【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)計(jì) 規(guī)劃深化 單體設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主 體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成本 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià) 招標(biāo)采購 結(jié)算 實(shí)施方案 決策聽證會 營銷策劃 報(bào)告聽證會 城市及市場評審會 說明及圖例： ：代表集團(tuán)聽證會節(jié)點(diǎn) ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段暨房地產(chǎn)開發(fā)增值鏈 項(xiàng)目論證、法律意見分析，形成項(xiàng)目投資評審報(bào)告 ：代表集團(tuán)審批節(jié)點(diǎn) 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目投資 決策評審會 初步產(chǎn)品研究 耦合、高效的工作模式 系統(tǒng)、充分的前期鋪墊 快速實(shí)現(xiàn)階段 預(yù)估 工程配套的必要條件研究 策劃報(bào)告深化 項(xiàng)目策劃階段 進(jìn)度款、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其 它計(jì)劃（比如：精裝修） 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)三級計(jì)劃管理體系案例分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理一般可以分解如下： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展控制計(jì)劃，詳見案例：發(fā)展控制計(jì)劃； 工程實(shí)施控制計(jì)劃，詳見案例：工程實(shí)施控制計(jì)劃； 現(xiàn)金流分析與控制，詳見案例：現(xiàn)金流分析與控制；成本測算分析；資金年度計(jì)劃分析； 承建單位和甲供材料進(jìn)場計(jì)劃； 承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃； 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃 ，詳見案例：施工圖出圖計(jì)劃； 售樓賣場工程計(jì)劃，詳見案例：詳見鏈接 鏈接 鏈接 房地產(chǎn)售樓準(zhǔn)備工程時(shí)間計(jì)劃案例 。 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃集成管理案例，詳見鏈接。 營銷推廣計(jì)劃，詳見鏈接。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè) 部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃剖析以及建議 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制建議案例 在不同管控模式下的建議 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展控制計(jì)劃，詳見案例：發(fā)展控制計(jì)劃 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀 :在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng) 一，因?yàn)轫?xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營思想。 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 以營銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排 土地使用證 交地 方案 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 取得施工許可證 開工 售樓處、樣板房區(qū)開放 預(yù)售許可證 開盤 完成銷售額 45％ 完成銷售額 70％ 完成銷售額 95％ 景觀施工進(jìn)場 竣工 交房 交房 95％ 房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃案例 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展 計(jì)劃編制要求建議： 公司經(jīng)營資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營進(jìn)度） 項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如 :四證） 考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系 重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn) 報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)對項(xiàng)目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn) 人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn) 適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)控（凈地交付、方案報(bào)建、現(xiàn)金流回正等） 所設(shè)監(jiān)控節(jié)點(diǎn)，有利于控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制 建議案例 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款） —— 完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 場地拆遷完畢 —— 完善法律手續(xù) 國有土地使用權(quán)證 —— 完善法律手續(xù) 項(xiàng)目經(jīng)營實(shí)施策劃報(bào)告 —— 經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 營銷方案 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 營銷方案集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 《項(xiàng)目投資分析模型（概念版）》 —— 項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 詳規(guī)批復(fù) —— 完善法律手續(xù) 建筑用地規(guī)劃許可證 —— 完善法律手 續(xù) 土地證 —— 完善法律手續(xù) 建筑方案征詢及批復(fù) —— 完善法律手續(xù) 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 擴(kuò)初征詢及批復(fù) —— 完善法律手續(xù) “示范區(qū)”策劃方案集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 施工圖報(bào)建、會審 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 完善法律手續(xù) 簽訂總承包合同 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 建筑工程施工許可證 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 四證取得 —— 融資節(jié)點(diǎn) 基礎(chǔ)工程開工 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) “示范區(qū)”完工開放 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 預(yù)售許可證辦理 —— 完善法律手續(xù) 開盤 —— 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售額 30％ —— 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售額 45％ —— 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售額 70％ —— 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售額 85％ —— 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 主體工程結(jié)構(gòu)完工 —— 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 外立面落架 —— 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 市政配套工程及室外工程 —— 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 竣工備案 —— 完善法律手續(xù) 交樓入伙 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn) 辦理房產(chǎn)證 —— 完善法律手續(xù) 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的二個(gè)新運(yùn)營指標(biāo) 凈土交付時(shí)間 現(xiàn)金流回正時(shí)間 萬科 10年現(xiàn)金流回正時(shí)間案例 20萬以下 m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間 12月 20～ 40萬 m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間 24個(gè)月 40萬以上 m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間 34個(gè)月 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議 集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議 20～ 30個(gè)； 區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議 50～ 60個(gè)； 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級計(jì) 劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來。 建議：對項(xiàng)目前期時(shí)間管理、項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 現(xiàn)金流控制案例 現(xiàn)金流分析與控制，詳見案例：現(xiàn) 金流分析與控制；成本測算分析；資金年度計(jì)劃分析； 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議 施工進(jìn)度控制計(jì)劃本質(zhì)意義 施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀 施工進(jìn)度控制編 制要求 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義 經(jīng)營目標(biāo) 行動(dòng)計(jì)劃 轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！ 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃，案例剖析：工程實(shí)施控制計(jì)劃。 疑問 ? 此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方 要編制？ 此計(jì)劃由誰編制？什么時(shí)候編制？ 此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？ 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議 分包模式對經(jīng) 營進(jìn)度控制的影響 節(jié)點(diǎn)付款的必要性 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 分包模式對經(jīng)營進(jìn)度控制的影響 承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃。 探討： 分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營進(jìn)度的量化可能更難。 分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。 工程范圍劃分探討，詳見鏈接。 分判數(shù)量建議。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議 出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置 設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 施工圖出圖與 樣板確認(rèn)計(jì)劃分析 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃，詳見案例：施工圖出圖計(jì)劃。 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求： 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化； 二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前； 設(shè)計(jì)部保持與合約部、工程部的及時(shí)溝通配合； 關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化，詳見案例。 版權(quán)所有 不得拷貝 版權(quán)所有 不得拷貝 土建擴(kuò)初 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 施工圖設(shè)計(jì) 建筑、 規(guī)劃方案 部品 設(shè)計(jì)及 定板 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 施工圖 拿地節(jié) 點(diǎn) 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案報(bào)建 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)