房地產投資展望-文庫吧資料
2024-11-14 20:20本頁面
【正文】 市場處于低迷狀態(tài)，房地產企業(yè)對房地產投資信心不足，持徘徊觀望的態(tài)度。同比增長36%，%。2008年，國家出臺了一系列的宏觀調控政策，并逐漸顯現其作用。此外，隨著我市住房結構調整及各項住房保障政策的落實，部分中低收入家庭住房困難問題將有望得到進一步解決。2009年，房地產市場將步入較長時間的調整期。過去十年，我國房地產業(yè)有了快速的發(fā)展，也極大改善了人民的居住條件，這種高速發(fā)展雖也帶來了高房價等問題，但是我們相信：只要政府的房地產宏觀調控政策有序、有度、有區(qū)別地持續(xù)進行，房地產業(yè)一定會步入良性發(fā)展的軌道，房價一定會回歸到合理的區(qū)間，中國人也會距離“安居”、“樂居”的目標越來越近。眾所周知，房地產是一個地域性或者說局部性非常強的行業(yè)，因而我們認為：政府采取差異策略，區(qū)別性、有針對性地制定和試行房地產調控的新政策（如上海、重慶試行的不同房產稅等），是合理和有效的。我們的房地產調整趨勢和房價走勢量化分析的結論如下：●從2012年到2020年，房地產行業(yè)將經歷軟著陸，房地產發(fā)展的規(guī)模將得到有效控制，房地產投資在GDP中的占比將逐步降低，%，%，得到可持續(xù)的良性發(fā)展；●從2012年到2020年，中國每平方米房價將經歷從5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年達到4700元左右，之后，房價緩慢回升，2020年回復到4800元的水平；●房價收入比從高于7的位置，逐漸下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；城鎮(zhèn)居民的居住條件得到持續(xù)的、適度的提高。之后結合對GDP、房價收入比等數據，逐年下降，以及房地產投資在GDP中的占比從2011年的13%，%，%。因循這種復雜性，房地產調控須保證以下幾點：國民經濟繼續(xù)平穩(wěn)增長；低收入階層住房條件不斷改善，城鎮(zhèn)居民的居住條件繼續(xù)得到平穩(wěn)和適度的提高；政府的房地產調控政策適時、適度和持續(xù)地發(fā)揮作用，房地產業(yè)實現軟著陸；房價穩(wěn)中有降，房價收入比逐步回歸到合理區(qū)域。展望房地產市場2020中國的房地產業(yè)所面臨的“發(fā)育亢進”問題,是任何國家在經濟高速發(fā)展時期都可能會碰到的、“高成長”所帶來的問題（美國、日本等發(fā)達國家都曾走過這個歷程）。例如：近10多年來，加拿大的溫哥華地區(qū)移民人口激增，移民在總人口中的占比一路上揚,從1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83萬人），(）。另外需要注意的是，正是由于房地產行業(yè)極強的“地域性”和“區(qū)域性”，該指標在不同國家、不同城市、不同區(qū)域表現也不同。假設社會總人口不增長，每戶家庭的平均人口數為3，房屋的使用壽命為70年，那么為了補償房屋的自然折舊，每1000人新建住房數應該為：1000/(703)=（套/年）。這里需要特別強調的一個指標是每1000人新建房屋數，而它似乎并沒有引起中國房地產的業(yè)內人士、專家和研究機構足夠的關注和重視?？梢?，中國房地產業(yè)的各項主要指標已經嚴重超標了，中國房地產業(yè)發(fā)展過熱、房地產存在著嚴重泡沫。則每1000人新建房屋數為11，而2011年該數字約為15；1960~2011年期間，美國的每1000人新建住房數在2~12的范圍波動，在1972年左右達到最高（約為12），次貸危機后顯著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期間，~，呈現逐年下降的趨勢，之后有所回升。●每1000人新建住房數（過高）：據統(tǒng)計，在2000~2010年的10年中，我國總共新建城市住房近7000萬套。●房價收入比（過高）：從1996~2011 年的情況來看，~ 的區(qū)間波動，其中最低的1996 ，最高的2009 ；美國2000~2012年的房價收入比基本維持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房價收入比經歷了漲落的過程，1988~1990年的三年間，隨著日本房地產升溫，到1990年達到高峰（），之后隨著房產泡沫的破裂開始回落。中國房地產高熱首先，中國房地產本身的發(fā)展是否真的過熱了？要回答這個問題，我們必須從考察房地產業(yè)的諸多量化指標入手，來給中國的房地產業(yè)把一把脈。為了應對房價的快速上漲，自2005年來國家實施了多輪房地產調控。以北京為例，從2004到2010年的6年間，內城四區(qū)的平均房價從6000元/平方
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