【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了的優(yōu)秀管理品牌與企業(yè)形象。 我公司以特有的鮮明的企業(yè)文化，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工，他們熱愛物業(yè)管理 服務(wù) 行業(yè)，勤懇工作，積極進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)，成績(jī)斐然， 公司 物業(yè)管理的成果， 得到市房管等部門 領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受同行的關(guān) 注和好評(píng)。 二、 我公司 接 管 辦公大樓 的優(yōu)勢(shì)分析 （一）精心設(shè)計(jì)管理方案 針對(duì) 辦公大樓 的招投標(biāo)工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，精心策劃管理方案。站在 業(yè)主單位和使用人 的角度，我們確立了 辦公大樓 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在 辦公大樓 中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的工作 、學(xué)習(xí)、生活的 空間 。 在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動(dòng)式管理方式，通過 我們精心的管理與服務(wù)，使 辦公大樓 真正成為 文明辦公區(qū) ，真正成為環(huán)保社區(qū)。 從 辦公大樓 物業(yè)管理的角度出發(fā) ， 我們還制定了相應(yīng)的 早期 介入的措施，參與施工與驗(yàn)收，盡量為日后 辦公大樓 的物業(yè)管理工作鋪平道路。 18 針對(duì)業(yè)主 單位 的具體情況，我們對(duì) 辦公大樓 物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計(jì)，此外，還根據(jù) 工作 和辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。 （二）科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體制運(yùn)作體系 我們特地強(qiáng)調(diào) “ 三定五按 ” ，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作規(guī)范 、高效、有序。 “ 三定 ” 即 “ 定崗、定員、定責(zé) ” ， “ 五按 ” 即 “ 按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線、按指令 ” 。通過 公司在管項(xiàng)目的 試行 ，已經(jīng) 大力推廣，目前，各部門、各管理處崗位設(shè)置合理、定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項(xiàng)工作在時(shí)間、地點(diǎn)上的分步控制合理適度。 “三定五按”將在辦公大樓全面推行。 我公司在 主管部門房產(chǎn)局的 指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作行為等方面績(jī)效顯著，已建立起 “ 自主經(jīng)營(yíng)，自我完善，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展 ” 的良性企業(yè)運(yùn)作機(jī)制 ，是阜城為數(shù)不多的盈利物業(yè)企業(yè)之一。 在 我市 物價(jià)稅務(wù)管理部門及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)家和 阜陽(yáng) 市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。 重視人力資源的開發(fā)與管理，不斷吸收優(yōu)秀人才，提高人員素質(zhì)，并在公司內(nèi)部建立了一整套人才培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修、考核制度，不斷對(duì)人員素質(zhì)進(jìn)行優(yōu)化 。 （三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì) 19 我公司具有豐富的多類型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 我公司在管理 200 多 萬(wàn)平方米的物業(yè)中，包含各種不同類型：如 黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公樓、寫字樓、 多層住宅 、高層住宅 等，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。接管 辦公大樓 后，在完善其全面管理的同時(shí)，將對(duì)其 會(huì)務(wù)、培訓(xùn) 實(shí)施重點(diǎn)優(yōu)化管理方案，力求在最短的時(shí)間內(nèi)提升辦公大樓 的整體形象，達(dá)到一流的物業(yè)管理水平，凸現(xiàn) 辦公大樓的對(duì)外形象 。 我公司具有豐富的設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn) 我公司擁有各類專業(yè)管理技術(shù)人員 30 余名，對(duì)各類物業(yè)設(shè)備如電梯、供配電、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng) 、空調(diào)供暖系統(tǒng) 等都有健全完善的、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，能確保各個(gè)系統(tǒng)都處于良好的運(yùn)作狀態(tài)，使 辦公大樓 的 設(shè)備特別是智能化系統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。 我公司具有 充足的人力資源優(yōu)勢(shì) 公司在職保潔人員超過 200 多人，為提升員工收入，如中標(biāo)辦公大樓，不但可以向業(yè)主單位提供交付前的有償拓荒保潔服務(wù)，而且可以保證業(yè)主單位重大活動(dòng)的服務(wù)需求。 （四）精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)核心，團(tuán)結(jié)進(jìn)取的員工隊(duì)伍 擁有一支團(tuán)結(jié)拼搏的干部職工隊(duì)伍 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)。我公司擁有一個(gè)素質(zhì)高，能力強(qiáng)，魄力大的領(lǐng)導(dǎo)核心 ，公司管理層全部具有 大專以上 學(xué)歷 。我們還有一支團(tuán)結(jié)向上，拼搏進(jìn)取的員工隊(duì)伍。既有 強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核心，又有團(tuán)結(jié)拼搏的員工隊(duì)伍，公司具備了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮 20 中弄潮的實(shí)力，可以勝任任何物業(yè)管理工作，包括對(duì) 辦公大樓 的接管。 擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊(duì)伍 通過對(duì)安管隊(duì)伍的嚴(yán)格管理和規(guī)范化運(yùn)作，已成為治安穩(wěn)定的生力軍和主要力量，以素質(zhì)高、作風(fēng)過硬、紀(jì)律嚴(yán)明 著稱，多次 協(xié)助公安機(jī)關(guān)打擊各類違法犯罪活動(dòng)，維護(hù)了管區(qū)內(nèi)各辦公樓、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財(cái)產(chǎn)安全。有這樣一支安管隊(duì)伍，加上辦公大樓 的安全管理智能化硬件，我們對(duì)安管工作將會(huì)如虎添翼， 辦公大樓 安全寧?kù)o的生活將在我們的努力下得 以實(shí)現(xiàn)。 （ 五 ）企業(yè)文化與品牌優(yōu)勢(shì) 我公司創(chuàng)立了富有特色的企業(yè)文化 質(zhì)量方針： 堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升管理水平 。 服務(wù)宗旨：奉獻(xiàn) 誠(chéng)信 服務(wù)，追求卓越管理 。 經(jīng)營(yíng)理念：以人為本，市場(chǎng)為源， 服務(wù) 為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：樹立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。 企業(yè)文化是凝聚公司員工的價(jià)值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強(qiáng)公司凝聚力，是員工孜孜為之奮斗的精神財(cái)富，是公司不斷發(fā)展的、強(qiáng)大的、源源不斷的、永不枯竭的推動(dòng)力。 2．完整的 CI 形象設(shè)計(jì) 我們結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司 ，對(duì)我公司的形象識(shí)別系統(tǒng)進(jìn)行了全面的設(shè)計(jì)，并具有一套在區(qū)域全方位推行運(yùn)用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)。我們將根據(jù) 辦公大樓 的具體特點(diǎn)，對(duì) 區(qū)域 內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和制作，既增加了區(qū)域的美感，又充分展示了物業(yè) 公司 為 辦公大樓 業(yè)主精誠(chéng)服務(wù)的理念和承諾。 21 第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)理念 辦公大樓 具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和完善的硬件設(shè)施，認(rèn)真做好 辦公大樓 的物業(yè)管理工作 ，不僅是業(yè)主單位形象的展示，也是阜南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果的展示 ， 為辦公大樓干部職工 提供優(yōu)雅、舒適的 工作學(xué)習(xí)環(huán)境，達(dá)到 “ 新生活、新感受，細(xì)心體味每一天 ” 的意境，維護(hù)宣傳物業(yè)的 品牌信譽(yù)?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，我們確立了管理 辦公大樓 的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。 (一 )管理 辦公大樓 的指導(dǎo)思想 用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在 辦公大樓中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的 工作、學(xué)習(xí) 空間，讓 辦公大樓 成為“ 阜南辦公物業(yè)管理的標(biāo)桿 ” 。 （二）管 理辦公大樓 的總體目標(biāo) 滿足創(chuàng)建 縣級(jí) 文明單位所應(yīng)達(dá)及以上物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（或達(dá) 市級(jí) 物業(yè)管理示范大樓標(biāo)準(zhǔn)）。 (三 )辦公大樓 的管理方式 根據(jù) 辦公大樓 的特點(diǎn)和 我 物業(yè) 公司 的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì) 辦公大樓 進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。主要的管理方式如下： 互動(dòng)管理 在 辦公大樓 提倡、推行互動(dòng)式物業(yè)管理?；?dòng)式物業(yè)管理的內(nèi)涵就是管理處與業(yè)主的互動(dòng)，這樣既維護(hù)業(yè)主權(quán)利、服務(wù)業(yè)主、讓業(yè)主滿意，也便于物業(yè)管理工作的正常展開。 22 （ 1）管理目標(biāo)互動(dòng) 辦公大樓 的管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主共同商議和制定的，管理目的是一致的。 （ 2）管理責(zé)任互動(dòng) 辦公大樓 管理處的責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標(biāo)，而 辦公大樓 的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按《 管理規(guī) 約》的要求和規(guī)定合理使用 辦公大樓 物 業(yè)，有義務(wù)自覺維護(hù) 辦公大樓 的完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。 （ 3）管理過程互動(dòng) 在 辦公大樓 的日常管理服務(wù)運(yùn)作過程中， 業(yè)主包括使用人 的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。管理處隨時(shí)與 業(yè)主 溝通物業(yè)管理狀況，而業(yè)主 也有義務(wù)隨時(shí)向管理處反饋意見和信息，以保證管理處的工作就是住戶的需要這個(gè)方向。 在配套服務(wù)方面。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了辦公大樓 的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)。并將在實(shí)際的管理過程中，經(jīng)常聽取客戶的意見，實(shí)現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動(dòng)。 （ 4）財(cái)務(wù)收支的互動(dòng) 管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財(cái)務(wù)收支，所以管理費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)必須與工作內(nèi)容相對(duì)應(yīng)，追求財(cái)務(wù)平衡應(yīng)該是管理處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財(cái)務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理公司的正常行為。 人本管理 以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。在 辦公大樓 我們將推行人本管理。這體現(xiàn)在以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部 、 員工的聰明才智和積極主動(dòng)性，保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的 23 順利展開。 （ 1）加強(qiáng)人力資源管理 根據(jù) 辦公大樓 管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的特點(diǎn)，從管理人員的組成入手， 保證隊(duì)伍的整體素質(zhì)。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。根據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排員工的上崗培訓(xùn)和持續(xù)的在職培訓(xùn)。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。 （ 2）通過目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲 我公司已經(jīng)在各個(gè)管理處落實(shí)了內(nèi)部管理目標(biāo)責(zé)任制， 辦公大樓的管理工作，也將與公司訂立 “ 辦公大樓 目標(biāo)管理責(zé)任書 ” ，明確責(zé)、權(quán)、利，管理處再將管理目標(biāo)分配到班組直至個(gè)人，明確分工目標(biāo)，并在達(dá)成目標(biāo)的 過程中及時(shí)反饋績(jī)效，將管理目標(biāo)與 辦公大樓 管理處人員的經(jīng)濟(jì)收入、升遷、聘任直接對(duì)應(yīng)，實(shí)行行之有效的員工激勵(lì)。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)員工比工作、比業(yè)績(jī)，共同進(jìn)步，并將獎(jiǎng)金分配與實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。 標(biāo)準(zhǔn)管理 （ 1）按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理 我公司 將按照 一整套完整、科學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量保證模式，在推行的過程中，積累了一套豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。我們將在 辦公大樓 的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入質(zhì)量體系，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。 24 （ 2）大力推行 “ 三定五按 ” 在 質(zhì)量管理 的推行中，我們特地強(qiáng)調(diào) “ 三定五按 ” 。三定即 “ 定崗、定員、定責(zé) ” ，五按即 “ 按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時(shí)間、按路線、按指令 ” 。根據(jù) 辦公大樓 的具體特點(diǎn)，合理設(shè)崗定員，對(duì)每個(gè)員工工作進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，做到專業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿、職責(zé)到人。再根據(jù)各個(gè)員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時(shí)間序列上的分解和空間位置上的移動(dòng)。對(duì)于物業(yè)管理的各項(xiàng)具體工作，我們都設(shè)計(jì)了詳細(xì)的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。 “ 三定五按 ” 工作已經(jīng)在我公司取得了理想的效果， 辦公大樓 的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。 督導(dǎo)管理 我們將把督導(dǎo)管理方式運(yùn)用到 辦公大樓 的管理中去，通過建立合理的監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制和信息反饋處理機(jī)制，保證管理信息暢通，保證各項(xiàng)指令和目標(biāo)的落實(shí)。 （ 1）建立合理的監(jiān)督機(jī)制 項(xiàng)目 管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向 辦公大樓 業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，并匯報(bào)出日常工作的進(jìn)展和計(jì)劃。定期對(duì)管理目標(biāo)和質(zhì)量體系運(yùn)作進(jìn)行考核，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門自查、公司內(nèi)、外 部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。 具體作法一是公開監(jiān)督制。公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立 項(xiàng)目經(jīng)理 信箱。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評(píng)議制。管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主、 25 客戶或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主、 使用人 的權(quán)益得到保障；三是定期報(bào)告期。管理處定期向業(yè)主 單位、 物業(yè)管理公司定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （ 2）建立自我約束機(jī)制 管理處根據(jù)各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組 員工進(jìn)行有效檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。要確保監(jiān)督與自我約束機(jī)制的有效性，就必須具備一個(gè)完整的監(jiān)督與自我約束機(jī)制流程，流程圖如下： （ 3）建立信息反饋及處理機(jī)制 公開信 縣房產(chǎn)局 業(yè)主單位 物業(yè)公司 公安局辦公大樓管理處 質(zhì)量體系 各位員工 各部門 26 沒有糾正和預(yù)防措施，質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，各管理處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。 管理處作為主要的信息處理中心， 24 小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有： 辦公大樓 各部門每月向 項(xiàng)目經(jīng)理 提交一份工作計(jì)劃報(bào)告書，包括管理費(fèi)收支帳目；業(yè)主、投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息。 獲得反饋信息后， 項(xiàng)目經(jīng)理 分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)，直到圓滿解決問題（見圖）。 設(shè)備管理 堅(jiān)持 “ 因地制宜、科學(xué)