【正文】 導(dǎo)入利豐視覺標(biāo)示系統(tǒng)。 (2)、 建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案 A、 根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》 B、 制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。 制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。為此，我們對(duì)該物業(yè)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。 （五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù) 高檔物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合 XX 市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓項(xiàng)目的實(shí)際情況，把頤正園在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。 （ 1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)用戶辦公的影響。 環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu) （ 1）環(huán)境部主要任務(wù)： 負(fù)責(zé)物業(yè)各個(gè)樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求； 負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購(gòu)、使用意見，掌握清潔費(fèi)用的支出； 負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn) ，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)純凈水的蓄存與發(fā)放。而且，物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。 B、 消防報(bào)警特殊處理程序 通知 往現(xiàn)場(chǎng) 報(bào)警 往現(xiàn)場(chǎng) 往現(xiàn)場(chǎng) 報(bào)告 掌握現(xiàn)場(chǎng)情況 報(bào)告 往現(xiàn)場(chǎng) 通知 XX市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理項(xiàng)目 環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。 （ 2） 請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 停車場(chǎng) 機(jī)動(dòng)車區(qū) 非機(jī)動(dòng)車電動(dòng)、自行車 內(nèi)部車輛 外來(lái)業(yè)務(wù)單位車輛 （ 2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無(wú)損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無(wú)損壞，清掃表面灰塵等。 ⑴ 、 宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識(shí)。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。 車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車場(chǎng)的建設(shè)。 （ 6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏 為加強(qiáng)對(duì)治安巡 邏的控制，保證巡邏到位。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。保安部一般的崗位設(shè)置為： （ 2）合理安排治安崗 A、大門口（三班倒 24 小時(shí)值班）：負(fù)責(zé)制外來(lái)人員登記，控制外來(lái)非業(yè)務(wù)車輛進(jìn)場(chǎng)停放， B、大堂值班崗（三班倒 24 小時(shí)值班）：進(jìn)一步核實(shí)來(lái)訪人員，做好來(lái)訪人員的引導(dǎo)工作， C、停車 場(chǎng)：負(fù)責(zé)所有車輛的停放秩序， 保安隊(duì) 大門口警衛(wèi)崗 大堂值班崗 停車場(chǎng)警衛(wèi)崗 樓層巡邏崗 外圍巡邏崗 D、樓層巡邏崗（三班倒 24 小時(shí)值班）：負(fù)責(zé)內(nèi)部秩序 E、外圍巡邏崗（三班倒 24 小時(shí)值班）：負(fù)責(zé)外圍秩序 F、保安主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。 F、 與其他部門搞好配合工作。 E、 消防工作。 D、 治安協(xié)助。 C、 停車場(chǎng)管理。 B、 安全巡檢。 ⑵ 、主要任務(wù)： A、 門衛(wèi)工作。 D、 軟件與硬件同時(shí)抓。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會(huì)，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。 治安管理 （ 1） 治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù) 特點(diǎn)： A、 以預(yù)防為主。因而安全管理也是物業(yè)管理的一 切基礎(chǔ)性工作。 一、 XX市公共衛(wèi)生大樓安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。 成本控制 在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務(wù)需求的同時(shí)提倡員工“一專多能”身兼多職，充分發(fā)揮員工主觀能動(dòng)性以節(jié)約不必要的人力資源成本。 2. XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè) 首年 內(nèi)部管理架構(gòu) （初步設(shè)想） 指 導(dǎo) XX 市衛(wèi)生局 XX 市 疾病預(yù)防控制中心 頤正物業(yè) XX 市 公共衛(wèi)生大樓服務(wù)執(zhí) 行 者 XX 市 公共衛(wèi)生服務(wù)大樓管理處 顧問、指導(dǎo) 監(jiān) 督 協(xié) 調(diào) 內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置思路： 設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理 有利于頤正 物業(yè) 管理有限公司對(duì) XX市公共衛(wèi)生大樓 管理部物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理；實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。 2）、 物業(yè)管理行政主管部門 對(duì)辦公樓的物業(yè)管理工作進(jìn)行行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。以下分別簡(jiǎn)要闡述： （一） 管理架構(gòu) 針對(duì) XX 市公共衛(wèi)生大樓 的特點(diǎn)及管理要求， 結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)先進(jìn)管理念和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)模式，確定了頤正物業(yè)管理有限公司 XX 市公共衛(wèi)生大樓 物管理部的運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)。 建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng) 安全防范是物業(yè)管理第一要義，治安工作由頤正園保安部安全調(diào)度中心統(tǒng)一指揮調(diào)度， 并建立起及時(shí)的“治安快速反應(yīng)系統(tǒng)”，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷，即是要求保安員在接到快速支援的命令后 90 秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即是 XX 市公共衛(wèi)生大樓 治安工作要做到流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范、智能技防與專業(yè)人防相結(jié)合，確保 XX 市公共衛(wèi)生大樓 治安防范萬(wàn)無(wú)一失。 簡(jiǎn)而言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化上的品味需求得到滿足。努力創(chuàng)造出獨(dú)具特色的物業(yè)文化，物業(yè)管理的水準(zhǔn)達(dá)到公認(rèn)的酒店服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，在 XX 市公共衛(wèi)生大樓 綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保障、智能化管理、文化氛圍以及服務(wù)管理方面，都能達(dá)到國(guó)內(nèi)同等物業(yè)水平，樹立獨(dú)樹一幟的名牌物業(yè)形象。 第二章 個(gè)性化服務(wù) 一 、實(shí)施多層面?zhèn)€性化服務(wù) 我們?cè)谖飿I(yè)管理基本職能方面（包括：安全管理、環(huán)境管理、機(jī)電工程維護(hù)管理、行政事務(wù)管理等），優(yōu)秀物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合 XX 市公共衛(wèi)生大樓 的實(shí)際情況，積極溶入我司特色，落實(shí)“國(guó)優(yōu)”物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)推行以物業(yè)使用人為中心的酒店管理服務(wù)模式，主動(dòng)了解物業(yè)使用人的服務(wù)需求（包括潛在的、特別的），在物業(yè)管理范疇內(nèi)實(shí)施我司倡導(dǎo)的“以人為本”全方位個(gè)性化的物業(yè)使用人服務(wù)，并維護(hù)良好的溝通，共同營(yíng)造 全新的辦公型物業(yè)的文化氛圍。 大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛，主動(dòng)熱情而真誠(chéng)微笑、禮貌問候，讓物業(yè)使用人體現(xiàn)星級(jí)酒店服務(wù)的感受。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)?；ブ献鳎己玫姆?wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)。整齊佩帶名牌，以自己 經(jīng)過(guò)修飾的儀表容貌為驕傲；注意個(gè)人衛(wèi)生；時(shí)刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。根據(jù)物業(yè)使用人的服務(wù)要求和投訴問題，及時(shí)采取行動(dòng)，時(shí)刻關(guān)注物業(yè)使用人。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。真誠(chéng)、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以物業(yè)使用人服務(wù)為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。心理性的需求差別是指其對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的，但對(duì)