【文章內(nèi)容簡介】 設計 規(guī)劃深化 單體設計 部品設計 擴初設計 施工圖設計 設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工 主 體結(jié)構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務管理 入伙事務管理 成本 測算 預算、標底、合同價 招標采購 結(jié)算 實施方案 決策聽證會 營銷策劃 報告聽證會 城市及市場評審會 說明及圖例： ：代表集團聽證會節(jié)點 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。 ：配合專業(yè)的任務。 房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段暨房地產(chǎn)開發(fā)增值鏈 項目論證、法律意見分析，形成項目投資評審報告 ：代表集團審批節(jié)點 概念規(guī)劃設計 產(chǎn)品策劃 項目投資 決策評審會 初步產(chǎn)品研究 耦合、高效的工作模式 系統(tǒng)、充分的前期鋪墊 快速實現(xiàn)階段 預估 工程配套的必要條件研究 策劃報告深化 項目策劃階段 進度款、設計變更、現(xiàn)場簽證 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標桿企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標 項目發(fā)展計劃 項目現(xiàn)金流計劃 營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃 配套工程計劃 一級計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃 出圖、樣板封樣計劃 售樓賣場計劃 各專業(yè)部門計劃 需要的其 它計劃（比如：精裝修） 二級計劃 三級計劃 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)三級計劃管理體系案例分析 房地產(chǎn)項目時間計劃管理一般可以分解如下： 房地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)展控制計劃，詳見案例：發(fā)展控制計劃； 工程實施控制計劃，詳見案例：工程實施控制計劃； 現(xiàn)金流分析與控制，詳見案例：現(xiàn)金流分析與控制；成本測算分析；資金年度計劃分析； 承建單位和甲供材料進場計劃； 承建單位和甲供材料招標計劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標計劃； 施工圖出圖與樣板確認計劃 ，詳見案例：施工圖出圖計劃； 售樓賣場工程計劃，詳見案例：詳見鏈接 鏈接 鏈接 房地產(chǎn)售樓準備工程時間計劃案例 。 項目開發(fā)計劃集成管理案例，詳見鏈接。 營銷推廣計劃，詳見鏈接。 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標桿企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標 項目發(fā)展計劃 項目現(xiàn)金流計劃 營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃 配套工程計劃 一級計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃 出圖、樣板封樣計劃 售樓賣場計劃 各專業(yè) 部門計劃 需要的其它計劃 二級計劃 三級計劃 項目發(fā)展計劃剖析以及建議 項目發(fā)展計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項目發(fā)展計劃編制要求 房地產(chǎn)項目發(fā)展計劃編制建議案例 在不同管控模式下的建議 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)展控制計劃，詳見案例：發(fā)展控制計劃 項目發(fā)展計劃行業(yè)現(xiàn)狀 :在行業(yè)中，各個房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項目發(fā)展計劃的定義和控制關注點不盡相同，有營銷導向型、有法務導向、有承建導向等，各企業(yè)也難以統(tǒng) 一，因為項目發(fā)展計劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。 項目發(fā)展計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 以營銷為導向的計劃管理安排 土地使用證 交地 方案 初步設計 施工圖設計 取得施工許可證 開工 售樓處、樣板房區(qū)開放 預售許可證 開盤 完成銷售額 45％ 完成銷售額 70％ 完成銷售額 95％ 景觀施工進場 竣工 交房 交房 95％ 房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導向的項目發(fā)展計劃案例 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目發(fā)展計劃編制要求 房地產(chǎn)項目發(fā)展 計劃編制要求建議： 公司經(jīng)營資金進出關鍵節(jié)點（經(jīng)營進度） 項目融資節(jié)點（比如 :四證） 考慮各專業(yè)關鍵節(jié)點的協(xié)調(diào)關系 重大的費用節(jié)點 上市公司的財務節(jié)點 報建法律手續(xù)關鍵節(jié)點 集團對項目專業(yè)管理監(jiān)控點 人力資源授權管理節(jié)點 適當?shù)臅r候，要考慮供方資源配置 關鍵節(jié)點的預控（凈地交付、方案報建、現(xiàn)金流回正等） 所設監(jiān)控節(jié)點，有利于控制項目風險 項目發(fā)展計劃體現(xiàn)項目經(jīng)營思想、統(tǒng)領項目各專業(yè)計劃，是項目進入實施階段最核心的計劃。 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目發(fā)展計劃編制 建議案例 土地確權（項目第一筆付款） —— 完善法律手續(xù)、重大費用節(jié)點 場地拆遷完畢 —— 完善法律手續(xù) 國有土地使用權證 —— 完善法律手續(xù) 項目經(jīng)營實施策劃報告 —— 經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權 概念性方案設計任務書 —— 專業(yè)節(jié)點 概念性方案設計任務書集團確認 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權 營銷方案 —— 專業(yè)節(jié)點 營銷方案集團確認 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權 《項目投資分析模型（概念版）》 —— 項目專業(yè)風險控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權 規(guī)劃及建筑方案集團確認 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權 詳規(guī)批復 —— 完善法律手續(xù) 建筑用地規(guī)劃許可證 —— 完善法律手 續(xù) 土地證 —— 完善法律手續(xù) 建筑方案征詢及批復 —— 完善法律手續(xù) 園林景觀方案設計集團確認 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權 擴初征詢及批復 —— 完善法律手續(xù) “示范區(qū)”策劃方案集團確認 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權 施工圖報建、會審 —— 專業(yè)節(jié)點 建設工程規(guī)劃許可證 —— 完善法律手續(xù) 簽訂總承包合同 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權 建筑工程施工許可證 —— 專業(yè)節(jié)點 四證取得 —— 融資節(jié)點 基礎工程開工 —— 專業(yè)節(jié)點 “示范區(qū)”完工開放 —— 專業(yè)節(jié)點 預售許可證辦理 —— 完善法律手續(xù) 開盤 —— 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點 完成銷售額 30％ —— 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點 完成銷售額 45％ —— 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點 完成銷售額 70％ —— 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點 完成銷售額 85％ —— 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點 主體工程結(jié)構完工 —— 重大費用節(jié)點 外立面落架 —— 重大費用節(jié)點 市政配套工程及室外工程 —— 重大費用節(jié)點 竣工備案 —— 完善法律手續(xù) 交樓入伙 —— 專業(yè)節(jié)點 辦理房產(chǎn)證 —— 完善法律手續(xù) 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 行業(yè)內(nèi)重點關注的二個新運營指標 凈土交付時間 現(xiàn)金流回正時間 萬科 10年現(xiàn)金流回正時間案例 20萬以下 m2：現(xiàn)金流回正時間 12月 20～ 40萬 m2：現(xiàn)金流回正時間 24個月 40萬以上 m2：現(xiàn)金流回正時間 34個月 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目發(fā)展計劃在不同管控模式下的精度建議 集團公司控制區(qū)域總部，計劃控制節(jié)點建議 20～ 30個； 區(qū)域總部控制項目公司，計劃控制節(jié)點建議 50～ 60個； 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標桿企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標 項目發(fā)展計劃 項目現(xiàn)金流計劃 營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃 配套工程計劃 一級計 劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃 出圖、樣板封樣計劃 售樓賣場計劃 各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃 二級計劃 三級計劃 項目現(xiàn)金流分析計劃剖析及建議 項目現(xiàn)金流分析計劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財務根據(jù)經(jīng)驗估算出來。 建議：對項目前期時間管理、項目工程管理進行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 現(xiàn)金流控制案例 現(xiàn)金流分析與控制，詳見案例：現(xiàn) 金流分析與控制；成本測算分析；資金年度計劃分析； 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標桿企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標 項目發(fā)展計劃 項目現(xiàn)金流計劃 營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃 配套工程計劃 一級計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃 出圖、樣板封樣計劃 售樓賣場計劃 各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃 二級計劃 三級計劃 施工進度控制計劃剖析及建議 施工進度控制計劃本質(zhì)意義 施工進度控制行業(yè)現(xiàn)狀 施工進度控制編 制要求 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義 經(jīng)營目標 行動計劃 轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營目標轉(zhuǎn)化為工程管理的行動計劃。 這是房地產(chǎn)工程項目管理最關鍵的計劃！ 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃，案例剖析：工程實施控制計劃。 疑問 ? 此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方 要編制？ 此計劃由誰編制？什么時候編制？ 此計劃設置的控制節(jié)點多少合適？由什么要素決定？ 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標桿企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標 項目發(fā)展計劃 項目現(xiàn)金流計劃 營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃 配套工程計劃 一級計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃 出圖、樣板封樣計劃 售樓賣場計劃 各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃 二級計劃 三級計劃 承建商、材料分判計劃剖析及建議 分包模式對經(jīng) 營進度控制的影響 節(jié)點付款的必要性 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 分包模式對經(jīng)營進度控制的影響 承建單位和甲供材料招標計劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標計劃。 探討： 分判越細，要求甲方介入越深，經(jīng)營進度的量化可能更難。 分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。 工程范圍劃分探討，詳見鏈接。 分判數(shù)量建議。 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標桿企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標 項目發(fā)展計劃 項目現(xiàn)金流計劃 營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃 配套工程計劃 一級計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃 出圖、樣板封樣計劃 售樓賣場計劃 各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃 二級計劃 三級計劃 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 出圖、樣板封樣計劃剖析及建議 出圖、樣板封樣計劃需要前置 設計管理程序優(yōu)化 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 施工圖出圖與 樣板確認計劃分析 施工圖出圖與樣板確認計劃，詳見案例：施工圖出圖計劃。 施工圖出圖與樣板確認計劃要求： 施工圖出圖與樣板確認計劃隨著設計深入，盡快不斷細化； 二次委托設計和選材用料，盡量提前； 設計部保持與合約部、工程部的及時溝通配合； 關于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細化，詳見案例。 版權所有 不得拷貝 版權所有 不得拷貝 土建擴初 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構、設備 初步方案 施工圖設計 建筑、 規(guī)劃方案 部品 設計及 定板 擴初設計 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 施工圖 拿地節(jié) 點 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案報建 方案設計 擴初設計 施工圖設