【正文】 （ 4）對施工單位和設(shè)備供應(yīng)商的售后保修服務(wù)提出具體要求，為日后房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護提供長期的質(zhì)量保障。 “ 金色藍灣 ”交付及裝修的物業(yè)管理顧問目標(biāo) 招商局物業(yè)在 “ 金色藍灣 ”的顧問服務(wù)中，強調(diào)交付及裝修期的有序管理，通過積極溝通，避免客戶投訴的集中爆發(fā)，為 小區(qū) 營造祥和的工作氛圍奠定基礎(chǔ)。 具體顧問目標(biāo)包括： （ 1）編制符合管理實際要求的前期管理協(xié)議、管理規(guī)約、裝修管理責(zé)任書等文件體系、設(shè)計一條龍的交付流程。 （ 2）超前培訓(xùn)員工，反復(fù)演練。 （ 3）協(xié)調(diào)交付相關(guān)各方工作，實現(xiàn)交付的順利、高效。 （ 4）制定嚴(yán)格的裝修管理制度，事前提示。 （ 5）嚴(yán)格把好裝修審批關(guān)和巡查關(guān)，杜絕違章裝修的現(xiàn)象，為今后的創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)工作創(chuàng)造良好的條件。 “ 金色藍灣 ”正常管理期的物業(yè)管理顧問目標(biāo) 招商局物業(yè)在 “ 金色藍灣 ”的顧問服務(wù)中，將指導(dǎo)物業(yè)公司打造出 湛江 地區(qū)一流《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 的物業(yè)管理效果、物業(yè)管理流程規(guī)范和物業(yè)管理團隊。 具體顧問目標(biāo)包括： （ 1）協(xié) 助、指導(dǎo) 物業(yè)公司 建立領(lǐng)先于 湛江 的 ISO9000 服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)及全套管理規(guī)章制度。 （ 2） “ 金色藍灣 ”客戶滿意率達到 90%。 （ 3） “ 金色藍灣 ”物業(yè)管理服務(wù)不但有一流的服務(wù)效果，還能維持財務(wù)收支平衡。 第二 節(jié) 顧問運作方式 采用工程顧問團 +駐場顧問團的方式開展工作。 工程顧問團由各專業(yè)工程師組成，在項目規(guī)劃設(shè)計階段、設(shè)備選型階段、驗收接管階段赴現(xiàn)場工作，同時不定時跟蹤現(xiàn)場施工進度，了解施工進展情況。 駐場顧問團由項目經(jīng)理 +各專業(yè)經(jīng)理組成，在項目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責(zé)整 個項目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。 工作計劃 建議 如下： 序號 時段 人數(shù) 時間 備注 一 工程顧問團 天數(shù) 1 合同簽訂后 一周內(nèi) 工程顧問 團 3人 4 由各專業(yè)工程師組成工程顧問團赴現(xiàn)場，熟悉項 目現(xiàn)場，對項目規(guī)劃設(shè)計提出優(yōu)化建議 2 開盤前 項目經(jīng)理和 工程顧問團 2人 4 負責(zé)指導(dǎo)對售樓處進行驗收，同時跟進施工現(xiàn)場狀況 配合銷售員工培訓(xùn) 二 駐場顧問 月數(shù) 1 入伙階段 顧問經(jīng)理 、 2 顧問經(jīng)理入伙前 2個月到場； 工程和安管顧問入伙前一個月至入伙后一《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 工程顧問 、 安 管 顧 問各 1人 個月。 2 裝修 管理 /返修 /正常管理階段 顧問經(jīng)理 1人 4 入伙至入伙后四個月 三 跟蹤期 顧問經(jīng)理 1人 每月 5個工作日 駐場期結(jié)束后三個月 第三章 物業(yè)前期介入顧問工作 第一節(jié) 物業(yè)前期介入的必要性 現(xiàn)代高層建筑，設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長，安裝、施工難度大。各種新技術(shù)、新材料不斷投入使用，社會化分工越來越細，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。一般而言，物業(yè)管理是指對竣工投入使用后的項目進行管理，因此，很多人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn) 開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立行業(yè)，但是，總結(jié)物業(yè)管理 20 多年的經(jīng)驗，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響，很多時候也會對開發(fā)商本身的聲譽，對開發(fā)商今后開發(fā)的項目產(chǎn)生很大的影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J識和重視。讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)：在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，這已逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)對后續(xù)建設(shè)和開發(fā)工作的 必然趨勢。以下是物業(yè)管理前期介入在各個環(huán)節(jié)上的意義及內(nèi)容： 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前 管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。 項目的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成 存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。 二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進 行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾 。 物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè) 項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為 了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理 單位能夠在物業(yè)建成后一開始投 入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。 有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維 護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推委情況發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護，同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和 管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。如果在開發(fā)商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，開發(fā)商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能投入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也 給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時間熟悉物業(yè)，更好的提供服務(wù)。 第二節(jié) 前期工程介入顧問事項 “ 金色藍灣 ” 項目將分多期建設(shè)，招商局物業(yè)將針對項目不同需求和不同時間點，從物業(yè)管理角度，對項目建設(shè)提出優(yōu)化建議。 一、 概念設(shè)計階段 參加概念設(shè)計成果討論，提出專業(yè)意見，提交《概念設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》。 二、 方案設(shè)計階段 對項目的總平設(shè)計，樓房的單體設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計提出建議，提交《方案設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》。包含但不限于以下內(nèi)容： ? 總平面設(shè)計（含綜合管線和豎向設(shè)計） ? 各 單體建筑設(shè)計 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計 ? 會所功能和設(shè)計 ? 供電系統(tǒng)設(shè)計 ? 供水、排水系統(tǒng)設(shè)計 ? 電梯系統(tǒng)設(shè)計 ? 環(huán)境、景觀設(shè)計 ? 智能化系統(tǒng)設(shè)計 重點內(nèi)容：交通組織、管理權(quán)屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項報告 三、 初步設(shè)計和擴大初步設(shè)計階段 在方案設(shè)計基礎(chǔ)上，對深化的初步設(shè)計圖紙進行會審，提交《初步設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》。 《初步設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》包含以上方案設(shè)計階段所有工作內(nèi)容的細化建議，對重點內(nèi)容做專項報告。如： ? 節(jié)能環(huán)保措施 ? 設(shè)備選型 ? 景觀設(shè)計優(yōu)化 ? 燈光工程優(yōu)化 ? 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化 ? 對 安裝、采購合同中關(guān)于售后服務(wù)部分、備品備件要求提出建議； 四、 施工圖設(shè)計階段 本階段主要針對各專業(yè)、各建筑施工圖提出建議，落實擴大初步設(shè)計的專業(yè)意見。并對施工圖中存在的細節(jié)問題提出改進建議。 五、 施工跟進階段 在項目施工階段，定期跟蹤工程進展，從物業(yè)管理角度提出建議，提交《施工階《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資