【正文】 行結(jié)果 發(fā)布命令 27 滿足業(yè)主的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低服務(wù)成本支出成本 、 減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 管理處作為主要的信息處理中心， 24 小時接受和處理各方面的信息，主要渠道有： 辦公大樓 各部門每月向 項目經(jīng)理 提交一份工作計劃報告書，包括管理費收支帳目；業(yè)主、投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。管理處定期向業(yè)主 單位、 物業(yè)管理公司定期報告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實現(xiàn)。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評議制。 具體作法一是公開監(jiān)督制。 （ 1）建立合理的監(jiān)督機(jī)制 項目 管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向 辦公大樓 業(yè)主委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，提交財務(wù)報告書，并匯報出日常工作的進(jìn)展和計劃。 “ 三定五按 ” 工作已經(jīng)在我公司取得了理想的效果， 辦公大樓 的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。再根據(jù)各個員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時間序列上的分解和空間位置上的移動。三定即 “ 定崗、定員、定責(zé) ” ，五按即 “ 按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時間、按路線、按指令 ” 。我們將在 辦公大樓 的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入質(zhì)量體系，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵員工比工作、比業(yè)績，共同進(jìn)步，并將獎金分配與實際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實現(xiàn)獎懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。這體現(xiàn)在以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部 、 員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的 23 順利展開。 人本管理 以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。并將在實際的管理過程中，經(jīng)常聽取客戶的意見，實現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動。 在配套服務(wù)方面。 （ 3）管理過程互動 在 辦公大樓 的日常管理服務(wù)運作過程中， 業(yè)主包括使用人 的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。 22 （ 1）管理目標(biāo)互動 辦公大樓 的管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主共同商議和制定的，管理目的是一致的。主要的管理方式如下： 互動管理 在 辦公大樓 提倡、推行互動式物業(yè)管理。 （二）管 理辦公大樓 的總體目標(biāo) 滿足創(chuàng)建 縣級 文明單位所應(yīng)達(dá)及以上物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（或達(dá) 市級 物業(yè)管理示范大樓標(biāo)準(zhǔn)）?；谏鲜稣J(rèn)識，我們確立了管理 辦公大樓 的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。我們將根據(jù) 辦公大樓 的具體特點，對 區(qū)域 內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計和制作，既增加了區(qū)域的美感，又充分展示了物業(yè) 公司 為 辦公大樓 業(yè)主精誠服務(wù)的理念和承諾。 企業(yè)文化是凝聚公司員工的價值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強(qiáng)公司凝聚力，是員工孜孜為之奮斗的精神財富，是公司不斷發(fā)展的、強(qiáng)大的、源源不斷的、永不枯竭的推動力。 經(jīng)營理念：以人為本，市場為源， 服務(wù) 為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。 （ 五 ）企業(yè)文化與品牌優(yōu)勢 我公司創(chuàng)立了富有特色的企業(yè)文化 質(zhì)量方針： 堅持優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升管理水平 。 擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊伍 通過對安管隊伍的嚴(yán)格管理和規(guī)范化運作，已成為治安穩(wěn)定的生力軍和主要力量，以素質(zhì)高、作風(fēng)過硬、紀(jì)律嚴(yán)明 著稱，多次 協(xié)助公安機(jī)關(guān)打擊各類違法犯罪活動，維護(hù)了管區(qū)內(nèi)各辦公樓、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財產(chǎn)安全。我們還有一支團(tuán)結(jié)向上，拼搏進(jìn)取的員工隊伍。 （四）精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)核心，團(tuán)結(jié)進(jìn)取的員工隊伍 擁有一支團(tuán)結(jié)拼搏的干部職工隊伍 企業(yè)競爭，實際上是企業(yè)經(jīng)營者之間的競爭。 我公司具有豐富的設(shè)備管理經(jīng)驗 我公司擁有各類專業(yè)管理技術(shù)人員 30 余名，對各類物業(yè)設(shè)備如電梯、供配電、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng) 、空調(diào)供暖系統(tǒng) 等都有健全完善的、成熟的管理經(jīng)驗，能確保各個系統(tǒng)都處于良好的運作狀態(tài)，使 辦公大樓 的 設(shè)備特別是智能化系統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。 （三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗優(yōu)勢 19 我公司具有豐富的多類型物業(yè)管理經(jīng)驗 我公司在管理 200 多 萬平方米的物業(yè)中，包含各種不同類型：如 黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公樓、寫字樓、 多層住宅 、高層住宅 等，積累了豐富的管理經(jīng)驗。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。 我公司在 主管部門房產(chǎn)局的 指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運作行為等方面績效顯著，已建立起 “ 自主經(jīng)營，自我完善，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展 ” 的良性企業(yè)運作機(jī)制 ，是阜城為數(shù)不多的盈利物業(yè)企業(yè)之一。通過 公司在管項目的 試行 ，已經(jīng) 大力推廣，目前，各部門、各管理處崗位設(shè)置合理、定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項工作在時間、地點上的分步控制合理適度。 （二）科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體制運作體系 我們特地強(qiáng)調(diào) “ 三定五按 ” ，確保物業(yè)管理的各項工作規(guī)范 、高效、有序。 18 針對業(yè)主 單位 的具體情況，我們對 辦公大樓 物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計，此外，還根據(jù) 工作 和辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。 在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動式管理方式，通過 我們精心的管理與服務(wù)，使 辦公大樓 真正成為 文明辦公區(qū) ，真正成為環(huán)保社區(qū)。站在 業(yè)主單位和使用人 的角度，我們確立了 辦公大樓 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實可行的物業(yè)管理方案。 我公司以特有的鮮明的企業(yè)文化，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工，他們熱愛物業(yè)管理 服務(wù) 行業(yè)，勤懇工作，積極進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)，成績斐然， 公司 物業(yè)管理的成果， 得到市房管等部門 領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受同行的關(guān) 注和好評。 公司現(xiàn)有各類專業(yè)管理服務(wù)人員近 300 名，憑借自身優(yōu)勢，已成為 阜陽市 最具規(guī)模和實力的物業(yè) 服務(wù) 公司之一 。我們深知自己肩負(fù)的重任，我們正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā)，一俟中標(biāo)，我們將派出精明強(qiáng)干的管理隊伍，運用我們的才智和精益求精的管理技巧，讓 大樓 成為 “ 物業(yè)管理的標(biāo)志性管理區(qū)域 ” 。我公司率先推行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工。我們的總體目標(biāo)承諾是 滿足創(chuàng)建文明單位所應(yīng)達(dá)及以上物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（或達(dá) 市 級物業(yè)管理示范大樓標(biāo)準(zhǔn)） 。 站在 業(yè)主 的角度 ，我們確定了 辦公大樓 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實可行的物業(yè)管理方案。 獲悉邀約 通知后，我們立即成立投標(biāo)工作小組，組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細(xì)研究，集思廣益，組織各級管理人員、工程師，多次到現(xiàn)場踏勘，以掌握翔實的第一手資料。在硬 件建設(shè)上 ， 設(shè)備、設(shè)施功能齊全、整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)保修，或委托由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，由建設(shè)單位一次性 撥付保修費用。 在接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，及時與甲方取得溝通，開聯(lián)系函約定期限，督促建設(shè)單位對存在的問題盡快解決，反復(fù)驗收，直到完全合格。 物業(yè)公司選派進(jìn)駐人員素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的 14 工程人員，主要負(fù)責(zé)人參加驗收工作。 （六）項目的接管驗收 物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的綜合驗收。 水電氣安裝工程質(zhì)量。 防水工程和質(zhì)量。 門窗安裝質(zhì)量。檢驗應(yīng)包括下列必須檢驗項目。 （四）制定物業(yè)驗收流程，日程安排，計劃實施，實行專人負(fù)責(zé)。 （二）組織人員，安排計劃參與委托方對房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案裝訂成冊。 （七）對區(qū)域公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后業(yè)主 的發(fā)展需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 （五）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；檢查工程施工進(jìn)度，根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等。 （三）審查有關(guān)工程設(shè)備的品牌、性能、功能的優(yōu)劣，提供設(shè)備功能布局或用料更改的有 關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。 四、前期施工裝修階段 （一）在建設(shè)過程中，物業(yè)公司人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。 1大型活動組織配合演練。 1會服工 作流程演練。 1保潔工作流程演練。 1巡邏路線及巡更點位設(shè)計。 1車位規(guī)劃劃線。 公共宣傳欄的配置。 信報箱的設(shè)立。 垃圾房、裝修垃圾堆放點的設(shè)置。 公共照明開關(guān)開閉形式。 各門崗值班的落實、功能具備。同時，通過在早期介入過程中與各方的磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關(guān)系，為日后管理建立暢通的溝通渠道。物業(yè)管理企業(yè)可以通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設(shè)備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進(jìn)行全過程跟蹤等，充分了解所管轄物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對癥下藥”。 （二）有助于提高工程質(zhì)量 在物業(yè)的建設(shè)過程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助業(yè)主單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工過程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在 施工過程中及時得到解決，避免在日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業(yè)品質(zhì)。 二、早期介入的作用 （一）優(yōu)化 設(shè)計 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來越高，這使得建設(shè)單位除了要執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)志外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全、舒適等因素。 一、早期介入的必要性 （一）物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)存在的問題 物業(yè)建設(shè)過程中，建設(shè)項目由于多種原因往往會存在一些問題， 9 主要表現(xiàn)在： （ 1）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等； （ 2）建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等； （ 3）工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時； （ 4）施工單位從自身利益的考慮，將部分施工單位的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主單位或物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)； （ 5）施工單位向業(yè)主作 出不合理的承諾，變相使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等。 ◆ 策劃在先 通過對自身優(yōu)勢資源的最佳整合，我們可為各類業(yè)主策劃一個“一站式”的物業(yè)管理或衛(wèi)生保潔整體解決方案。 ◆ 理念優(yōu)勢 作為發(fā)展多年的專業(yè)化物業(yè)公司，公司以“協(xié)作、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新、奮進(jìn)”的團(tuán)隊精神，秉承“誠信、規(guī)范、專業(yè)、精細(xì)”的經(jīng)營理念，通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范。城市花園的物業(yè)管理服務(wù)工作和紅十字 醫(yī)院 、婦幼保健院、中行阜南支行、阜南消防支隊、人民法院的衛(wèi)生保潔工作，曾多次到合肥參加物業(yè)管理培訓(xùn)，到多個知名小區(qū)參觀學(xué)習(xí)，到合肥和阜陽多家醫(yī)院進(jìn)行過醫(yī)院衛(wèi)生保潔學(xué)習(xí)培訓(xùn)，取得了豐富的一 線管理經(jīng)驗，掌握了醫(yī)院保潔工 4 作的特點，能夠充分地應(yīng)用到中山醫(yī)院衛(wèi)生保潔的日常管理中來。陽光花園、世紀(jì)家園、銀達(dá)即：通過 “全心”布置保安巡邏，創(chuàng)建“平安小區(qū)”，為業(yè)主營造一個 “安心”的生活空間；通過“細(xì)心”組織衛(wèi)生保潔，創(chuàng)建“清潔小區(qū)”，為業(yè)主美化一個“舒心”的生活環(huán)境；通過“盡心”開展便民服務(wù)，創(chuàng)建“便利小區(qū)”，為業(yè)主奉獻(xiàn)一個“悅心”的生活品質(zhì)；通過“精心”謀劃服務(wù)創(chuàng)新，創(chuàng)建“時尚小區(qū)”，為業(yè)主構(gòu)建一個“開心”的生活樂園。 公司在總經(jīng)理趙艷的帶領(lǐng)下正穩(wěn)步走向成熟，皖北建材大市場被阜陽市工商局評為“文明市場”，被阜陽市房地產(chǎn) 3 管理局評為“全市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”， 2021 年又榮獲省省級誠信市場 和文明市場稱號，世紀(jì)家園小區(qū)于 2021年被文明委評為文明小區(qū)；物業(yè)服務(wù)有限公司于 2021 年被評為文明創(chuàng)建先進(jìn)單位， 2021 年 5 月榮獲 IS0 9001 質(zhì)量體系認(rèn)證、 2021 年 6 月榮獲“省十佳物業(yè)明星企業(yè)”。 公司下設(shè)綜合辦公室、財務(wù)部、物業(yè)管理部、保安協(xié)調(diào)部、衛(wèi)生保潔部、綠化服務(wù)部、家政服務(wù)部、工程維修部、信息咨詢部等。御景園、廉租房和諧新區(qū)、阜南一小北校區(qū)、銀達(dá) 1 新辦公大樓 物業(yè)管理方案