【正文】 商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 材專業(yè)市場。商品年成交額約 18 億元，年上交利稅約 3000 萬元，成為玉林經(jīng)濟(jì)的重要支撐之一，成為廣西小商品批發(fā)中心 。經(jīng)過多年培育和發(fā)展，目前市場已發(fā)展為占地 300 多畝，商鋪門店 2020 多間，有經(jīng)營戶 8000 多戶，從業(yè)人 員 40000 多人。 19 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林市主要專業(yè)市場概況 （一）玉林工業(yè)品市場 玉林市工業(yè)品市場坐落于最繁華的玉林市商業(yè)大道 —— 人民路中段，屬廣西規(guī)模最大的專業(yè)市場，于一九九四年九月動(dòng)工興建，一九九五年六月建成投入使用。全市共有機(jī)械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等 8 大類中小企業(yè) 萬多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 98%以上， 有個(gè)體私營企業(yè) 10 萬多家 (戶 )，民營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值比重 63%以上， 中小企業(yè)已成為全市國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐和“生力軍”。該產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)，從小規(guī)模向大規(guī)模轉(zhuǎn)變；由半成品向成品生產(chǎn)方向發(fā)展，產(chǎn)品囊括各類彩電顯示器和高壓包、高頻頭、傳真機(jī)等高中低檔四五十種；由單一企業(yè)向集群產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一家大的電子企業(yè)往往能引來七八個(gè)配套企業(yè)進(jìn)來甚至是數(shù)十個(gè)，呈幾何級(jí)數(shù)放大效應(yīng)。 近年來，玉林市努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開展招商引資，主動(dòng)吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，一批電子產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼落戶玉林市，為培育、壯大玉林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。發(fā)揮“世界褲子之都”福綿管理區(qū)的群體優(yōu)勢和中國最大的豬皮皮革供應(yīng)商富英制革有限公司等重 點(diǎn)企業(yè)的帶動(dòng)作用，以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為目標(biāo)，培育服裝皮革產(chǎn)業(yè)群落。以亞洲最大的水泥企業(yè)安徽海螺集團(tuán)所辦的興業(yè)海螺和世界最大的日用陶瓷出口生產(chǎn)企業(yè)三環(huán)集團(tuán)為龍頭，全面整合上下 18 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 游企業(yè)，培育水泥、陶瓷產(chǎn)業(yè)群落。充分發(fā)揮玉林制藥傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢和南方最大中藥材市場的拉動(dòng)作用，推進(jìn)中藥產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)；同時(shí)大力發(fā)展以黑五類集團(tuán)和北京燕京集團(tuán)、新加坡旺旺集團(tuán)等在玉林投資項(xiàng)目為龍頭的食品加工業(yè)，培育健康產(chǎn)業(yè)群落。支持全國最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)企業(yè)玉柴機(jī)器集團(tuán)有限公司做大做強(qiáng)，大力扶持“玉柴”配套企業(yè)發(fā) 展，培育機(jī)械產(chǎn)業(yè)群落。近年來，玉林市立足于原有的中小企業(yè)基礎(chǔ)，從一批支柱產(chǎn)業(yè)中篩選出五大比較優(yōu)勢明顯、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群加以重點(diǎn)培育扶持。 從上世紀(jì) 80 年代中期開始，玉林的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，玉林中小企業(yè)，是玉林重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 17 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場概況 玉林市商貿(mào)物流市場概況 目前，玉林有集貿(mào)市場 230 多個(gè)，形成了工業(yè)品服裝市場、中藥材市場、建材市場、汽車市場、摩托車市場、電腦電器市場、糧油市場等大中型專業(yè)批發(fā)市場，成為華南地區(qū)重要的商品集散地。市場上有推售的項(xiàng)目有華商國際香港城、財(cái)富 100、金谷廣場、鉆石旺角與嶺南都會(huì) 5 個(gè)項(xiàng)目，推出量與在總市場物業(yè)推出量中占較低比例，但與住宅物業(yè)相比基本銷售情況良好，市場銷售率達(dá)到 75%以上。但受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，總銷售量與 07 年相比整體下降。 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場需求狀況 分析 受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，玉林市居民的購買能力與購買欲望受到限制，市場去化量有所下降，具體情況如下： 16 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1．城區(qū)住宅銷售量分析 08 年 112 月份的整體市場銷售率為 62%，與 07 年的 85%相比，降低了 23 個(gè)百分點(diǎn)，銷售狀況有所下滑。 小結(jié)：從 2020 年 房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況來看，整個(gè)玉林樓市去化量下降，這是造成 2020年初玉林房地產(chǎn)集中對 2020年剩余量消化的主要原因。 2020 年沒有堆出新的天地樓項(xiàng)目 ,在售天地樓主要為以前剩余量， 08年全年供應(yīng)量約為 2 萬平米，去化量約 為 萬平米 ,后期存量約為 萬平米 ,銷售率約為 65%,銷售均價(jià)約為 3700 元 /平米。而城北與城西區(qū)域，由于政府相關(guān)政策及硬件配套跟進(jìn)較慢，市場開發(fā)程度進(jìn)程放緩。 表 41 2020 年玉林城區(qū)住宅供應(yīng)表 項(xiàng)目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 70100 % 43000 % 35500 % 57000 100% 小高層 57928 % 49000 % 34300 % 高層 22680 % 55000 % 61000 % 公寓 2053 % 12570 % 2200 100% 總計(jì) 152761 % 147000 % 143370 % 2200 % 57000 % 注： 未統(tǒng)計(jì)天地樓及公務(wù)員小區(qū) 15 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 各板塊供應(yīng) 中，由于江南片占所有片區(qū)供應(yīng)的 %，主要為麗景花園與盛世江南兩個(gè)項(xiàng)目。 14 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 玉林市 2020 年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 受金融危機(jī)與國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷的雙重影響， 2020 年玉林市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量相對減少，新推出的項(xiàng)目也相對 2020 年減少，房屋的去化量同比相對下降，具體情況如下： 2020 年玉林城區(qū)全年住宅供應(yīng)量約為 50 萬平米，與 07 年的 73 萬平米相比降幅較大，降幅約為 32%；去化 量約為 31 萬平米，去化率為 62%，同比下降了 23%；城區(qū)住宅價(jià)格約為 2300 元 /平米，銷售均價(jià)同比 07 年有所上升；后續(xù)存量（在售項(xiàng)目推售部分剩余量和未推售部分之和）約為 83萬平米。目前玉林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地拍賣價(jià)已達(dá) 100 萬元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價(jià)為 93 萬元每畝。 江南片區(qū)僅有一宗土地拍賣，為作商服用地及城鎮(zhèn)住宅用地，規(guī)劃建筑一至二層均須設(shè)置農(nóng)貿(mào)超市，受 2020 年江南區(qū)各大樓盤去化量較低的影響， 2020 年上半年在售物業(yè)均為 2020 年的剩余量，出于對房地產(chǎn)市場的保護(hù)和房地產(chǎn)商投資的積極性考慮 ，上半年政府減少江南區(qū)的土地出讓，將更多投資集中在城東區(qū)， 其他 片區(qū) 房地產(chǎn)發(fā)展 較為緩慢。 12 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 土地位置 總面積（畝） 土地用途 起始 價(jià)（萬元） 掛牌起始時(shí)間 單畝地價(jià) （萬元 /畝） 玉林市嶺塘工業(yè)區(qū)金港路西側(cè) 工業(yè)用地 264 9 玉林市玉柴工業(yè)園 ,二環(huán)環(huán)南路北側(cè)、玉公公路東側(cè)地塊四 約 批發(fā)零售用地 加油站用地 —— —— 玉林市玉柴工業(yè)園坡塘工業(yè)區(qū)、玉公公路西面 工業(yè)用地 440 2 玉林市江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè) 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 3140 7 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十五 87 城鎮(zhèn)住宅用地 8537 2 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十六 40 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防 教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十三 科教用地 10033 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十九 商服用地 城鎮(zhèn)住宅用地 5 玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊二十 城鎮(zhèn)住宅用地 .6 5 玉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊一 工業(yè)用地 485 .7 6 玉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊二 工業(yè)用地 560 6 13 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 從總體上說， 13 月僅有一宗土地拍賣，主要是受金融危機(jī)的影響，企業(yè)投資謹(jǐn)慎， 政府避免流拍造成負(fù)面影響而暫停土地掛牌； 46 月份，受全國樓市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020—2020）》的影響， 玉林房地產(chǎn)市場有所好轉(zhuǎn)，玉林市土地拍賣量逐步增加。 表 3— 2 2020 年玉林 1— 11 月土地出讓情況 區(qū)域 市中心 占比 江南 占比 城東 占比 城西 占比 城北 占比 合計(jì) 出讓宗數(shù) 9 36% 11 44% 2 8% 3 12% 25 出讓面 積（畝） 28% 66% 2% 4% 出讓總價(jià) （萬元 ） 28278 26% 73761 69% 1065 1% 3666 3% 106770 出讓單價(jià) （畝 /萬元） 可以看出，玉林市“東擴(kuò)南拓”的城市發(fā)展格局在逐步推進(jìn)，玉林房地產(chǎn)市場將以城東區(qū)、江南區(qū)為投資建設(shè)熱點(diǎn)。隨著玉林市政府大樓落成以及奧園康城 強(qiáng)勢進(jìn)駐，城東區(qū)附近土地價(jià)格隨之上漲，在 2020 年的土地出讓單價(jià)格中，在不考慮市中心土地成交的情況下以城東區(qū)價(jià)格最高。總體而言，玉林市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，拉動(dòng)了玉林市整個(gè)城市建設(shè)土地需求，土地出讓價(jià)格較高。如表 3— 1 所示： 表 3— 1 2020— 2020 年玉林市土地掛牌出讓土地情況 年份 出讓 量（宗） 出讓 面積（畝） 出讓 金額（萬元） 平均 出讓 單價(jià)（萬元 /畝） 2020 8 2020 25 2020 25 106770 資料來源：玉林市國土局 注：圖上列舉的 2020 年土地情況為已獲知的成交 情況，未包含不了解的其它成交情況。 10 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三部分 玉林市土地市場概況 玉林市歷年土地市場概況 近三年來，政府土地掛牌出讓土地面積不斷加大， 2020 年土地出讓面積達(dá)到 畝，是 2020 掛牌出讓土地面積的 3 倍，說明玉林市城市建設(shè)一直保持快速發(fā)展的勢態(tài)。 小結(jié)： 2020年玉林市經(jīng)濟(jì)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展， GDP達(dá)到了 億元， 2020年全市人均生產(chǎn)總值超過 10000元，達(dá) 10770 元。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資 21312 元，比上年增長 %。 全市非公有制經(jīng)濟(jì)零售額實(shí)現(xiàn) 億元， 增長 %， 占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 %，其中個(gè)體經(jīng)濟(jì)零售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重為 %。分經(jīng)濟(jì)類型看，國有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；股份制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 9 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 社會(huì)消費(fèi)品零售概況 社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %， 增幅比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)， 連續(xù) 6 年達(dá)兩位數(shù)增長速度。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %，更新改造投資 億元，增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。按常住人口計(jì)算， 2020 年全市人均生產(chǎn)總值超過 10000 元，達(dá) 10770 元，比上年增長 %。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %，其中，工業(yè)增加值 億元， 增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 圖 2— 1 玉林市城市總體規(guī)劃 小結(jié)： 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建設(shè)重點(diǎn)以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城東板塊 ，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為玉林新中心板塊，未來該板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較大，江南板塊在未來的發(fā)展中仍會(huì)保持較快發(fā)展的趨勢。 7 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 規(guī)劃期限和城市規(guī)模 玉林中心城區(qū)人口規(guī)模：至 2020 年為 80 萬人；至 2020 年為 95 萬人。 ? 城市空間主要發(fā)展方向 東擴(kuò)：即城市往東方向（北流方向）發(fā)展城東新區(qū)。 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》