【正文】 優(yōu)秀管理項目，學習交流、開拓視野、取長補短。 ? 外派學習培訓：選派員工參加 管 理 部門組織上崗證培訓和各項專業(yè)技能培訓。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 B、培訓方式 ? 物業(yè)服務中心集中的服務意識培訓：顧問經(jīng)理將協(xié)助進行物業(yè)管理服務意識 的培訓，并對物業(yè)服務中心負責人進行培訓輔導，使培訓成為基本管理方式。 ? 建立和完善員工培訓網(wǎng)絡。 ? 管理人員持證上崗率 100%。具體培訓目標如下： ? 確保每個員工年度培訓在 120 課時以上。 員工培訓 A、培訓目標 為把“ 金色藍灣 ”打造成湛江市的物業(yè)管理名盤，依靠一支敬業(yè)且具備物業(yè)管理技能的服務團隊。 ?通知辦理入職手續(xù)，簽訂勞動合同。 ?通過篩選應聘人員的簡歷，對篩選合格者進行面試。 ?選擇合適的具體招聘渠道。 ? 提交人員招聘計劃及預算報批。 6） 提交 物業(yè)服務中心 開辦物資設備采購方案。 4） 提交 “ 金色藍灣 ” 物業(yè)服務中心 人員編制與薪酬方案。 2） 指導簽訂前期物業(yè)管理服務合同并辦理 湛江市 物業(yè)管理行政主管部門備案。 第四章 物業(yè)管理機構籌建顧問工作 第一節(jié) 物業(yè)管理機構成立顧問內容 招商局物業(yè)顧問組將了解湛江市物業(yè)管理項目招投標的有關規(guī)定，針對項目情況確定管理費標準和管理機構的組織架構，落實物業(yè)服務中心管理與生活用房，并對工作所需的物資裝備提交采購計劃并安排進行采購。 （ 16）綠化工程檢查內容要求與記錄。 （ 14）室內綜合檢查內容要求與記錄。 （ 12）機電設備運行檢查內容要 求與記錄。 （ 10）火災報警系統(tǒng)檢查內容要求與記錄。 （ 8）電表箱檢查內容要求與記錄。 （ 6）低壓開關柜接管檢查內容要求與記錄。 （ 4）備用電源（發(fā)電機）接管檢查內容要求與記錄。 （ 2）控制柜接管檢查內容要求與記錄。 對上述事項，我們將及時編制《設計變更（改變或增加或減少）顧問建議報告》和《整改顧問建議報告》，并同建設單位、施工單位就發(fā)現(xiàn)的問題進行及時溝通，達成共識，并協(xié)助解決設計變更與整改建議落實中的問題。 （ 14）電話系統(tǒng)安裝。 （ 12）室外空調排水管道安裝。 （ 10）電梯安裝：渦輪減速器、限速器、層門與外呼按鈕、樓 層顯示器、與中心對講電話、中心迫降、閉路攝像機、報站鐘、舒適度、控制柜、電源柜。 （ 8）消防設備安裝：報警主機、聯(lián)動控制柜、消防廣播設備、線路敷設、中繼器（模塊）、水流繼電器、各類探測器、廣播喇叭、手報按鈕、電話插（孔）板、警鈴、消火栓、噴淋系統(tǒng)。 （ 6）排水設施施工安裝：主管道、支管道、檢查井、化糞池。水表。管道敷設。 （ 4）供配電設備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開關柜、計量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設、發(fā)電機組。 （ 2）建筑安裝：門、窗、潔具、樓梯扶手、陽臺護欄。 七、 建筑施工與設備安裝階段的顧問內容 在內部建筑施工與設備安裝階段，物業(yè)管理顧問有 15 個工作要點，力爭通過對施工進行階段性抽查，及時發(fā)現(xiàn)設計中與施工中存在的技術、工藝、材料（管材，型材，線管、導線、開關、插座、燈具、門窗配 件等安裝與裝修材料）等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （ 6）智能化設施：車輛出入自動道閘、車場收費管理系統(tǒng)、智能型一卡通管理系統(tǒng)、遠程自動抄表系統(tǒng)、 小區(qū) 背景音樂廣播、設施設備遠程管理運行系統(tǒng)、 小區(qū) 網(wǎng)絡管理平臺、電子顯示牌。 （ 4）公共安全設施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、 N畫面分割器、攝像機與云臺、門禁管理主機、門禁管理單元主機、電控鎖與 IC 卡、電子巡更、火災自動報警主機、防火設備聯(lián)動控制柜、消防廣播系統(tǒng)（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭， CD機）。 （ 2）給排水系統(tǒng)：生活水變頻控制柜、生活水泵、排污泵、消防水泵、增壓泵。 五、 施工跟進階段 在項目施工階段，定期跟蹤工程進展，從物業(yè)管理角度提出建議，提交《施工階《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 段物業(yè)顧問建議書》，包括但不限于以下內容： ? 對項目施工階段對如何營造良好形象，創(chuàng)造開發(fā)單位品牌提出顧問建議； ? 根據(jù)過往經(jīng)驗，在施工樣板房完成之后，提煉施工中容易出現(xiàn)的設計問題、質量問題，及早提醒甲方并跟進整改情況； ? 針對設備安裝和裝修工程施 工中出現(xiàn)的問題，從日后的使用角度提出相關整改建議； ? 對如何維護設備安全和進行現(xiàn)場施工跟蹤提出顧問建議； ? 對施工中不利于日后管理 /不便于使用 /不安全 /不節(jié)能環(huán)保之處及時提出改進建議 六、 設備選型的顧問內容 在設備選型階段，物業(yè)管理顧問工作主要內容為：協(xié)助開發(fā)商對設備供應商進行綜合考察。如： ? 節(jié)能環(huán)保措施 ? 設備選型 ? 景觀設計優(yōu)化 ? 燈光工程優(yōu)化 ? 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化 ? 對 安裝、采購合同中關于售后服務部分、備品備件要求提出建議； 四、 施工圖設計階段 本階段主要針對各專業(yè)、各建筑施工圖提出建議，落實擴大初步設計的專業(yè)意見。包含但不限于以下內容： ? 總平面設計（含綜合管線和豎向設計） ? 各 單體建筑設計 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 結構工程設計 ? 會所功能和設計 ? 供電系統(tǒng)設計 ? 供水、排水系統(tǒng)設計 ? 電梯系統(tǒng)設計 ? 環(huán)境、景觀設計 ? 智能化系統(tǒng)設計 重點內容：交通組織、管理權屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項報告 三、 初步設計和擴大初步設計階段 在方案設計基礎上，對深化的初步設計圖紙進行會審，提交《初步設計階段物業(yè)顧問建議書》。 一、 概念設計階段 參加概念設計成果討論，提出專業(yè)意見，提交《概念設計階段物業(yè)顧問建議書》。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也 給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時間熟悉物業(yè)，更好的提供服務。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和 管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。 三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理 單位能夠在物業(yè)建成后一開始投 入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。盡管建設 項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。 二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進 行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾 。同時由于設計階段與物業(yè)的建成 存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。以下是物業(yè)管理前期介入在各個環(huán)節(jié)上的意義及內容： 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前 管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當?shù)恼J識和重視。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。 2 裝修 管理 /返修 /正常管理階段 顧問經(jīng)理 1人 4 入伙至入伙后四個月 三 跟蹤期 顧問經(jīng)理 1人 每月 5個工作日 駐場期結束后三個月 第三章 物業(yè)前期介入顧問工作 第一節(jié) 物業(yè)前期介入的必要性 現(xiàn)代高層建筑，設計復雜，技術含量高，建設周期長，安裝、施工難度大。 駐場顧問團由項目經(jīng)理 +各專業(yè)經(jīng)理組成，在項目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責整 個項目的物業(yè)服務品質及人員培訓。 第二 節(jié) 顧問運作方式 采用工程顧問團 +駐場顧問團的方式開展工作。 （ 2） “ 金色藍灣 ”客戶滿意率達到 90%。 “ 金色藍灣 ”正常管理期的物業(yè)管理顧問目標 招商局物業(yè)在 “ 金色藍灣 ”的顧問服務中，將指導物業(yè)公司打造出 湛江 地區(qū)一流《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 的物業(yè)管理效果、物業(yè)管理流程規(guī)范和物業(yè)管理團隊。 （ 4）制定嚴格的裝修管理制度，事前提示。 （ 2）超前培訓員工，反復演練。 “ 金色藍灣 ”交付及裝修的物業(yè)管理顧問目標 招商局物業(yè)在 “ 金色藍灣 ”的顧問服務中，強調交付及裝修期的有序管理，通過積極溝通，避免客戶投訴的集中爆發(fā)，為 小區(qū) 營造祥和的工作氛圍奠定基礎。 （ 3）協(xié)助收集驗收報告，整理圖紙資料，建立設備臺帳。 具體顧問目標包括： （ 1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作。 （ 5）建立職業(yè)化培訓考核體系，確保員工敬業(yè)精神和掌握應知應會。 （ 3）按照 ISO9000 體系要求，建立各專業(yè)的管理服務程序。 具體顧問目標包括： （ 1）確定 “ 金色藍灣 ”項目的物業(yè)管理服務模式與品質目標定位。 “ 金色藍灣 ”銷售配合顧問目標 招商局物業(yè)將