【正文】 房人的實(shí)際損失或約定一個(gè)違約金的比例。沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋是不得轉(zhuǎn)讓的，如果簽訂了買賣合同，可能被認(rèn)為是無(wú)效的行為。在房號(hào)相符的前提下，還要在合同中標(biāo)明房屋的坐落位置、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、 房屋面積、房屋用途 等信息，并與實(shí)際的房屋相核對(duì)。 2 ． 核實(shí)并在合同中注明房屋的基本狀況 二手房買賣合同一定要注明房屋所有權(quán)證號(hào)，并核實(shí)房屋所有權(quán)證號(hào)與買賣合同約定的房號(hào)及現(xiàn)狀房屋是否相符。如果是父母（或其他監(jiān)護(hù)人）代理未成年子女簽訂《房屋買賣合同》的，必須具備經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的、是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。如果中介公司有 “委托代理人 ”，那么不僅相關(guān)內(nèi)容要詳細(xì)注明，而且還要出具有中介公司 蓋章的 “授權(quán)委托書 ”，并將此 “授權(quán)委托書 ”作為合同附件。買賣雙方所有資料都要完整填寫，不可有空項(xiàng)。 很多買房人都通過(guò)二手房貸款來(lái)支付房款，有時(shí)貸款辦不下來(lái)，而貸款要求先辦過(guò)戶，然后才能放貸，尤其是辦理個(gè)人住房抵押貸款的情況下，只有取得了買方名下的房產(chǎn)證才能辦理貸款，這種情況對(duì)賣方的風(fēng)險(xiǎn)最大，萬(wàn)一買方的貸款辦不下來(lái)又沒有能力用其 它的方式支付剩余房款那么賣方的損失就非常大。銀行辦理貸款時(shí) 的確需要首付款的證明，等貸款辦下來(lái)之后，房主只能拿到銀行貸款部分，而首付款部分，買方要么拖著不給，要么干脆翻臉，拿出賣房人給打的收條，一口咬定房款已付清，否則賣房人怎么會(huì)給我打收條？如果賣房人沒有其它證據(jù)證明首付款未付，只能氣得七竅生煙。 2 ．買方詐騙手法 （ 1 ）以先過(guò)戶后付款的方式再次出售房屋 買房人的這種詐騙手法方法如下：買方與賣方接洽，準(zhǔn)備買房，房屋的定價(jià)比較高，賣方覺得房?jī)r(jià)賣得比較高，很值，很高興，因此很容易成交， 但買方的要求是先過(guò)戶再一次性付款，買方只付一個(gè)定金，賣方覺得房?jī)r(jià)賣得高，所以在交易程序方面很可能會(huì)讓步，答應(yīng)買方的條件，雙方辦完過(guò)戶手續(xù)后買方并不急于付款，而是將這套房屋再次出售并先收取下一家的購(gòu)房款，收到購(gòu)房款后便逃之夭夭，即使不逃，買方也拒付房款，賣方到法院起訴因買房人沒有可執(zhí)行的房產(chǎn)賣房人的債權(quán)也得不到保障。 有些夫妻感情破裂準(zhǔn)備離婚，在離婚前一方轉(zhuǎn)移婚姻共同財(cái)產(chǎn)，將登記在自己名下的房屋私自出售。有時(shí)物業(yè)公司因?yàn)榍耙粯I(yè)主沒有交清物業(yè)等費(fèi)用，拒絕新業(yè)主入住，物業(yè)公司要求新業(yè)主交納老業(yè)主欠下的物業(yè)等費(fèi)用，雖然沒有法律依據(jù)，但可能會(huì)給新業(yè)主的入住帶來(lái)麻煩，比如小區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣等需到小區(qū)物業(yè)處購(gòu)買，則物業(yè)公司可能會(huì)以此要挾新業(yè)主，否則就不賣水、電、不供暖，新業(yè)主被逼無(wú)奈只 能為老業(yè)主背債。這些費(fèi)用在售房時(shí)售房人故意隱瞞，不告訴購(gòu)房人，而且在簽訂買賣合同時(shí)，對(duì)于付款的方式售房人極力要求先付款后過(guò)戶，然后再辦理交接手續(xù)，或者過(guò)戶后付款，然后再辦理房屋交付手續(xù)。 （ 6 ）房主拖欠物業(yè)費(fèi)，讓買方支付。實(shí)際上如果賣方已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，購(gòu)房合同與發(fā)票已經(jīng)沒有實(shí)際意義。 有些房屋是開發(fā)商剛剛開發(fā)不久的樓盤，可能辦理了房屋所有權(quán)證，也可能沒有辦理。 列入拆遷范圍的房屋不能辦理過(guò)戶手續(xù)，如果沒有辦理完畢過(guò)戶手續(xù)即使拆遷時(shí)買方已入住也不會(huì)得到拆遷補(bǔ)償。但目前在二手房市場(chǎng)中對(duì)于查封的問(wèn)題很難查清，有時(shí)簽訂合同時(shí)查清了，但合同的履行過(guò)程當(dāng)中被法院查封，也有時(shí)有發(fā)生 的。 查封的房屋不能辦理過(guò)戶手續(xù)，還有被變賣、拍賣的可能。正是因?yàn)橛写淼?法律規(guī)定，售房人本人不一定親自辦理售房的具體事宜，這樣就給某此不法人員可乘之機(jī)，有些不法人員將其租賃的或借住的房屋出售，并且辦理假公證書，以達(dá)到出售房屋領(lǐng)取房款的目的。比如代售房屋的行為，按照《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范》的要求，委托書應(yīng)當(dāng)公證。 （ 2 ）利用假公證詐騙 按照民法通則 第六十三條的規(guī)定，公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。為了讓雙方盡快成交，售房人都會(huì)在價(jià)格上給出優(yōu)惠條件，一般都會(huì)低于市價(jià)，以讓買方盡快決定。售房人采用的詐騙手法如下： （ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙 假房屋所有權(quán)證詐騙的手法一般如下：一般是假房主，大多數(shù)是房屋的承租人，制作假房屋所有權(quán)證，將房屋所有權(quán)人在假證上寫上自己的名字，然后要求買方核對(duì)自己的身份證及房產(chǎn)證，買方核對(duì)時(shí)如果不能發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證是假的，就會(huì)確信這個(gè)房主是真的，因?yàn)榉慨a(chǎn)證與身份證是一致的。如果持有北京市工作寄住證的非京籍人士不受此限制。交易中心審核無(wú)誤后，簽發(fā)有效期為六個(gè)月的《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》，辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)申領(lǐng)《外省市個(gè)人在京購(gòu)房辦理產(chǎn)權(quán)通知單》，這些規(guī)定不符合市場(chǎng)原則及公平公正的原則，早已取消。 9 ．非京籍人士在購(gòu)買二手房時(shí)與北京戶口購(gòu)買的區(qū)別 外省市個(gè)人在北京購(gòu)房程序與北京戶籍的購(gòu)房人基本相同，非京籍人士要辦 一個(gè)暫住證。第四，銀行需要的其它文件。第二，監(jiān)護(hù)人作為按揭貸款的申請(qǐng)人提出貸款的申請(qǐng)。結(jié)合以上分析，申請(qǐng)住房按揭貸款也必須由限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人來(lái) 進(jìn)行。如果有固定收入的成年人與未成年人作為共同的購(gòu)買人簽訂合同，則成年人購(gòu)買人可以申請(qǐng)按揭貸款。因此以未成年子女名義購(gòu)房的成年人應(yīng)該想清楚。按照《民法通則》第十八條規(guī)定： “ 監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。以未成年子女名義購(gòu)房必須辦理父母和子女關(guān)系公證。因此，如果想以未成年子女的名義買房，必須以自己未成年子女的名義簽署《房屋買賣合同》。購(gòu)房行為，標(biāo)的數(shù)額高，手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，這已大大超出了未成年人所能預(yù)測(cè)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范疇，因此，購(gòu)房行為必須由他的法定監(jiān)護(hù)人來(lái)代為行使。由此可見，我國(guó)法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無(wú)民事行為 能力。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。能否在買賣合同及房屋所有權(quán)書上簽署未成年子女的名字，主要涉及到＂房屋買賣＂民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民 事行為能力。如果房屋買賣合同只由一個(gè)人簽字，那么另外的共有權(quán)人或出資人無(wú)權(quán)要求房屋登記機(jī)關(guān)將自己的名字登記在房屋所有權(quán)證書上。對(duì)于份額的比例，法律沒有規(guī)定，完全在于當(dāng)事人之間的約定，比如兩個(gè)買受人，對(duì)于房產(chǎn)的份額雙方可以約定各占 50% 的份額，也可以約定一個(gè)人占 99% 的份額，另一個(gè)人占 1% 的份額。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管機(jī)關(guān)可以在房產(chǎn)證上體現(xiàn)共同買受人，但只能由一個(gè)人持有主證，其他共有人持共有權(quán)證。 5 ．購(gòu)房人多于二人怎么辦 在房屋買賣過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)兩人及兩人以上共同購(gòu)買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結(jié)婚的男女雙方、合伙人等，按《民法通則 》的規(guī)定，兩人以上所購(gòu)房屋應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)，所以在訂立合同時(shí)就應(yīng)該體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的身份，在以后的房產(chǎn)證上才能體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的份額。 2021 年北京有一個(gè)案例，簽訂經(jīng)過(guò)公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無(wú)處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購(gòu)房款也沒有退回。二是如果房主本人沒有出現(xiàn)，應(yīng)查看委托書的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實(shí)，并核實(shí)代理人的身份，同時(shí)查看委托書的授權(quán)范 圍，核對(duì)代理人是否有權(quán)出售該房屋。在房屋行政主管部門的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當(dāng)工作人員核對(duì)身份證時(shí)對(duì)房主的身份提出異議后，該 “房主 ”什么都不說(shuō)就主動(dòng)走了，還有一些與工作人員爭(zhēng)執(zhí)幾句堅(jiān)持一會(huì)后也走了，再也沒有回來(lái)，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。如何避免出現(xiàn)這種情況呢？最好的辦法就是預(yù)防。發(fā)生這種事情的原 因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無(wú)權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無(wú)處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來(lái)的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。共有權(quán)人售房時(shí)需全體共有權(quán)人同意，任何共有權(quán)人都必須具備行為能力且意思表示真實(shí)，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。 3 ．共有權(quán)人售房的主體 條件 二手房買賣中的共有權(quán)分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權(quán)人，二是其他自然人之間的共有權(quán)。精神病人或意識(shí)不清的人，顯然也不能簽訂房屋買賣合同。只有符合了民法通則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說(shuō)，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。從房屋買賣的角度來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個(gè)人簽訂的房屋買賣合同都有效。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。不能完 全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。 公民的民事權(quán)利 能力一律平等。 （ 1 ）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力。 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國(guó)《合同法》規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無(wú)效，無(wú)效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)對(duì)簽約雙方均無(wú)法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。 第三章 二手房交易注意事項(xiàng) 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 二手房交易的過(guò)程比較復(fù)雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應(yīng)簽訂書面的合同，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。 合同的變更與轉(zhuǎn)讓。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事入不能為 自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題 ；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。 價(jià)款。 標(biāo)的。這主要包括以下內(nèi)容： 當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。無(wú)論哪種情況 ，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料： 1．身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件； 2．未成年人的戶口簿或出生證明； 3．有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？ 二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng) 購(gòu)買二手房時(shí)，除了在簽訂二手房合同前，要對(duì)該房產(chǎn)有一個(gè)大體的了解外，在簽訂二手房合同時(shí)也需要注意以下問(wèn)題： 第一，需要準(zhǔn)備的證明材料。只有在抵 押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章 第二，購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。 一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng) 在簽訂二手房買賣合同前，購(gòu)房 者需要對(duì)售房者有較為全面的了解： 首先查 看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件 ；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有 ?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意 ?出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。 ...................................................................................... 25 (5) 公證提存。 ...................................................................................... 24 (3) 銀行的資金托管。 ........................................................................ 11 三、如何簽訂二手房買賣合同 ........................................................................................ 11 1 ．核對(duì)買賣雙方的基本信息 ........................................................................................ 11 2 ． 核實(shí)并在合同中注明房屋的基本狀況 ........