【正文】 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場(chǎng)計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議 分包模式對(duì)經(jīng) 營(yíng)進(jìn)度控制的影響 節(jié)點(diǎn)付款的必要性 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響 承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃。 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 現(xiàn)金流控制案例 現(xiàn)金流分析與控制，詳見案例：現(xiàn) 金流分析與控制；成本測(cè)算分析；資金年度計(jì)劃分析； 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場(chǎng)計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議 施工進(jìn)度控制計(jì)劃本質(zhì)意義 施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀 施工進(jìn)度控制編 制要求 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 行動(dòng)計(jì)劃 轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制 建議案例 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款） —— 完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 場(chǎng)地拆遷完畢 —— 完善法律手續(xù) 國(guó)有土地使用權(quán)證 —— 完善法律手續(xù) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)施策劃報(bào)告 —— 經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 營(yíng)銷方案 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷方案集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 《項(xiàng)目投資分析模型（概念版）》 —— 項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 詳規(guī)批復(fù) —— 完善法律手續(xù) 建筑用地規(guī)劃許可證 —— 完善法律手 續(xù) 土地證 —— 完善法律手續(xù) 建筑方案征詢及批復(fù) —— 完善法律手續(xù) 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 擴(kuò)初征詢及批復(fù) —— 完善法律手續(xù) “示范區(qū)”策劃方案集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 施工圖報(bào)建、會(huì)審 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 完善法律手續(xù) 簽訂總承包合同 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 建筑工程施工許可證 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 四證取得 —— 融資節(jié)點(diǎn) 基礎(chǔ)工程開工 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) “示范區(qū)”完工開放 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 預(yù)售許可證辦理 —— 完善法律手續(xù) 開盤 —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售額 30％ —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售額 45％ —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售額 70％ —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售額 85％ —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 主體工程結(jié)構(gòu)完工 —— 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 外立面落架 —— 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 市政配套工程及室外工程 —— 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 竣工備案 —— 完善法律手續(xù) 交樓入伙 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 辦理房產(chǎn)證 —— 完善法律手續(xù) 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的二個(gè)新運(yùn)營(yíng)指標(biāo) 凈土交付時(shí)間 現(xiàn)金流回正時(shí)間 萬(wàn)科 10年現(xiàn)金流回正時(shí)間案例 20萬(wàn)以下 m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間 12月 20～ 40萬(wàn) m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間 24個(gè)月 40萬(wàn)以上 m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間 34個(gè)月 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議 集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議 20～ 30個(gè)； 區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議 50～ 60個(gè)； 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級(jí)計(jì) 劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場(chǎng)計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來(lái)。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場(chǎng)計(jì)劃 各專業(yè) 部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃剖析以及建議 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制建議案例 在不同管控模式下的建議 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展控制計(jì)劃，詳見案例：發(fā)展控制計(jì)劃 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀 :在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng) 一，因?yàn)轫?xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃集成管理案例，詳見鏈接。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 執(zhí)行中保持項(xiàng)目計(jì)劃的及時(shí)分發(fā)、一致、有效。 計(jì)劃是所有人的承諾，制定前應(yīng)消除不同意見。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃的目的 便于領(lǐng)導(dǎo)對(duì)開發(fā)過程進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)整 確保項(xiàng)目任務(wù)順利完成 保證跨專業(yè)、跨部門的信息整合、共享、暢通 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃智慧金鑰匙 計(jì)劃的本質(zhì)是工作開始前，思考如何做好它。 計(jì)劃要點(diǎn)：確定少數(shù)關(guān)鍵性指標(biāo)，確保部門協(xié)調(diào)一致。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作與進(jìn)度控制。 強(qiáng)化資產(chǎn)管理，對(duì)一些效益低下的資產(chǎn)進(jìn)行處理，及時(shí)變現(xiàn)，還有應(yīng)收帳款的管理，也是資產(chǎn)的一部分。對(duì)于售樓賣場(chǎng)進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷要求實(shí)施到位，在開盤之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量?；蚪鹑趧?chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn) 控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月認(rèn)籌率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性時(shí)代，我們?nèi)绾翁岣唔?xiàng)目的營(yíng)運(yùn)水平呢？ 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 ROE = 凈利潤(rùn) 凈 資產(chǎn) 凈利潤(rùn) 銷售收入 銷售收入 總資產(chǎn) 總資產(chǎn) 凈資產(chǎn) ROE = ROE = 凈利潤(rùn)率 周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù) 開發(fā)能力 運(yùn)營(yíng)能力 融資能力 1. 2. 3. 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造企業(yè)利潤(rùn)的方式（√） 收入增長(zhǎng)（銷售量、銷售價(jià)格、銷售市場(chǎng)應(yīng)對(duì)方法） 凈利潤(rùn)率提高（土地費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)計(jì)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金） 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（加快項(xiàng)目開發(fā)和銷售的節(jié)奏、合理的土地儲(chǔ)備） 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷 貝 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的運(yùn)營(yíng)方式探討 控制好項(xiàng)目成本的關(guān)鍵指標(biāo) 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法探討 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本管理的思考 為什么先進(jìn)的成本管理理念總是那么難推動(dòng)？ 如何輕松跨越“理念”到“落地”的一步之遙？ 設(shè)計(jì)部門也知道設(shè)計(jì)階段控制成本的重要性，為什么他們總是控制不住呢？ 我們?nèi)绾慰缭綄I(yè)管理邊界，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本無(wú)接縫管理？ 我們能否提煉一些成本關(guān)鍵指標(biāo)，讓我們一目了然發(fā)現(xiàn)問題？ 要想在設(shè)計(jì)階段有效控制成本，現(xiàn)階段必須技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)化！ 成本管 理指標(biāo)化！ 成本指標(biāo)技術(shù)化！ 技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)化！ 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)控制建議 可售建筑面積 /建筑總面積 基礎(chǔ)承載力 /建筑總重 標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量 標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量 窗地比：高層≤ ； TH≤ 地下室層高 (米 ) 非人防 :；人防： ～ 地下車位平均面積：非人防 32m2 地下室鋼筋含量 硬景：軟景面積比例： 3： 7 部品檔次 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的運(yùn) 營(yíng)方式探討 控制好項(xiàng)目成本的關(guān)鍵指標(biāo) 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法探討 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有五種途徑： 縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。 運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置，符合公司管理層的經(jīng)營(yíng)意圖，不同企業(yè)或不同階段，運(yùn)營(yíng)關(guān)注指標(biāo)應(yīng)該不一樣。根據(jù)運(yùn)營(yíng)指標(biāo) 分值設(shè)置原則，每個(gè)項(xiàng)目或部門的考核指標(biāo)，宜設(shè)置 5～ 10個(gè)。如這些基礎(chǔ)管理比較薄弱，運(yùn)營(yíng)指標(biāo)就更需要簡(jiǎn)潔。用中央部委譬喻，運(yùn)營(yíng)部門相對(duì)于發(fā)改委、總參、審計(jì)署?？己瞬皇悄康?，而是要為項(xiàng)目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。運(yùn)營(yíng)管理，有利于企業(yè)通過關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，簡(jiǎn)潔明了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，有效控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是多項(xiàng)目管理的有效工具。（比如，現(xiàn)階段為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，根據(jù)不同城市的限購(gòu)情況，可以把項(xiàng)目分為現(xiàn)金流型項(xiàng)目、利潤(rùn)型項(xiàng)目。運(yùn)營(yíng)月度分析報(bào)告深度標(biāo)準(zhǔn)：銷售 回款分析、費(fèi)用使用分析、建筑安裝成本一月一清、進(jìn)度月度分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)月度評(píng)估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)偏差糾偏解決方法。我們致力于依托專業(yè)能力提升產(chǎn)品性價(jià)比，謀求以盡可能少的資源消耗實(shí)現(xiàn)更好的客戶體驗(yàn)。我們堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的基本經(jīng)營(yíng)策略，并竭盡全力提升投資的準(zhǔn)確性，謀求以盡可能少的土地、資金占用為股東創(chuàng)造更多回報(bào)。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 摘自萬(wàn)科 10年年報(bào) 效率優(yōu)先，意味著珍惜資源，快速周轉(zhuǎn)，依靠專業(yè)能力獲得公平回報(bào)。 資源上能滿足要求、技術(shù)上能滿足要求、管理上能滿足要求 誠(chéng)信上一定要有保證，在業(yè)界口碑要好 相互之間有足夠的信任 對(duì)我們的項(xiàng)目有足夠的重視 能夠經(jīng)受履約評(píng)估考核 關(guān)鍵時(shí)刻拔刀相助 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄 房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理討論 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊 企業(yè)戰(zhàn)略（集團(tuán)）與經(jīng)營(yíng)策略 1 企業(yè)組織架構(gòu)及授權(quán)體系 —— 區(qū)域公司與集團(tuán)之間的權(quán)限探討：人事權(quán)、行政權(quán)、財(cái)務(wù)與成本權(quán)、專業(yè)業(yè)務(wù)權(quán) 2 核心員工培養(yǎng)與團(tuán)隊(duì)建設(shè) —— 企業(yè)文化傳播與弘揚(yáng)、核心員工狀態(tài)、人才配置、員工素質(zhì)培養(yǎng)、員工考核與激勵(lì)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、行政建設(shè) 3 客戶關(guān)系與產(chǎn)品體系 —— 客戶狀態(tài)與需求分析、客戶滿意度管理、核心產(chǎn)品、產(chǎn)品研發(fā)能力 4 供方管理體系 —— 供方資源配置策略 、供方篩選、供方錄用、供方評(píng)估與激勵(lì)、鐵桿供方維護(hù) 5 合約管理體系 —— 供方資源選擇權(quán)、合約策劃、合同范圍劃分、格式化招標(biāo)文件與格式化合同、目標(biāo)成本體系、動(dòng)態(tài)控制體系、責(zé)任成本體系 6 考核與激勵(lì)體系 —— 各項(xiàng)考核指標(biāo)設(shè)計(jì)與激勵(lì)方法 7 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄 房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)