公司內(nèi)部，這種理念起著統(tǒng)一思想、指導(dǎo)各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作的作用，成為全體員工的行為準(zhǔn)則；在公司外部，這種理念是我公司在市場(chǎng)上的形象標(biāo)志。 管理原則 為了實(shí)現(xiàn)上述管理目標(biāo)，公司在管理運(yùn)作中將遵循以下原則： ? 建立規(guī)范化管理制度 ? 注重員工素質(zhì)的提高 ? 實(shí)行兩級(jí)管理機(jī)制，發(fā)揮公司整體優(yōu)勢(shì) ? 努力降低管理成本 ? 注重維護(hù)開發(fā)商品牌 ? 自身品牌塑造 服務(wù)理念 “藍(lán)色收獲家園”在以生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、文化、陽光、服務(wù)為主題，講究生活品質(zhì)和崇尚知 20 識(shí) ，追隨智慧以及共同創(chuàng)造人生財(cái)富是該物業(yè)的居住理念，也是匯杰物業(yè)在為其提供物業(yè)管理和服務(wù)的主線。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，人的主觀作用將更明顯。那無數(shù)個(gè)沁人心脾的“一”，這些不能言傳卻無時(shí)無刻存在于顧客身邊的細(xì)微之處，能讓人體會(huì)到什么是優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 ? 細(xì)微觀念 評(píng)價(jià)物業(yè)的優(yōu)劣，不僅僅在于其豪華程度，功能設(shè)施、地理位置等硬件，更重要的是管理和服務(wù)這個(gè)軟件。 ? 參與觀念 物業(yè)管理服務(wù)作為開發(fā)商的延伸部分，樓宇建設(shè)過程的參與是非常重要的，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理服務(wù)公司的參與，應(yīng)嚴(yán)把“四關(guān)”，即功能設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)、業(yè)戶入住關(guān)。 ? 營銷觀念 物業(yè)管理服務(wù)在實(shí)施過程中，是營銷的過程，也是創(chuàng)造 希望市場(chǎng)的過程，每位員工的每個(gè)作業(yè)節(jié)點(diǎn)，都將影響企業(yè)營銷的成功與否。 ? 服從觀念 物業(yè)管理服務(wù)過程中，分分秒秒都有可能發(fā)生各種障礙的可能性，從這個(gè)意義講，物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員只有服從，障礙就是命令，杜絕“不、不會(huì)、不知道、不是我管的”現(xiàn)象發(fā)生，并且堅(jiān)持“三不放過”原則。 運(yùn)作觀念 ? 安全觀念 “藍(lán)色收獲家園”的設(shè)計(jì)定位決定了物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)安全和人身財(cái) 產(chǎn)安全的需求，作為物業(yè)管理服務(wù)者，就必須確立安全觀念，因此，安全防范工作顯得極為重要。只有當(dāng)所提供的管理服務(wù)被認(rèn)可了甚至被推崇了，企業(yè)的形象也隨之完美了，這時(shí)，生存和效益的問題也就解決了，自身也發(fā)展了。 “時(shí)間”和“空間”的完美結(jié)合，是我們追求的目標(biāo)。 所謂“時(shí)間”，就是一年 365 天，每天每時(shí)都要保潔物業(yè)的正常運(yùn)行；所謂“空間”，就是使業(yè)主花錢買下的物業(yè)在規(guī)定的時(shí)間段里，保持良好的空間環(huán)境。 將有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)構(gòu)成的物業(yè)增值，為業(yè)主帶來更大利潤，是我們的首要目標(biāo)。 表 311 前期介入及培訓(xùn)費(fèi)用（略） 表 312 接管驗(yàn)收費(fèi)用（略） 表 313 開盤迎賓費(fèi)用（略） 注：慶典活動(dòng) 元由我司承擔(dān) 17 第四章 物業(yè)管理服務(wù)思路與理念 管理思路 ? 為業(yè)戶服務(wù)，使物業(yè)增值 “藍(lán)色收獲家園”項(xiàng)目從概算設(shè)計(jì)、選址、可行性研究、立項(xiàng)報(bào)批、資金籌集、拆遷、建安完成，到市場(chǎng)營銷，其目的是最大限度地追求社會(huì)效應(yīng)和利潤最大化。 表 310 開 辦費(fèi)用測(cè)算（略） 招標(biāo)人前期補(bǔ)貼的說明 為使“藍(lán)色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)工作從一開始就以規(guī)范管理、真情服務(wù)為原則，確保其在物業(yè)市場(chǎng)上創(chuàng)出特色，做出亮點(diǎn)并通過本項(xiàng)目的運(yùn)作，使開發(fā)商的設(shè)計(jì)初衷得以充分體現(xiàn)，也使我司的品牌策略順利推廣，同時(shí)也讓廣大業(yè)主切實(shí)體會(huì)和生活在這光環(huán)之中，我司根據(jù)必須、客觀、公正的原則，特向招標(biāo)人提出前期費(fèi)用補(bǔ)貼申請(qǐng)，望審核。 公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算 16 表 36 公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算（略） 公共服務(wù)費(fèi)用測(cè)算 表 37 公共服務(wù)費(fèi)用測(cè)算（略） 電梯水泵運(yùn)行費(fèi)用測(cè)算 表 38 電梯水泵運(yùn)行費(fèi)（略） 注：電梯水泵運(yùn)行費(fèi)收入： ㎡－ ㎡ (底層 )= ㎡ 元 = 元；收入－支出 : 元； 間接費(fèi)用測(cè)算 表 39 間接費(fèi)用測(cè)算（略） 注：本案體量相對(duì)不大且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受地區(qū)物價(jià)水平制約，故有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 測(cè)算依據(jù)： ? 根據(jù)發(fā)展商提供的小區(qū)概況及各項(xiàng)技術(shù)資料； ? 依據(jù)上海市政公共配套設(shè)施及有關(guān)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ? 參照上海市政府物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)、條例及規(guī)定； ? 參照我司 對(duì)同類地區(qū)、同類物業(yè)樓盤的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查結(jié)果； ? 依據(jù)上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 測(cè)算基本原則： ? 遵守國家法律法規(guī)原則 嚴(yán)格執(zhí)行政府有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)以及符合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)； ? 精簡(jiǎn)高效的管理原則 充分體現(xiàn)“精簡(jiǎn)高效”的管理原則，借助匯杰物業(yè)長期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和規(guī)模效應(yīng)，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，削減所有不必要的費(fèi)用開支，實(shí)現(xiàn)高效服務(wù)。我們本著使物業(yè)“保值增值”，為業(yè)主“掌好財(cái)權(quán)、當(dāng)好管家”的宗旨；注意摸清樓盤特點(diǎn)，理清測(cè)算思路；堅(jiān)持“用者自付、合理分?jǐn)偂钡臏y(cè)算原則；提出如下的管理費(fèi)成本測(cè)算方案。典雅的田園風(fēng)情，生機(jī)昂然的綠色植被，現(xiàn)代尊崇的封閉管理，訓(xùn)練有素的專業(yè)人員全方位的維修服務(wù)，保安及現(xiàn)代化的安防系統(tǒng)，周遭現(xiàn)代生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，全面提升藍(lán)色收獲家園的居住、生活品位。 ? 服務(wù) 如此怡靜雅致、崇尚品位的一流社區(qū)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求同樣不僅是原始設(shè)計(jì)的維持和使用 功能的正常，更是開發(fā)商品牌的維護(hù)和自身心得的體驗(yàn)，是在理解與體會(huì)五大主題基礎(chǔ)上，融入具有現(xiàn)代服務(wù)理念和培植服務(wù)品牌的觀念，切實(shí)感受設(shè)計(jì)思想的延續(xù)和產(chǎn)品塑造的延伸。 ? 時(shí)尚 倡導(dǎo)充分交流和溝通的生活方式，強(qiáng)調(diào)鄰里交往的空間設(shè)計(jì)，為住戶提供相互交流、溝通的社區(qū)空間，形成自然的社區(qū)人文氛圍。 ? 文化 在綠蔭里悟到成長的真諦。 ? 健康 當(dāng)您與運(yùn)動(dòng)遠(yuǎn)離，健康就棄您而去。 ? 生態(tài) 都市的繁華與自然的舒展在這里交織，離塵不離城，似乎已是一種苛求。 13 設(shè)計(jì)理念 “人可以改造環(huán)境，環(huán)境也可以改造人”；在注重小區(qū)景觀設(shè)計(jì)的同時(shí)，貫徹“以人為本”，“尊重自然”和“可持續(xù)發(fā)展”的思想，創(chuàng)造出一個(gè)更適合人們康居的人文景觀社區(qū)。 公建建筑面積 ㎡，其中地下面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡， 小區(qū)內(nèi)共設(shè)機(jī)動(dòng)車位 1149 個(gè)，并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車停車位。 “藍(lán)色收獲家園”四至范圍規(guī)劃東臨亭衛(wèi)南、衛(wèi)陽南路以西、龍?jiān)绰芬员?、板橋東路以南。 12 圖 22 藍(lán)色收獲家園規(guī)劃平面圖（略） 項(xiàng)目已 于 2021年 9月開工建設(shè)，共分二期開發(fā)建設(shè)。 “藍(lán)色收獲家園”則鑲嵌于金山新城生活區(qū)的北部，以“藍(lán)色收獲家園”優(yōu)越的周邊環(huán)境，便捷的交通，以及從設(shè)計(jì)到建筑的精益求精，匠心獨(dú)運(yùn)，成為金山區(qū)的品牌樓盤。金山衛(wèi)鎮(zhèn)交通發(fā)達(dá)，滬杭鐵路金山支綫穿越東西，莘奉金高速公路連接上海浦東國際機(jī)場(chǎng)， 51