【正文】 ），訓(xùn)練地點(diǎn)、時間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，培訓(xùn)效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者。 ? 鼓勵自學(xué)：重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班。 ? 參觀學(xué)習(xí)：組織員工參觀同行優(yōu)秀管理項(xiàng)目，學(xué)習(xí)交流、開拓視野、取長補(bǔ)短。 ? 外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)：選派員工參加 管 理 部門組織上崗證培訓(xùn)和各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。 B、培訓(xùn)方式 ? 物業(yè)服務(wù)中心集中的服務(wù)意識培訓(xùn) ：顧問經(jīng)理將協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識 的培訓(xùn)，并對物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)輔導(dǎo)，使培訓(xùn)成為基本管理方式。 ? 建立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。 ? 管理人員持證上崗率 100%。具體培訓(xùn)目標(biāo)如下： ? 確保每個員工年度培訓(xùn)在 120課時以上。 員工培訓(xùn) A、培訓(xùn)目標(biāo) 為把“ 金色藍(lán)灣 ”打造成湛江市的物業(yè)管理名盤，依靠一支敬業(yè)且具備物業(yè)管理技能的服務(wù)團(tuán)隊。 ? 通知辦理入職手續(xù)，簽訂勞動合同。 ? 通過篩選應(yīng)聘人員的簡歷，對篩選合格者進(jìn)行面試。 ? 選擇合適的具體招聘渠道。 ? 提交人員招聘計劃及預(yù)算報批。 6） 提交物業(yè)服務(wù)中心開辦物資設(shè)備采購方案。 4） 提交 “ 金色藍(lán)灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心人員編制與薪酬方案。 2） 指導(dǎo)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同并辦理 湛江市 物業(yè)管理行政主管部門備案。 第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建顧問工作 第一節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立顧問內(nèi)容 招商局物業(yè)顧問組將了解湛江市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，針對項(xiàng)目情況確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理機(jī)構(gòu)的組織架構(gòu)，落實(shí)物業(yè)服務(wù)中心管理與生活用房，并對工作所需的物資裝備提交采購計劃并安排進(jìn)行采購。 （ 16）綠化工程檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 14）室內(nèi)綜合檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 12）機(jī)電設(shè)備運(yùn)行檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 10）火災(zāi)報警系統(tǒng)檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 8）電表箱檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 6）低壓開關(guān)柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 4）備用電源（發(fā)電機(jī)）接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 2）控制柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 對上述事項(xiàng)，我們將及時編制《設(shè)計變更（改變或增加或減少）顧問建議報告》和《整改顧問建議報告》， 并同建設(shè)單位、施工單位就發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時溝通，達(dá)成共識，并協(xié)助解決設(shè)計變更與整改建議落實(shí)中的問題。 （ 14）電話系統(tǒng)安裝。 （ 12）室外空調(diào)排水管道安裝。 （ 10）電梯安裝：渦輪減速器、限速器、層門與外呼按鈕、樓層顯示器、與中心對講電話、中心迫降、閉路攝像機(jī)、報站鐘、舒適度、控制柜、電源柜。 （ 8）消防設(shè)備安裝：報警主機(jī)、聯(lián)動控制柜、消防廣播設(shè)備、線路敷設(shè)、中繼器（模塊）、水流繼電器、各類探測器、廣播喇叭、手報按鈕、電話插（孔）板、警鈴、消火栓 、噴淋系統(tǒng)。 （ 6）排水設(shè)施施工安裝：主管道、支管道、檢查井、化糞池。水表。管道敷設(shè)。 （ 4）供配電設(shè)備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開關(guān)柜、計量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設(shè)、發(fā)電機(jī)組。 （ 2）建筑安裝：門、窗、潔具、樓梯扶手、陽臺護(hù)欄。 七、 建筑施工與設(shè)備安裝階段的顧問內(nèi)容 在內(nèi)部 建筑施工與設(shè)備安裝階段，物業(yè)管理顧問有 15個工作要點(diǎn)，力爭通過對施工進(jìn)行階段性抽查，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中與施工中存在的技術(shù)、工藝、材料（管材，型材，線管、導(dǎo)線、開關(guān)、插座、燈具、門窗配件等安裝與裝修材料）等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。 （ 6）智能化設(shè)施：車輛出入自動道閘、車場收費(fèi)管理系統(tǒng)、智能型一卡通管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動抄表系統(tǒng)、 小區(qū) 背景音樂廣播、設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程管理運(yùn)行系統(tǒng)、 小區(qū) 網(wǎng)絡(luò)管理平臺、電子顯示牌。 （ 4）公共安全設(shè)施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、 N畫面分割 器、攝像機(jī)與云臺、門禁管理主機(jī)、門禁管理單元主機(jī)、電控鎖與 IC卡、電子巡更、火災(zāi)自動報警主機(jī)、防火設(shè)備聯(lián)動控制柜、消防廣播系統(tǒng)（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭， CD機(jī)）。 （ 2）給排水系統(tǒng)：生活水變頻控制柜、生活水泵、排污泵、消防水泵、增壓泵。 五、 施工跟進(jìn)階段 在項(xiàng)目施工階段，定期跟蹤工程進(jìn)展，從物業(yè)管理角度提出建議，提交《施工階段物業(yè)顧問建議書》，包括但不限于以下內(nèi)容： ? 對項(xiàng)目施工階段對如 何營造良好形象，創(chuàng)造開發(fā)單位品牌提出顧問建議； ? 根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，在施工樣板房完成之后，提煉施工中容易出現(xiàn)的設(shè)計問題、質(zhì)量問題，及早提醒甲方并跟進(jìn)整改情況； ? 針對設(shè)備安裝和裝修工程施工中出現(xiàn)的問題，從日后的使用角度提出相關(guān)整改建議； ? 對如何維護(hù)設(shè)備安全和進(jìn)行現(xiàn)場施工跟蹤提出顧問建議； ? 對施工中不利于日后管理 /不便于使用 /不安全 /不節(jié)能環(huán)保之處及時提出改進(jìn)建議 六、 設(shè)備選型的顧問內(nèi)容 在設(shè)備選型階段，物業(yè)管理顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助開發(fā)商對設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行綜合考察。如： ? 節(jié)能環(huán)保措施 ? 設(shè)備選型 ? 景觀設(shè)計優(yōu)化 ? 燈光工程優(yōu)化 ? 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化 ? 對安裝、采購合同中關(guān)于售后服務(wù)部分、備品備件要求提出建議； 四、 施工圖設(shè)計階段 本階段主要針對各專業(yè)、各建筑施工圖提出建議，落實(shí)擴(kuò)大初步設(shè)計的專業(yè)意見。包含但不限于以下內(nèi)容： ? 總平面設(shè)計（含綜合管線和豎向設(shè)計） ? 各單體建筑設(shè)計 ? 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計 ? 會所功能和設(shè)計 ? 供電系統(tǒng)設(shè)計 ? 供水、排水系統(tǒng)設(shè)計 ? 電梯系統(tǒng)設(shè)計 ? 環(huán)境、景觀設(shè)計 ? 智能化系統(tǒng)設(shè)計 重點(diǎn)內(nèi)容：交通組織、管理權(quán)屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項(xiàng)報告 三、 初步設(shè)計和擴(kuò)大初步設(shè)計階段 在方案設(shè)計基礎(chǔ)上，對深化的初步設(shè)計圖紙進(jìn)行會審，提交《初步設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》。 一、 概念設(shè)計階段 參加概念設(shè)計成果討論，提出專業(yè)意見，提交《概念設(shè)計階段物業(yè)顧問 建議書》。此外，物業(yè)投入使用時才進(jìn)入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時間熟悉物業(yè)，更好的提供服務(wù)。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理 單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的 維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。 二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn) 行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。以下是物業(yè)管理前期介入在各個環(huán)節(jié)上的意義及內(nèi)容： 一、從項(xiàng)目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實(shí)施超前 管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識和重視。為了對一個物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。 2 裝修管理 /返修 /正常管理階段 顧問經(jīng)理 1人 4 入伙至入伙后四個月 三 跟蹤期 顧問經(jīng)理 1人 每月 5個工作日 駐場期結(jié)束后三個月 第三章 物業(yè)前期介入顧問工作 第一節(jié) 物業(yè)前期介入的必要性 現(xiàn)代高層建筑，設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長，安裝、施工難度大。 駐場顧問團(tuán)由項(xiàng)目經(jīng)理 +各專業(yè)經(jīng)理組成，在項(xiàng)目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項(xiàng)目物業(yè)管理的運(yùn)營活動，負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。 第二節(jié) 顧問運(yùn)作方式 采用工程顧問團(tuán) +駐場顧問團(tuán)的方式開展工作。 （ 2）“ 金色藍(lán)灣 ”客戶滿意率達(dá)到 90%。 “ 金色藍(lán)灣 ” 正常管理期的物業(yè)管理顧問目標(biāo) 招商局物業(yè)在“ 金色藍(lán)灣 ”的顧問服務(wù)中，將指導(dǎo)物業(yè)公司打造出湛江地區(qū)一流的物業(yè)管理效果、物業(yè)管理流程規(guī)范和物業(yè)管理團(tuán)隊。 （ 4）制定嚴(yán)格的裝修管理制度，事前提示。 （ 2）超前培訓(xùn)員工，反復(fù)演練。 “ 金色藍(lán)灣 ”交付及裝修的物業(yè) 管理顧問目標(biāo) 招商局物業(yè)在“ 金色藍(lán)灣 ”的顧問服務(wù)中，強(qiáng)調(diào)交付及裝修期的有序管理，通過積極溝通，避免客戶投訴的集中爆發(fā)，為 小區(qū) 營造祥和的工作氛圍奠定基礎(chǔ)。 （ 3）協(xié)助收集驗(yàn)收報告，整理圖紙資料，建立設(shè)備臺帳。 具體顧問目標(biāo)包括： （ 1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作。 （ 5）建立職業(yè)化培訓(xùn)考核體系，確保員工敬業(yè)精神和掌握應(yīng)知應(yīng) 會。 （ 3）按照 ISO9000體系要求，建立各專業(yè)的管理服務(wù)程序。 具體顧問目標(biāo)包括： （ 1）確定“ 金色藍(lán)灣 ”項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)模式與品質(zhì)目標(biāo)定位。 “ 金色藍(lán)灣 ”銷售配合顧問目標(biāo) 招商局物業(yè)將利用