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【正文】 客運站北遷，預(yù)計政府對寬城區(qū)的工作重心會放在建立車站北出口商圈上。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 32 頁 共 12 頁 寬城區(qū)是長春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個城市的競爭中處于劣勢，區(qū)域輻射能力有限，房屋價格仍較低。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。 四 、二道區(qū) (含經(jīng)開區(qū) )市場分析： ? 產(chǎn)品類型： 隨著新機場的建設(shè)，二道區(qū)成為長春向東發(fā)展的主要門戶。樓盤以社區(qū)型為主，為多層、小高層組合型樓盤。 ? 中等規(guī)模為主： 2500014790042021052500 62900050000100000150000202100250000300000350000400000450000東城名郡 亞泰櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽光華爾茲占地面積( 平方米) 二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積 10 萬平方米以下項目近 70%。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導(dǎo)致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競爭力。 ? 樓盤均價： 358039003650420038103200340036003800400042004400東城名郡 亞泰櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽光華爾茲樓盤均價( 元／平方米) 二道區(qū)樓盤均價較為居中，均價多在 3500 元 /平方米左右。樓盤位置多集中管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 33 頁 共 12 頁 在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。 ? 面積區(qū)間： 0 50 100 150 200 250東城左岸櫻花苑東方之珠中央一品陽光華爾茲最大面積 ( 平方米 ) 67 132 144 138 140最小面積 ( 平方米 ) 47 65 64 99 69東城左岸 櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽光華爾茲 二道 區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在 70200 ㎡左右。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價值較大。 ? 未來走勢： 二道區(qū)位于長春市東部，是長春向東發(fā)展的主要門戶。機場的建設(shè)也將大大推動本區(qū)發(fā)展。預(yù)計未來價格仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。 五 、凈月開發(fā)區(qū)市場分析： ? 產(chǎn)品類型： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠、自然環(huán)境較好。產(chǎn)品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價格較低。 ? 樓盤規(guī)模： 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 34 頁 共 12 頁 2600009202101100000320210170000020210040000060000080000010000001202100占地規(guī)模( 平方米)占地規(guī)模( 平方米) 260000 920210 1100000 320210 170000弗郎明歌 御翠園 中信城 華業(yè)玫瑰谷 愛丁堡 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠，土地供應(yīng)充足，各個樓盤占地面積多在 20 萬平方米左右，個別高檔別墅樓盤達到 100 萬平方米。 該區(qū)多為別墅項目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。中信、力旺、和黃三個高檔樓盤才剛剛啟動，可大大改善片區(qū)環(huán)境。 ? 樓盤均價： 3100560026001000015000880005000100001500020210愛丁堡 臨河灣 啟明花園 萊茵東郡 森林華墅 蘊城別墅樓盤均價( 元／平方米) 凈月開發(fā)區(qū)樓盤價格分為兩個層次，住宅價格在 3000 元 /平方米左右，別墅價格在 10000 元 /平方米左右（富奧臨河灣因距中海項目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢，價格較高） ? 未來走勢： 從 07 年土地供應(yīng)來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少， 08 年市場競爭不大。三個高檔項目和消化存量將是市場的主要熱點。 三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積 110 萬平方米。長春管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 35 頁 共 12 頁 高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認可中信品牌，預(yù)計銷量走低。 三個大盤的建設(shè)，進一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽房，對大戶型樓盤是個補充。 第六部分、 2021年長春房地產(chǎn)市場總結(jié) 一、土地市場： 出讓面積有所減少，交易異?；钴S： 2021 年長 春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異常活躍，開發(fā)商都積極參與競拍，地價上揚幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進一步鞏固了在長春市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。 外地企業(yè)大舉圈地： 截止目前， 外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占 2/3，本土企業(yè)僅占 1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產(chǎn)潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。同時資金雄厚的大牌企業(yè)對長春地價的上漲也起很大的推動作用。 大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。 二、 房地產(chǎn)市場： 政策頻出、市場平穩(wěn)： 0 07 年，政府為調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房產(chǎn)價格，陸續(xù)出臺了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長春房地產(chǎn)帶來巨大影響。商品房價格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。但隨著平穩(wěn)上漲的同時，居民購房需求也在不斷降低。 價格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調(diào)空的逐步實施，房價上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。同時棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購人群涌入房地產(chǎn)市場，形成大量剛性需求。 2021 長春房價上漲速度依然不減 。 小戶型體量加大： 隨著 70/90 政策的實施，眾多小戶型樓盤開始進入市場并日益成為主流。小戶型樓盤在刺激首次置業(yè)、投資者的同時，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 36 頁 共 12 頁 器。 郊區(qū)樓盤開始火熱： 07 年末，雙陽、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長春郊區(qū)的樓盤以一個獨特的形象展示在人們面前。這些價格不足 2021 元 /平方米，距離市中心車程不足一小時的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。 第七部分、 2021年長春房地產(chǎn)市場預(yù)測 一、供應(yīng)、需求均有所降低 ，市場競爭開始加劇 ： “分期拿證叫停 ”改變了房地產(chǎn)的開發(fā)模式，資金實力相對較差的房地產(chǎn)開發(fā)商將難以購得土地。雖然政府計劃 2021 年出讓進千萬平方米的土地，但因資金周轉(zhuǎn)問題，預(yù)計成交量不會很大。 2021 年年末，上海、深圳等一線城市房價大幅下跌。媒體的頻繁報道給購房者造成一定的心理導(dǎo)向，房價不跌的理論被擊碎。同時， 0 07 房地產(chǎn)市場的持續(xù)火暴也消化了大量的市場需求。因此， 2021 年需求會有所降低。 一線城市房價下跌加大開發(fā)商的生存難度，一部分中小開發(fā)商為躲避危機會積極拓展二三線市場， 2021 年仍然將會有外地開發(fā)商進入長春，市場 競爭開始加劇。 二、房價上漲幅度開始回落， 房價 與本年持平： 根據(jù)上面第三部分的分析， 2021 年長春房地產(chǎn)市場已開始向供過于求轉(zhuǎn)變，但由于棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。 2021 年，“第二套住房提高首付、利率”政策的執(zhí)行、一線城市房價下跌對居民心理產(chǎn)生沖擊等一系列不利條件將延緩房價上漲幅度。 同時，土地價格的不斷上揚、分期拿證的停止會大大加大開發(fā)成本，有實力的開發(fā)商將力挺房價， 07 年大幅上漲的形勢將不會重演。 三、政策對市場的影響日益顯現(xiàn)： 長春是三線城市，對 政策的認識和執(zhí)行需要一定的時間， 2021 年政策效應(yīng)將開始不斷顯現(xiàn)。 ? 06 年開始頒布的 70/90 政策加大了小戶型樓盤的體量，預(yù)計 08 年小戶型會得到集中放量，市場開始供過于求，大戶型樓盤略顯緊俏。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 37 頁 共 12 頁 ? 近期有消息說政府準備用稅收的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，準備開始征收物業(yè)稅。預(yù)計這一稅收將在 2021 年對高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)施行。 ? 信貸縮緊， 08 年仍會加息。政府調(diào)整地產(chǎn)市場實則調(diào)整中國經(jīng)濟，目前經(jīng)濟略有過熱，未防止通過膨脹，政府仍會加息及提高存款準備金率以緩解過熱經(jīng)濟。已購房者負擔不斷加大、開發(fā)商需重新拓展融資渠道。 四、 投資型客戶大幅減少 、二手房價格降低 ： ? 投資減少：“第二套房”政策的頒布，對投資者的影響很大，而房租沒有和房價一樣飛漲，投資者的利潤不斷縮減，大大降低了投資者的購房積極性。 2021 年投資型客戶將大幅減少。 ? 二手房價格降低： 2021 年長春房價飛漲，平均每月上漲幅度達 100 元 /平方米。受“房價不跌”想法的引導(dǎo)，眾多居民涌入購房大軍。 2021 年隨著需求滿足及政策影響，買房投資賺錢的空間越來越小。投資者為降低損失必會降低價格大量出售。 2021 年二手房價格必降。 五、 鐵北和西南板塊熱度將有所上升 ： ? 南部新城是長春城市 副中心所在地，是未來幾年長春經(jīng)濟的主要增長極。一號項目綠地新里公館日前已奠基啟動，預(yù)計 2021 年南部新城將有大量土地出讓。 ? 高新和綠園有大量住宅用地，保利輕軌地塊已經(jīng)開始啟動，中海西水地塊 2021 年也將啟動，樓盤整體品質(zhì)將得到較大提升。 ? 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，樓盤價格較低。同時魯輝也將對八里堡地塊進行整體改造。外加青年城、證大光明城兩個大盤，預(yù)計 08 年寬城可能成為長春房地產(chǎn)市場的熱點。 六、郊區(qū)樓盤地位突顯： 2021 年長春開始進行四環(huán)路的建設(shè)， 11 月份完工。伴隨城市擴容，城市建設(shè)將不斷完善，預(yù)計 08 年四環(huán)路沿線將有大量土地出讓。 郊區(qū)樓盤地價低、輻射性強的特點也將大大吸引眾多開發(fā)商投資建設(shè)。（如位于靜月和雙陽之間的樓盤除吸引當?shù)乜腿阂酝庖矔齼粼隆㈦p陽的客源，也會吸引一部分長春市的客源）。預(yù)計 2021 年郊區(qū)樓盤將在市場中異軍突起。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 38 頁 共 12 頁