【正文】 預計 2021 年郊區(qū)樓盤將在市場中異軍突起。 六、郊區(qū)樓盤地位突顯： 2021 年長春開始進行四環(huán)路的建設， 11 月份完工。 ? 高新和綠園有大量住宅用地，保利輕軌地塊已經開始啟動，中海西水地塊 2021 年也將啟動，樓盤整體品質將得到較大提升。投資者為降低損失必會降低價格大量出售。 2021 年投資型客戶將大幅減少。 ? 信貸縮緊， 08 年仍會加息。 三、政策對市場的影響日益顯現(xiàn)： 長春是三線城市，對 政策的認識和執(zhí)行需要一定的時間， 2021 年政策效應將開始不斷顯現(xiàn)。 一線城市房價下跌加大開發(fā)商的生存難度，一部分中小開發(fā)商為躲避危機會積極拓展二三線市場， 2021 年仍然將會有外地開發(fā)商進入長春，市場 競爭開始加劇。 2021 年年末，上海、深圳等一線城市房價大幅下跌。 郊區(qū)樓盤開始火熱： 07 年末，雙陽、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長春郊區(qū)的樓盤以一個獨特的形象展示在人們面前。同時棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購人群涌入房地產市場，形成大量剛性需求。 二、 房地產市場： 政策頻出、市場平穩(wěn)： 0 07 年，政府為調節(jié)住房結構、穩(wěn)定房產價格，陸續(xù)出臺了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長春房地產帶來巨大影響。 外地企業(yè)大舉圈地： 截止目前， 外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占 2/3，本土企業(yè)僅占 1/3。長春管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 35 頁 共 12 頁 高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認可中信品牌，預計銷量走低。中信、力旺、和黃三個高檔樓盤才剛剛啟動，可大大改善片區(qū)環(huán)境。 五 、凈月開發(fā)區(qū)市場分析： ? 產品類型： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠、自然環(huán)境較好。小戶型產品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價值較大。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競爭力。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。但 2021 寬城區(qū)土地供應 較少，整體面積較小，受政策影響未來不會有大盤出現(xiàn)。但個案價格差距較大，差距達 1000 元。土地來源多為棚戶區(qū)改造，居民界于城市和農村之間，高層產品有很大的抗性，目前產品類型以多層為主。但單個地塊面積較小，多在10 萬平方米以下。這與綠園區(qū)居民整體素質不高，消費單一且沖動性強有關。 30 萬平米以上的樓盤數(shù)量較少。 二 、綠園區(qū) （含汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)） 市場特征： ? 產品 類型分布： 綠園區(qū)位于長春市西部，是長春第一汽車廠所在地，是長春的住宅區(qū)。同時隨著城市經濟發(fā)展小戶型樓盤及酒店式公寓數(shù)量會有所增多。 位于次核心區(qū)的碧波康橋和位 于南部新城的匯景新城等項目多為 100 ㎡的大戶型項目。 ? 中心城區(qū)樓盤均價： 50004100 430050007000410002021400060008000樓盤均價樓盤均價 5000 4100 4300 5000 7000 未知 未知 4100奧萊公寓碧波康橋萬晟現(xiàn)代城寶迪克公館鼎盛國際國際社區(qū)中央公館匯景新城 中心城區(qū)樓盤大多位于商業(yè)區(qū)，項目投資價值較大，價格相對較高，均價都超過了 4000 元 /平方米。因此產品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個方向，在城市西南建設 “ 長春國際汽車城 ” ，整合汽車產業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。 “雙心”分別指 人民廣場一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)。因此未來一年，綠園區(qū)房地產發(fā)展速度較快，房價會有所提升。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場中所占的比例不斷縮小，同時也說明小戶型的暢銷性。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 24 頁 共 12 頁 三 、住宅預售 量、銷售量 2021 年各 19 月份情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月012預售量( 萬平方米) 銷售量( 萬平方米) 預售、銷售比 007年預售、銷售比0122021年 2021年( 1 9 月份) 預售銷售比 從 0 07 年預售、銷售比例圖可以看出，預售、銷售比呈下降趨勢，證明預售量開始小于銷售量，市場供小于求。 06 年以來進入飛速增長階段，漲幅超過 17%。 資料來源：房地產報 第三部分 、房地產市場分析 一 、房地產投資 及施工面積 ： 1400501001502002502021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)房地產投資( 億元) 16 18501533954650102030405060702021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年預計房地產投資增長幅度( % ) 房地產施工面積增長幅度( % ) 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞 從上面兩個圖可以看出 ，長春房地產投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心很足。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。因此土地出讓價格實際上漲幅度仍很大。 第三部分 長春市土地市場分析 一 、歷年土地出讓情況 2513664987585202231427401002003004005006007008002021年 2021年 2021年 2021年 2021年01020304050607080土地供應( 萬平方米) 成交價款( 億元) 資料來源：新文化報 20212021 年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢， 2021 年因棚戶區(qū)改造導致土地突然放量，上漲幅度達 74%。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 20 頁 共 12 頁 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按 20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。 三 、土地政策： ? 物權法： ①住房滿 70 年后，使用權自動續(xù)期。 首付的提高將降低銀行在房價快速上漲中的風險 ，同時也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負擔，對抑制炒房作用不大。存款準備金的提高目的是改革中國經濟，降低人民幣流通量及流通速度，管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 19 頁 共 12 頁 這將有效緩解目前經濟過熱的現(xiàn)狀。 貸款利率的提高并不能抑制房價快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴大再生產的能力，導致一部分原本用于擴大再生產的資金以投資的形式流入房地產市場，這將進一步推動房價上漲。 雖受經濟過熱、固定資產投資比重過大、產業(yè)結構影響城市發(fā)展的問題約束。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強，第三產業(yè)須占主導地位。而 居民長期又具有儲蓄習慣，手中持有大量資金，為房地產消費提供保證。 2021 年受政策打壓，固定資產投資增長幅度略有下降，但仍達 到 42%。 城市經濟的迅速發(fā)展帶動了長春各項基礎設施的建 設及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強，為長春房地產業(yè)提供巨大的發(fā)展機會。 此致 管理處 年 月 日 時 分 鎖車通知 致：車牌號碼（ ）之司機 您的汽車未按本車場停車規(guī)定，違例停泊予他人車位 /公眾車道，現(xiàn)按規(guī)定把您的車輛扣鎖，敬請切勿開動車輛，請到保安部繳付￥ 及辦理開鎖手續(xù)。 管理處如有需要將隨時增加或修改停車場之管理規(guī)則而不作另行通知。 愛護公物，車場內設施如有損壞，當事人需承擔賠償責任，如有故意沖卡，損壞收費器 械設備或其它車輛內之設施，需按照管理處要求之金額賠償。未繳足停車費者，管理者有權拒絕放行，直至所有停車費（含扣押期間的停車費）全部付清方可離場。 本停車場的車位分為時租車位、月租車位及固定車位，并規(guī)定以一張泊車咭供固定一輛車使用。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 8 頁 共 12 頁 6．停車場之使用守則 為確保車場秩序良好及人員安全，凡駕車進入本車場的司乘人員必須嚴格遵守以下規(guī)定： 凡進入停車場的車輛必須自覺接受管理人員的檢查，停放車輛時必須按指定的位置停放。 留意車場高度容納限制 , 遇有接近限制高度的車輛時 , 須提醒司機小心駕駛。 指引所有駛入停車場的車輛 , 按車場的規(guī)章制度停泊。 發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關 好或出現(xiàn)響警號 , 須立即通知領班或主管 , 然后再通知車主。 停車場內不準進行任何車輛修理 , 如屬緊急維修 , 可通知當值主管 , 做好登記 , 情況屬實方可實施 , 以防借口修理車輛而進行偷車活動。 。 前 , 按掣取票 , 車票顯示有車輛進入時間、日期及車位安排編號 , 貨車須根據(jù)車位編號有系統(tǒng)的停泊車輛。 , 但必須限于自行車車架上。 。 , 必須使用磁卡重復步驟一次 , 計算機核對數(shù)據(jù)無誤后自動升起電閘放行。 室內停車場 私家車 /重要客戶專用車位 , 所有車輛進入項目時 , 由安全員負責放行工作。 來訪車輛進入前 ,安全員必須核對其車輛牌編號 , 司機之身份證明及進入時間等 , 并檢查有無危險物品 , 發(fā)出臨時泊車票 , 再放行及引導其行車路線。 地面停車時限 : 一般客戶 小時 , 貴賓不設限制。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 1 頁 共 12 頁 1. 停車場系統(tǒng)之專業(yè)意見 建議采用自動管理系統(tǒng)。 6．停車場之使用守則 .................... 錯誤 !未定義書簽。 2. 停車場設備之修繕計