【文章內容簡介】 大產業(yè)比例變化 11 0%20%40%60%80%100%2021年 2021年 2021年 2021年第一所占產業(yè)比例 第二所占產業(yè)比例 第三所占產業(yè)比例 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告 (20212021) 第二產業(yè)、第三產業(yè)在 GDP 中所占的比例相當，說明生產性行業(yè)和服務性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強，第三產業(yè)須占主導地位。而長春工業(yè)性質明顯，經濟增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現(xiàn)狀在短期內還無法改變。 第三產業(yè)不夠發(fā)達說明城市新 貴數(shù)量有限， 居民還未有提升居住環(huán)境的意識，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間 。 小結： 長春市經濟發(fā)展速度不斷加快，經濟總量更多，上漲幅度更大。 雖受經濟過熱、固定資產投資比重過大、產業(yè)結構影響城市發(fā)展的問題約束。但隨著政府宏觀調控政策的不斷完善和產業(yè)結構的不斷調整，經濟發(fā)展中的不健康因素將進一步得到遏制，也將為房地產業(yè)提供一個平穩(wěn)的發(fā)展平臺。 第二部分 2021 年房 地產新政 一 、金融政策： ? 六 次加息： 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 18 頁 共 12 頁 678 一年期貸款利息( % ) 2021 年，為抑制房價快 速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。到 2021年 12 月 21 日，一年期貸款利率已達 %。 貸款利率的提高并不能抑制房價快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴大再生產的能力，導致一部分原本用于擴大再生產的資金以投資的形式流入房地產市場，這將進一步推動房價上漲。 貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時目前股市已運行到較高的水平，短期內很難產生較大收益。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預計規(guī)模不會很大。（長春房地產市場自住需求占主導，大部分居民資金有限，無法提前還貸） ? 十次提高存款準備金率： 10 11 12 1305101520 存款準備金率(%) 自 2021 年 1 月 15 日以來，中國人民銀行十次上調存款準備金率，目前已達%。存款準備金的提高目的是改革中國經濟，降低人民幣流通量及流通速度，管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 19 頁 共 12 頁 這將有效緩解目前經濟過熱的現(xiàn)狀。對延緩商品房價格上漲有很大作用。 ? 提高第二套房貸首付比例： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于 40%。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準利率的 。 首付的提高將降低銀行在房價快速上漲中的風險 ，同時也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負擔，對抑制炒房作用不大。 （對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預計并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會引發(fā)眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風險，政府不會盲目執(zhí)行） 二 、稅收政策： ? 土地增值稅： 自 2021 年 2 月 1 日起，正式向轉讓房地產并取得收入的單位和個人征收3060%的土地增值稅。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。 三 、土地政策： ? 物權法： ①住房滿 70 年后，使用權自動續(xù)期。② 小區(qū)車位、車庫應首先滿足業(yè)主需要。③露臺出讓不得損害他人利益。④會所依約定確立權屬。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。⑥物業(yè)服務用房由業(yè)主共有 物權法的核心問題是確立權屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。 ? 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 ①“土地分期拿證”叫停②土地開發(fā)期限不得超過三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實行凈地出讓⑤土地閑置費按 20% “土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證 使用土地。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風險。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 20 頁 共 12 頁 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按 20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。 《規(guī)定》的頒布，提高了房地產開發(fā)的準入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標，中小房地產開發(fā)商獲得土地難度加大。 小結： 2021 年政府為了進一步控制快速上漲的房價、保持房地產市場快速平穩(wěn)的運行，政府 從控制供給、引導需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調控的力度。如今政策效應已初見明顯。 第三部分 長春市土地市場分析 一 、歷年土地出讓情況 2513664987585202231427401002003004005006007008002021年 2021年 2021年 2021年 2021年01020304050607080土地供應( 萬平方米) 成交價款( 億元) 資料來源：新文化報 20212021 年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢， 2021 年因棚戶區(qū)改造導致土地突然放量，上漲幅度達 74%。 2021 年因受宏觀調控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達 520 萬平方 米。 二 、土地出讓均價 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 21 頁 共 12 頁 800900800 8009800200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年 2021年土地出讓均價( 元) 資料來源：房地產報 從上圖可以看出，長春土地出讓價格整體形勢一直表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價格實際上漲幅度仍很大。 三 、人均居住面積 270510152025302021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年預計人均居住面積( 平方米) 資料來源：房地產報 長春市人均居住面 積增長較為穩(wěn)健。自 2021 年以來，平均每年以一平方米的速度增長。截止 2021 年末，人均居住面積已達 27 平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預計未來一年，長春房地產應以提升住宅品質為發(fā)展方向。 四 、 2021 開發(fā)商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進入，外地本地開發(fā)商 外地開發(fā)商管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 22 頁 共 12 頁 企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占 2/3。外地企業(yè)的進入，直接加劇競爭，將 有效提升樓盤的綜合品質 ，同時也會大大 推動地價和房價的上漲 。 資料來源：房地產報 第三部分 、房地產市場分析 一 、房地產投資 及施工面積 ： 1400501001502002502021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)房地產投資( 億元) 16 18501533954650102030405060702021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年預計房地產投資增長幅度( % ) 房地產施工面積增長幅度( % ) 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞 從上面兩個圖可以看出 ，長春房地產投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心很足。但與施工面積增長幅度比較來看，投資增長幅度遠遠小于施工面積增長幅度，中低檔樓盤占主導 。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質還有待提升 。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 23 頁 共 12 頁 二 、商品 住宅 均價： 22252409 2503295005001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)05101520商品住宅均價( 元／平方米) 同比增長( % ) 資料來源：房地產報 051015202021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)價格增長幅度( % ) 可支配收入增長幅度( % ) 資料來源：房地產報 0406 年長春地產價格處于穩(wěn)步上升中。 06 年以來進入飛速增長階段，漲幅超過 17%。（預計原因如下 ： ①棚戶區(qū)改造帶來硬性需求②長春大學數(shù)量較多，自擴招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題③上世紀建造的房屋已經破舊，居民生活條件有待改善④部分投資者在房價上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群⑤居民認為房價依然會漲，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍 ） 由住宅均價、可支配收入增長幅度圖可以看出，長春房價增長幅度大大超過居民可支配收入增長幅度。尤其是今年以來 ，增長幅度達 17%。 居民購房難度不斷加大。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 24 頁 共 12 頁 三 、住宅預售 量、銷售量 2021 年各 19 月份情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月012預售量( 萬平方米) 銷售量( 萬平方米) 預售、銷售比 007年預售、銷售比0122021年 2021年( 1 9 月份) 預售銷售比 從 0 07 年預售、銷售比