【正文】 售房屋 ................................................................. 11 （ 2 ）以不支付首付款的方式貸款購房 ........................................................................ 11 （ 3 ）先過戶后辦個人住房抵押貸款。 ............................................................................................. 10 （ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。 ............................................................................... 10 （ 5 ）利用房屋買賣合同詐騙。 ........................................................................ 11 三、如何簽訂二手房買賣合同 ........................................................................................ 11 1 ．核對買賣雙方的基本信息 ........................................................................................ 11 2 ． 核實并在合同中注明房屋的基本狀況 ..................................................................... 12 3 ． 如何約定抵押權(quán) .................................................................................................... 12 4 ．如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容 .............................................................................. 12 5 ．對產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明 ................................................................................................... 12 6 ．對房屋租賃的聲明 ................................................................................................... 13 7 ．對特殊事件的聲明 ................................................................................................... 13 8 ．簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問題 ..................................................... 13 9 ．如何約定付款方式 ................................................................................................... 13 10 ．如何約定房屋的交付 ............................................................................................. 14 （ 1 ）確定二手房的交付標準 ...................................................................................... 14 （ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 ............................................................................... 15 （ 3 ）房屋附屬物的交付 ............................................................................................. 15 11 ．如何約定房屋風險轉(zhuǎn)移 .......................................................................................... 15 12 ．提前入住裝修的風險 ............................................................................................. 16 13 ．提前入住對裝修費的約定 ...................................................................................... 16 14 ．如何約定物業(yè)費等費用 .......................................................................................... 16 15 ．已售公房物業(yè)費、供暖費如何處理 ........................................................................ 16 16 ．簽約時注意小區(qū)的供暖方式及收費標準 ................................................................. 17 17 ．如何約定公共維修基金 .......................................................................................... 17 18 ．在簽訂購房合同時如何約定延期交房內(nèi)容 .............................................................. 17 19 ．售房人不同意簽訂詳細房屋買賣協(xié)議怎么辦 .......................................................... 18 20 ．關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 ............................................................................................. 18 21 ． 如何約定違約責任 ............................................................................................... 18 23 ．房屋買賣合同中違約金的比例約定多少為合適 ....................................................... 19 24 ．如何約定爭議的解決方式 ...................................................................................... 20 25 ．如何約定二手房買賣合同的解除 ............................................................................ 20 26 ．如何約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓 ................................................................................... 20 27 ．如何約定合同的生效條件 ...................................................................................... 21 28 ．合同的附件包括哪些內(nèi)容 ...................................................................................... 21 29 ．賣方在簽訂和履行買賣合同時應(yīng)注意事項 .............................................................. 22 30 ．在樓價上漲背景下的購房應(yīng)注意的問題 ................................................................. 23 四、二手房買賣合同履行中應(yīng)注意的問題 ....................................................................... 24 1 ．對買方有利的交易程序 ............................................................................................ 24 2 ．對賣方有利的交易程序 ............................................................................................ 24 3 ．對買賣雙方都是安全的交易程序 .............................................................................. 24 (1) 引入房屋中介公司作為交易安全的擔保。 ...................................................................................... 25 (5) 公證提存。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章 第二，購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。只有在抵 押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。無論哪種情況 ，都需要購房者準備好如下材料： 1．身份證原件或護照原件及復(fù)印件； 2．未成年人的戶口簿或出生證明； 3．有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。這主要包括以下內(nèi)容： 當事人的名稱或姓名、住所。 價款。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事入不能為 自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。 合同的變更與轉(zhuǎn)讓。 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國《合同法》規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無效，無效的合同，在合同中所約定各項權(quán)利義務(wù)對簽約雙方均無法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。 公民的民事權(quán)利 能力一律平等。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。只有符合了民法通則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。 3 ．共有權(quán)人售房的主體 條件 二手房買賣中的共有權(quán)分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權(quán)人，二是其他自然人之間的共有權(quán)。發(fā)生這種事情的原 因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。在房屋行政主管部門的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當工作人員核對身份證時對房主的身份提出異議后，該 “房主 ”什么都不說就主動走了，還有一些與工作人員爭執(zhí)幾句堅持一會后也走了，再也沒有回來，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。 2021 年北京有一個案例，簽訂經(jīng)過公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購房款也沒有退回。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管機關(guān)可以在房產(chǎn)證上體現(xiàn)共同買受人，但只能由一個人持有主證，其他共有人持共有權(quán)證。如果房屋買賣合同只由一個人簽字，那么另外的共有權(quán)人或出資人無權(quán)要求房屋登記機關(guān)將自己的名字登記在房屋所有權(quán)證書上。 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。購房行為，標的數(shù)額高，手續(xù)復(fù)雜，風險與收益并存，這已大大超出了未成年人所能預(yù)測和承擔風險的范疇