【正文】 綜合住宅15果嶺假日別墅龍崗區(qū)別墅第三章 顧問服務(wù)的目的及重點物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學問，xx物業(yè)的顧問服務(wù)就是要使華融大廈的物業(yè)管理服務(wù)水準達到國內(nèi)先進水平，為發(fā)展商帶出一支高水準的物業(yè)管理隊伍，并以xx物業(yè)規(guī)范化的物業(yè)管理體系，實現(xiàn)華融大廈與國際接軌的管理模式。針對華融大廈所具備地段優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢及自身配套設(shè)施等特點，參考發(fā)展商提供的資料，我司認為以下三方面為顧問重點：日常管理提供我司物業(yè)管理品牌。協(xié)助及指導物業(yè)管理公司做好日常租賃事務(wù)管理、保安、清潔、綠化、客戶服務(wù)、突發(fā)事件處理等方面的工作。機電設(shè)備管理協(xié)助及指導物業(yè)管理公司做好設(shè)備選型、選購機電工程用具及器材清單、設(shè)備驗收、日常維護保養(yǎng)工作；并制定華融大廈首年度和三年期防范性維修保養(yǎng)計劃。停車場管理深圳市停車場的設(shè)備大多采用先進的管理系統(tǒng)，實施自動化管理，可以減少人為舞弊，節(jié)約人力資源，加快車輛的流量，從而使物業(yè)管理更順暢。我司建議在停車場安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和停車場自動管理系統(tǒng)，保障車輛的安全以及加強對外來人員的監(jiān)控。華融大廈備用發(fā)電機需與停車場自動化管理系統(tǒng)及照明系統(tǒng)連接，以緊急停電時停車場各項操作都能及時運轉(zhuǎn)。第四章 項目顧問服務(wù)運作模式根據(jù)華融大廈的規(guī)劃、發(fā)展商和物業(yè)管理公司的需求以及我司的物業(yè)管理經(jīng)驗，顧問服務(wù)運作模式如下圖：工作指令深圳市xx物業(yè)管理有限公司深圳市時軒達實業(yè)公司簽約委任定期反饋項目顧問組建章健制前期介入工程驗收員工培訓人事管理機電運行安全管理清潔管理綠化管理客戶服務(wù)物業(yè)管理公司指導、協(xié)作、建議第五章 物業(yè)管理服務(wù)模式及服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)模式有以下兩種。一、全權(quán)委托式物業(yè)管理服務(wù)方式：由xx物業(yè)直接為業(yè)主/客戶提供一流的全方位的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，xx物業(yè)將秉承“誠信的物業(yè)人，可信賴的管家”的物業(yè)管理服務(wù)理念，通過卓越的質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，為業(yè)主營造一個安全、文明、舒適、祥和的生活和工作氛圍。服務(wù)內(nèi)容：積極的前期介入，從物業(yè)管理角度，協(xié)助開發(fā)商進行項目的規(guī)劃及有關(guān)設(shè)備選型；營銷推廣的配合，以一流的物業(yè)管理品牌，幫助開發(fā)商增強業(yè)主對未來工作質(zhì)量的信心，有力地提升樓盤的檔次，為發(fā)展商贏得最大的經(jīng)濟效益和最為廣闊的銷售市場空間；xx員工具備高水準的職業(yè)道德、專業(yè)性知識和服務(wù)經(jīng)驗，提倡隱性化服務(wù)模式，將對業(yè)主工作的干擾降低到最小限度；以質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系為標準，提供高品質(zhì)的物業(yè)管理。二、顧問式物業(yè)管理顧問式管理又分為駐場式和巡場式兩種，根據(jù)發(fā)展商的要求，考慮到將來為發(fā)展商打造一支專業(yè)化的物管隊伍，我司建議采用駐場式顧問管理，針對華融大廈擬駐場三人，擔任職務(wù)分別為項目總經(jīng)理、工程部經(jīng)理和管理部經(jīng)理（顧問專家素質(zhì)詳見附件一）。服務(wù)方式：xx物業(yè)將自己卓有成效的質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，以顧問模式輸出和嫁接，使發(fā)展商開發(fā)的項目物業(yè)管理迅速達到行業(yè)一流水平。服務(wù)內(nèi)容概要：幫助設(shè)計科學的組織架構(gòu)并協(xié)助評估項目；配合項目推廣及銷售；協(xié)助順利完成項目入伙；提供并協(xié)助建立高素質(zhì)、高標準的管理制度和服務(wù)規(guī)范；提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)軟件；日常物業(yè)管理及運作；協(xié)助提高經(jīng)濟效益，并進行財務(wù)分析、成本控制指導；提供系統(tǒng)的物管專業(yè)培訓；規(guī)范業(yè)務(wù)程序，協(xié)助建立ISO9001國際質(zhì)量保證體系；協(xié)助建立ISO14001國際環(huán)境管理體系；1協(xié)助建立OHSA18001國際職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系；1提供物業(yè)管理行業(yè)評比、創(chuàng)優(yōu)指導。三、顧問服務(wù)范圍xx物業(yè)根據(jù)發(fā)展商要求，派遣專業(yè)人員協(xié)助對華融大廈項目工程進行驗收，并且為入伙營商做好各項準備，以及為迎接交付使用進行籌備。具體工作如下：（一）準備及進行物業(yè)驗收方面指導貴司制訂該物業(yè)移交驗收標準。指導貴司制訂及推行該物業(yè)驗收計劃，包括：（1）驗收工作日程；（2）物業(yè)總體驗收計劃；（3）機電設(shè)備驗收計劃；（4）機電設(shè)備測試及試運行計劃。專業(yè)人員出席及監(jiān)督機電及物業(yè)設(shè)備的功能測試及指導貴司做好記錄。指導貴司設(shè)備選型及安裝建議。指導貴司確保各個機電及物業(yè)設(shè)備生產(chǎn)廠商均提供詳細的操作流程。指導確保各個機電及物業(yè)設(shè)備生產(chǎn)廠商均為每項設(shè)備提供合規(guī)格的操作手冊。指導確保各個機電設(shè)備生產(chǎn)廠商均為每項設(shè)備提供合規(guī)格的線路圖。指導貴司要求各承建單位均提供合規(guī)格的竣工圖紙。指導貴司鎖定各項缺失、遺漏或未達標項目及做出紀錄。指導貴司將上述缺失、遺漏或未達標項目資料整理歸檔。1指導貴司督導施工、設(shè)備安裝遺留問題的整改工作。（二）入伙營商各項準備工作審閱物業(yè)安全系統(tǒng)設(shè)備資料及設(shè)計圖紙，并提出意見及建議。審閱物業(yè)總體廣告牌/燈箱、指示牌/燈箱的設(shè)計及安裝位置，并提出意見及建議。審閱貴司為該項目定出的宣傳推廣計劃，并提出意見及建議。審閱項目裝卸貨區(qū)設(shè)計及垃圾收集處理方案，并提出意見及建議。審閱項目主要租戶及運輸方式，并提出意見及規(guī)范建議。審閱物業(yè)停車場車輛行駛線路規(guī)劃、停車位規(guī)劃、收費處位置，并提出意見及建議。審閱物業(yè)地面車輛進出及停泊下車位置，并提出意見及建議。審閱各區(qū)域分區(qū)管理和規(guī)劃方案。審閱貴司各級員工制服設(shè)計，并提出意見及建議。審閱貴司的保險方案，并提出意見及建議。（三）物業(yè)交付使用前籌備工作建章健制指導貴司制訂各部門的規(guī)章制度，特別是崗位責任、操作規(guī)程、匯報制度及安全守則等。指導貴司制訂管理公約，明確業(yè)主、商戶及管理公司的權(quán)利和義務(wù)。指導貴司制訂整體運作計劃。指導貴司制訂運作手冊。指導貴司制訂管理手冊。指導貴司制訂裝修指南。指導貴司制訂交付使用時各類文件及表格。指導貴司制訂各級員工的崗位責任。指導貴司制訂員工守則。指導貴司制訂常用緊急應(yīng)變計劃。1指導貴司制訂外包工作管理辦法。維修保養(yǎng)及工程指導貴司制訂工程部日常運作計劃。指導貴司制訂首年度防范性維修保養(yǎng)計劃。指導貴司制訂該物業(yè)首年度防范性維修保養(yǎng)執(zhí)行表格。指導貴司制訂該物業(yè)必須購置的維修工程用具及器材清單。指導貴司制訂機電設(shè)備運行管理方案。財務(wù)建議及指導貴司進行物業(yè)管理費和經(jīng)營收支預測。建議及指導貴司進行租金政策及收取方案。運營在合作期間，貴司可以無償使用xx物業(yè)管理公司管理品牌。指導貴司進行華融大廈物業(yè)管理制度建設(shè)及實施。指導貴司進行商業(yè)配套設(shè)施規(guī)劃。指導貴司進行商鋪統(tǒng)一布局以及調(diào)整。指導貴司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理規(guī)劃及實施。指導貴司進行商業(yè)促銷活動計劃的制定。指導貴司進行形象宣傳策劃及市場推廣。指導貴司制訂人流統(tǒng)計分析計劃。指導貴司開源節(jié)流工作方案。指導貴司制訂租賃事務(wù)管理及租戶調(diào)整計劃。1指導貴司制訂客戶投訴處理程序。人事指導貴司完善員工總體架構(gòu)及人員編制。指導貴司執(zhí)行員工招聘計劃，包括招聘廣告內(nèi)容、學歷及技術(shù)要求、工作經(jīng)驗等。指導貴司制訂員工招聘政策及人事運作流程。指導貴司招聘員工，包括面試及提出聘用意見。指導貴司進行顧客服務(wù)基本培訓。指導貴司自有管理隊伍的建立和培訓。行政指導貴司制訂處理來電或查詢的程序和方法。指導貴司制訂文件存檔規(guī)范。指