【正文】 付剩余房款，可能會導(dǎo)致出賣人長時間無法拿到全款。對此，出賣人可以要求在合同中注明，買受人最遲獲得批貸函的時間，如果不能，出賣人可以選擇讓買受人現(xiàn)金支付剩余房款，或是解除《房屋買賣合同》買受人如何承擔(dān)責(zé)任。買受人以貸款方式購買房屋，按北京建委和工商局2007年發(fā)布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第四條第（三）項的約定：如果因買受人自身原因未獲得貸款的，有三個選項，為以現(xiàn)金形式補(bǔ)齊；繼續(xù)向其他銀行申請貸款，至貸款批準(zhǔn)；合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。否則，在履行過程中，容易產(chǎn)生爭議（參照本網(wǎng)站案例）。對購房首付款的問題。出賣人如出售已出租的房屋，首先應(yīng)要求承租人簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，并應(yīng)在《房屋買賣合同》中注明房屋交付的條件，比如房屋過戶當(dāng)天應(yīng)視為出賣人交付房屋，租金轉(zhuǎn)由買受人收取等。如出售房屋有抵押貸款，出賣人需收取買受人的首付款解抵押的。一般審核資格是在簽訂《房屋買賣合同》之后進(jìn)行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導(dǎo)致合同無法履行，或是購房資格未能按原雙方約定的時間審查通過，導(dǎo)致履行合同的時間遲延，出賣人可能會非常被動。如買受人確因特殊原因無法親自到場簽字，應(yīng)要求代理人出具買受人代為購買房屋的公證委托書。以往我們律師事務(wù)所承辦的大量出賣人起訴的案件，絕大多數(shù)是因為出賣人沒有出售房屋經(jīng)驗，不會簽訂《房屋買賣合同》導(dǎo)致。從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛。最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息。資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗證。建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。十四、請律師二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠。所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠。能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明。銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。十二、算計一下房價自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值。拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心。是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。哪些人住過，什么背景，是何種用途。車位的費用。九、了解以后居住的費用水、電、煤、暖的價格。小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心。八、查驗物業(yè)管理的水平水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶。七、了解裝修的狀況原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器。電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線。確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象。六、考核房屋的市政配套打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓。管線是否太多或者走線不合理。最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積。是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間。三、查看是否有私搭私建部分是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況。大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國 《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任、違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負(fù)擔(dān)。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。第十一條 本合同一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其他三份交有關(guān)部門存檔。協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。第六條 甲方逾期交房的違約責(zé)任：甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價10%的違約金。第三條 付款方式：____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________第四條 房屋交付：甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)（繳納稅費）后 ___ 日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據(jù)實予以延長。其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件證明二手房買賣合同賣方： ________（以下簡稱甲方）身份證號：________________買方： ________（以下簡稱乙方）身份證號：________________根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：第一條 甲方所售房屋權(quán)證號及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施：甲方所售房屋所有權(quán)證號為“___________ 號”，房屋土地使用權(quán)證號為“___________ 號”；甲方所售房屋位于______ 區(qū)______ 路（街）______ 號，為______ 結(jié)構(gòu)；甲方所售房屋建筑面積______平方米；甲方所售房屋附屬設(shè)施為__________________________。軍隊房地轉(zhuǎn)讓須持《中國人民解放軍利用房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動許可證》和軍隊房地管理部門的證明文件。國有企業(yè)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需提交上級主管部門同意意見。合法轉(zhuǎn)移房屋權(quán)利的房屋買賣合同書等文件、證明?！秶型恋厥褂米C》、《房屋所有權(quán)證》或《土地房屋權(quán)證》。此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。(6)房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估。(2)房屋買賣當(dāng)事人在買賣合同簽訂后30日內(nèi)將房屋權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、買賣合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在