【正文】 本要點 疏解中心壓力，在人民大街南端建設(shè)南部副中心，與現(xiàn)有人民廣場中心構(gòu)成未來長春城市中心的 “ 雙心 ” 結(jié)構(gòu) ， 培育多個分區(qū)副中心。 “三翼”分別指西南、東南和東北三個主要城市發(fā)展方向。 第五部分、各大 區(qū)域房地產(chǎn)分析： 總體規(guī)劃思路 根據(jù)《長春市城市總體規(guī)劃 (20212020)》，未來幾年長春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團(tuán)”。高新區(qū)受南城影響，預(yù)計未來房價也有所提升。 從土地出讓面積圖可以看出，除工業(yè)用地出讓 較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費比較單一。 五 、各行政區(qū)域 住宅 均價： 010002021300040005000050100150200250樓盤均價( 元／平方米) 出讓面積( 萬平方米)樓盤均價 ( 元／平方米 ) 2500 3200 3300 3500 3000 4000出讓面積 ( 萬平方米 ) 137 凈月區(qū) 二道區(qū) 綠園區(qū) 高新區(qū) 寬城區(qū) 南關(guān)區(qū) 資料來源： 房地產(chǎn)報 從各行政區(qū)域住宅均價來看， 長春住宅整體走勢為由城市中央向 四 周遞減 ，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價相對較低。 四 、 累計可售商品房 戶型比例 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 25 頁 共 12 頁 18 14 0%20%40%60%80%100%4月 6月 7月 8月9 0 平方米以下( % ) 9 0 1 4 4 平方米( % ) 1 4 4 平方米以上( % ) 由上圖 可以看出， 90144 平方米的中戶型樓盤是市場的主要力量，比例在50%左右徘徊。但從 07 年 19 月份預(yù)售、銷售比例圖可以看出，比例呈增大趨勢。 居民購房難度不斷加大。（預(yù)計原因如下 ： ①棚戶區(qū)改造帶來硬性需求②長春大學(xué)數(shù)量較多，自擴招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題③上世紀(jì)建造的房屋已經(jīng)破舊，居民生活條件有待改善④部分投資者在房價上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群⑤居民認(rèn)為房價依然會漲，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍 ） 由住宅均價、可支配收入增長幅度圖可以看出，長春房價增長幅度大大超過居民可支配收入增長幅度。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 23 頁 共 12 頁 二 、商品 住宅 均價： 22252409 2503295005001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)05101520商品住宅均價( 元／平方米) 同比增長( % ) 資料來源：房地產(chǎn)報 051015202021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)價格增長幅度( % ) 可支配收入增長幅度( % ) 資料來源：房地產(chǎn)報 0406 年長春地產(chǎn)價格處于穩(wěn)步上升中。但與施工面積增長幅度比較來看，投資增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積增長幅度，中低檔樓盤占主導(dǎo) 。外地企業(yè)的進(jìn)入，直接加劇競爭，將 有效提升樓盤的綜合品質(zhì) ，同時也會大大 推動地價和房價的上漲 。預(yù)計未來一年，長春房地產(chǎn)應(yīng)以提升住宅品質(zhì)為發(fā)展方向。截止 2021 年末，人均居住面積已達(dá) 27 平方米。 三 、人均居住面積 270510152025302021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年預(yù)計人均居住面積( 平方米) 資料來源：房地產(chǎn)報 長春市人均居住面 積增長較為穩(wěn)健。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關(guān)、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。 2021 年因受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達(dá) 520 萬平方 米。如今政策效應(yīng)已初見明顯。 《規(guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風(fēng)險。⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有 物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。④會所依約定確立權(quán)屬。② 小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。 （對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預(yù)計并非因首付、利率提高原因引起。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。對延緩商品房價格上漲有很大作用。（長春房地產(chǎn)市場自住需求占主導(dǎo)，大部分居民資金有限，無法提前還貸） ? 十次提高存款準(zhǔn)備金率： 10 11 12 1305101520 存款準(zhǔn)備金率(%) 自 2021 年 1 月 15 日以來，中國人民銀行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)%。 貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時目前股市已運行到較高的水平，短期內(nèi)很難產(chǎn)生較大收益。到 2021年 12 月 21 日，一年期貸款利率已達(dá) %。但隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷完善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不健康因素將進(jìn)一步得到遏制，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供一個平穩(wěn)的發(fā)展平臺。 小結(jié)： 長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)總量更多，上漲幅度更大。而長春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無法改變。 四 、三大產(chǎn)業(yè)比例變化 11 0%20%40%60%80%100%2021年 2021年 2021年 2021年第一所占產(chǎn)業(yè)比例 第二所占產(chǎn)業(yè)比例 第三所占產(chǎn)業(yè)比例 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告 (20212021) 第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占的比例相當(dāng)，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。 同時，國家實施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的 創(chuàng)收機會。 三 、居民消費能力 79058900100001135812720 120500010000150000246810121416可支配收入( 元) 可支配收入增長( % )可支配收入 ( 元 ) 7905 8900 10000 11358 12720可支配收入增長 ( %) 122021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告 (20212021) 2021 年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高。 同時從上面的表格可以看出，固定資產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 GDP 的增長速度。固定資產(chǎn)投資在 GDP 中所占的比重日益增大，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。 但 同時應(yīng)注意到，經(jīng)濟(jì)過熱會導(dǎo)致市場上的貨幣數(shù)量增加，倘若流通速度較慢，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的阻礙作用。 2021 年，長春 GDP 達(dá)2073 億元，同比增長 %，略顯過熱。 此致 管理處 聯(lián)系電話： 年 月 日 時 分 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 12 頁 共 12 頁 9．貨車出入放行申請表 貨車出入放行申請表 申請部門 : 送貨單元 : 司機姓名 : 聯(lián)絡(luò)電話 : 司機身份證號碼 : 貨車車牌號碼 : 送貨日期 : 送貨時間 : 貨物資料 : 物品 數(shù)量 離開時間 : 部門主管姓名 : 簽署 : 申請日期 : 申請必須于車輛進(jìn)入前最少 24小時前通知管理處 , 否則管理處有權(quán)因保安理由而禁止進(jìn)入。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 11 頁 共 12 頁 8. 違例泊車通知及鎖車通知式樣 違例泊車通知 致：車牌號碼（ ）之司機 您的汽車未按本車場停車規(guī)定，違例停泊予他人車位 /公眾車道，請在 分鐘內(nèi)將車輛駛回所屬車位 /時租車位，否則將予鎖車處罰，而 閣下須繳付￥ 之開鎖費用。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 10 頁 共 12 頁 7. 泊車證 及泊車票式樣 上落貨車輛臨時泊車票式樣 日期 : 進(jìn)入時間 : 停車位置 : 離開時間 : 經(jīng)手人 : 車票編號 : 12345678 車牌編號 : 司機姓名 : 身份證號碼 : 客戶車輛臨時泊車票式樣 日期 : 車輛編號 : 進(jìn)入時間 : 離開時間 : 已收金額 : 經(jīng)手人 : 車票編號 : 12345678 備注 : 1. 由于泊車證將貼于車輛擋風(fēng)玻璃上 , 為保安理由 , 均不能顯示。 凡在車場停放車輛的人員，有義務(wù)檢舉一切違法犯罪行為，共同把車場管理工作管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 9 頁 共 12 頁 做好，如對本停車場管理人員有任何之投訴，可向當(dāng)值之車場主管提出，或書面通知管理處。 本停車場內(nèi)的車輛，無論任何原因，若有需要被拖走移動發(fā)生