【正文】 監(jiān)事會不履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。第五十一條 業(yè)主委員會委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議決定增補(bǔ)委員，在委員增補(bǔ)之前，不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補(bǔ)委員以外的活動。第五章 指導(dǎo)監(jiān)督第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。第四十八條 業(yè)主委員會委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的候補(bǔ)制度自動遞補(bǔ)并辦理變更備案，遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財(cái)物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或者個(gè)人不得侵占。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。業(yè)主可以對以上工作檔案進(jìn)行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個(gè)人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和決定；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服務(wù)合同等；（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；（五）專項(xiàng)維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目；（六）業(yè)主的意見和建議；（七）業(yè)主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；（八）業(yè)主委員會工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。重要事項(xiàng)的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會召開會議時(shí)，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會議，并可以同時(shí)邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會參加。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。第四十三條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則召開。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會監(jiān)事、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；財(cái)務(wù)人員和秘書的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。第三十七條 業(yè)主大會可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進(jìn)行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第三十四條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的；（二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的其他情形。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：（一）上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告；（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報(bào)告；（三）上一年度業(yè)主大會收支情況報(bào)告；（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。公告期滿后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項(xiàng)，可以啟動公共決策平臺進(jìn)行決策。公告期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項(xiàng)提出建議和意見，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以參考，可以對擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。第三十條 業(yè)主大會會議提議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主們的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。業(yè)主大會表決時(shí)，提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺進(jìn)行。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第三章 業(yè)主大會活動第二十七條 業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；（六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；（七）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；（八）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（九）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；（十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問題；（十一）對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；（十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。第二十六條 本市試行業(yè)主大會登記制度。材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會議記錄簽字確認(rèn)；（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議；（六）業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時(shí)限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會備案或者變更備案事項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。第十七條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：（一）管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；（三）選舉業(yè)主委員會委員。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對各事項(xiàng)進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。第十六條 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項(xiàng)并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：（一）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等；（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；（四）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動?；I備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將本項(xiàng)相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動。第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦?；I備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認(rèn)，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任籌備組組長。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會委員。第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會會議籌備組組長，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開的原則對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動，適用本規(guī)則。第一篇：業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則京建發(fā)〔2010〕739 號市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知京建發(fā)〔2010〕739 號各區(qū)縣建委、房管局，各區(qū)縣民政局、社會辦，各有關(guān)單位：為貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號），進(jìn)一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)[2010]739號），現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。附件：《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市民政局北京市社會建設(shè)工作辦公室二〇一〇年十二月三十日附件：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委 市民政局 市社會辦 二〇一〇年十二月三十日）第一章 總則第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，保護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的合法權(quán)益，協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進(jìn)一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個(gè)人的非法干涉。本市建立業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過公共決策平臺進(jìn)行決策。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，