【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大產(chǎn)業(yè)比例變化 11 0%20%40%60%80%100%2021年 2021年 2021年 2021年第一所占產(chǎn)業(yè)比例 第二所占產(chǎn)業(yè)比例 第三所占產(chǎn)業(yè)比例 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)春市政府工作報(bào)告 (20212021) 第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占的比例相當(dāng)，說(shuō)明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)須占主導(dǎo)地位。而長(zhǎng)春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠工業(yè)（一汽）拉動(dòng)這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無(wú)法改變。 第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)說(shuō)明城市新 貴數(shù)量有限， 居民還未有提升居住環(huán)境的意識(shí)，中低檔樓盤(pán)將有很大的發(fā)展空間 。 小結(jié)： 長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)總量更多，上漲幅度更大。 雖受經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、固定資產(chǎn)投資比重過(guò)大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響城市發(fā)展的問(wèn)題約束。但隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷完善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不健康因素將進(jìn)一步得到遏制，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展平臺(tái)。 第二部分 2021 年房 地產(chǎn)新政 一 、金融政策： ? 六 次加息： 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 18 頁(yè) 共 12 頁(yè) 678 一年期貸款利息( % ) 2021 年，為抑制房?jī)r(jià)快 速增長(zhǎng)，中國(guó)人民銀行曾五次提高貸款利率。到 2021年 12 月 21 日，一年期貸款利率已達(dá) %。 貸款利率的提高并不能抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，相反將降低各大企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力，導(dǎo)致一部分原本用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金以投資的形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 貸款利率的提高加大了已購(gòu)房客戶的成本，同時(shí)目前股市已運(yùn)行到較高的水平，短期內(nèi)很難產(chǎn)生較大收益。因此會(huì)有一部分人抽出股市資金用來(lái)還貸，但預(yù)計(jì)規(guī)模不會(huì)很大。（長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求占主導(dǎo)，大部分居民資金有限，無(wú)法提前還貸） ? 十次提高存款準(zhǔn)備金率： 10 11 12 1305101520 存款準(zhǔn)備金率(%) 自 2021 年 1 月 15 日以來(lái)，中國(guó)人民銀行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)%。存款準(zhǔn)備金的提高目的是改革中國(guó)經(jīng)濟(jì)，降低人民幣流通量及流通速度，管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 19 頁(yè) 共 12 頁(yè) 這將有效緩解目前經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的現(xiàn)狀。對(duì)延緩商品房?jī)r(jià)格上漲有很大作用。 ? 提高第二套房貸首付比例： 對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于 40%。貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 首付的提高將降低銀行在房?jī)r(jià)快速上漲中的風(fēng)險(xiǎn) ，同時(shí)也大大加重購(gòu)房者尤其是年輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，對(duì)抑制炒房作用不大。 （對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預(yù)計(jì)并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會(huì)引發(fā)眾多中介公司倒閉，無(wú)異于加大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，政府不會(huì)盲目執(zhí)行） 二 、稅收政策： ? 土地增值稅： 自 2021 年 2 月 1 日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人征收3060%的土地增值稅。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤(rùn)，對(duì)抑制炒房有一定作用。 三 、土地政策： ? 物權(quán)法： ①住房滿 70 年后，使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期。② 小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。③露臺(tái)出讓不得損害他人利益。④會(huì)所依約定確立權(quán)屬。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有 物權(quán)法的核心問(wèn)題是確立權(quán)屬，這對(duì)開(kāi)發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時(shí)也加大了拆遷難度。 ? 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 ①“土地分期拿證”叫停②土地開(kāi)發(fā)期限不得超過(guò)三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實(shí)行凈地出讓⑤土地閑置費(fèi)按 20% “土地分期拿證”叫停：防止了開(kāi)發(fā)商在沒(méi)完全交清土地出讓金之前取得土地使用證 使用土地。同時(shí)也防止開(kāi)發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來(lái)融資，大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 20 頁(yè) 共 12 頁(yè) 土地開(kāi)發(fā)期限不得超過(guò)三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費(fèi)按 20%收取：在有效打擊開(kāi)發(fā)商囤地、防止土地資源浪費(fèi)的同時(shí)，縮短了土地開(kāi)發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。 《規(guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入門(mén)檻，只有具備完全支付能力的開(kāi)發(fā)商才能參與土地競(jìng)標(biāo)，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地難度加大。 小結(jié)： 2021 年政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房?jī)r(jià)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速平穩(wěn)的運(yùn)行，政府 從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個(gè)方面加大了宏觀調(diào)控的力度。如今政策效應(yīng)已初見(jiàn)明顯。 第三部分 長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)分析 一 、歷年土地出讓情況 2513664987585202231427401002003004005006007008002021年 2021年 2021年 2021年 2021年01020304050607080土地供應(yīng)( 萬(wàn)平方米) 成交價(jià)款( 億元) 資料來(lái)源：新文化報(bào) 20212021 年，長(zhǎng)春土地出讓面積增長(zhǎng)幅度較為緩慢， 2021 年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，上漲幅度達(dá) 74%。 2021 年因受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達(dá) 520 萬(wàn)平方 米。 二 、土地出讓均價(jià) 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 21 頁(yè) 共 12 頁(yè) 800900800 8009800200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年 2021年土地出讓均價(jià)( 元) 資料來(lái)源：房地產(chǎn)報(bào) 從上圖可以看出，長(zhǎng)春土地出讓價(jià)格整體形勢(shì)一直表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。但因長(zhǎng)春城市化水平相對(duì)較低，城市中心區(qū)（南關(guān)、朝陽(yáng)區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價(jià)格實(shí)際上漲幅度仍很大。 三 、人均居住面積 270510152025302021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年預(yù)計(jì)人均居住面積( 平方米) 資料來(lái)源：房地產(chǎn)報(bào) 長(zhǎng)春市人均居住面 積增長(zhǎng)較為穩(wěn)健。自 2021 年以來(lái)，平均每年以一平方米的速度增長(zhǎng)。截止 2021 年末，人均居住面積已達(dá) 27 平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預(yù)計(jì)未來(lái)一年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)應(yīng)以提升住宅品質(zhì)為發(fā)展方向。 四 、 2021 開(kāi)發(fā)商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進(jìn)入，外地本地開(kāi)發(fā)商 外地開(kāi)發(fā)商管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 22 頁(yè) 共 12 頁(yè) 企業(yè)在長(zhǎng)春拿地?cái)?shù)量已占 2/3。外地企業(yè)的進(jìn)入，直接加劇競(jìng)爭(zhēng)，將 有效提升樓盤(pán)的綜合品質(zhì) ，同時(shí)也會(huì)大大 推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲 。 資料來(lái)源：房地產(chǎn)報(bào) 第三部分 、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一 、房地產(chǎn)投資 及施工面積 ： 1400501001502002502021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)房地產(chǎn)投資( 億元) 16 18501533954650102030405060702021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度( % ) 房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)幅度( % ) 數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞 從上面兩個(gè)圖可以看出 ，長(zhǎng)春房地產(chǎn)投資處于快速增長(zhǎng)階段，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心很足。但與施工面積增長(zhǎng)幅度比較來(lái)看，投資增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積增長(zhǎng)幅度，中低檔樓盤(pán)占主導(dǎo) 。這表明樓盤(pán)的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質(zhì)還有待提升 。 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 23 頁(yè) 共 12 頁(yè) 二 、商品 住宅 均價(jià)： 22252409 2503295005001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)05101520商品住宅均價(jià)( 元／平方米) 同比增長(zhǎng)( % ) 資料來(lái)源：房地產(chǎn)報(bào) 051015202021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)價(jià)格增長(zhǎng)幅度( % ) 可支配收入增長(zhǎng)幅度( % ) 資料來(lái)源：房地產(chǎn)報(bào) 0406 年長(zhǎng)春地產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)步上升中。 06 年以來(lái)進(jìn)入飛速增長(zhǎng)階段，漲幅超過(guò) 17%。（預(yù)計(jì)原因如下 ： ①棚戶區(qū)改造帶來(lái)硬性需求②長(zhǎng)春大學(xué)數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來(lái)，每年都有大量的畢業(yè)生留在長(zhǎng)春，需要解決住房問(wèn)題③上世紀(jì)建造的房屋已經(jīng)破舊，居民生活條件有待改善④部分投資者在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中獲利，引來(lái)大量跟隨人群⑤居民認(rèn)為房?jī)r(jià)依然會(huì)漲，原本無(wú)購(gòu)房意向的居民也開(kāi)始加入購(gòu)房大軍 ） 由住宅均價(jià)、可支配收入增長(zhǎng)幅度圖可以看出，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度大大超過(guò)居民可支配收入增長(zhǎng)幅度。尤其是今年以來(lái) ，增長(zhǎng)幅度達(dá) 17%。 居民購(gòu)房難度不斷加大。 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 24 頁(yè) 共 12 頁(yè) 三 、住宅預(yù)售 量、銷售量 2021 年各 19 月份情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月012預(yù)售量( 萬(wàn)平方米) 銷售量( 萬(wàn)平方米) 預(yù)售、銷售比 007年預(yù)售、銷售比0122021年 2021年( 1 9 月份) 預(yù)售銷售比 從 0 07 年預(yù)售、銷售比