房地產(chǎn)投資展望-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)周成交量有望繼續(xù)回升，維持25月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。從一手房成交均價(jià)來(lái)看，9城市環(huán)比6個(gè)下跌；從分區(qū)成交均價(jià)來(lái)看，降價(jià)仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開(kāi)發(fā)商繼續(xù)降價(jià)動(dòng)力有所減弱。住建部正推進(jìn)剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠制度化，符合我們的預(yù)期。建議增持銷售增長(zhǎng)迅速的招地、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬(wàn)科，價(jià)值嚴(yán)重低估的首開(kāi)、華發(fā)、北京城建、世茂、國(guó)貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。住房本身有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，近10年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)年年“水漲船高”表象背后的實(shí)質(zhì)是：住房從“房子”（消費(fèi)品）到“房產(chǎn)”（投資品）的嬗變，住房的投資屬性被放大，而在某種市場(chǎng)條件和環(huán)境下，投資可以演變成投機(jī)。根據(jù)國(guó)際通用的指標(biāo)并且結(jié)合中國(guó)的國(guó)情，我們選擇了如下的指標(biāo)進(jìn)行考察：●房地產(chǎn)投資在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的占比（過(guò)高）：從2000年到2004年，中國(guó)房地產(chǎn)投資額占GDP的比重一路上揚(yáng)，%%，%左右；美國(guó)從1929年到2011年，%~%；日本從1950年到2008年，%~%?！穹课菘罩寐剩ㄟ^(guò)高）：根據(jù)我們的估算，中國(guó)的房屋空置率應(yīng)在30%左右；美國(guó)1994~%~3%間波動(dòng)，出租房屋空置率在7%~11%內(nèi)變動(dòng)，兩者在次貸危機(jī)期間均達(dá)到較高的水平，%和10%；1998~2006年期間，%~%的范圍內(nèi)波動(dòng)。每1000人新建住房數(shù)是個(gè)增量指標(biāo)，應(yīng)該是政府房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要指標(biāo)。而區(qū)域以外人口的流入，會(huì)直接增加對(duì)該區(qū)域住房的剛性需求，在這種情況下，等同于直接增加該比率的分子項(xiàng)，那么該指標(biāo)就會(huì)被放大。擺在我們面前的挑戰(zhàn)是：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)究竟該如何調(diào)控？正是由于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、涉及產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大等特性，要讓當(dāng)前處于“發(fā)育亢進(jìn)”狀態(tài)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)減速，并回復(fù)到可持續(xù)發(fā)展的軌道，一定是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。出于揭示價(jià)格實(shí)際變化的考慮，我們的分析中均不考慮通脹因素和名義價(jià)格，采用2011年的可比價(jià)格作為衡量。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的調(diào)整和軟著陸，也一定會(huì)在不同的城市或相同城市的不同區(qū)域表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)新一輪的“洗牌”。盡管我市房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有過(guò)熱，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐放緩。從投資結(jié)構(gòu)看，%。相比60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價(jià)格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價(jià)位區(qū)間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說(shuō)明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過(guò)程中持續(xù)走強(qiáng)。（含上年結(jié)余資金），%，分點(diǎn)，%。從定金及預(yù)收款的收繳減少來(lái)看，反映出2008年需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量下降，使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條繃緊，資金供給情況不樂(lè)觀。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年我市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)的調(diào)查分析，%，基本回落到2005年銷售旺勢(shì)啟動(dòng)前的水平。政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行三方聯(lián)動(dòng)，抓住契機(jī)切實(shí)解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題，積極采取有針對(duì)性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，各有關(guān)部門要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評(píng)估等市場(chǎng)交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購(gòu)買的無(wú)序增長(zhǎng)。六是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的監(jiān)測(cè)分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房。第四，要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，樹立理性的營(yíng)銷觀念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)，進(jìn)行“陽(yáng)光”操作，重點(diǎn)是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計(jì)、生態(tài)平衡等等，通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)銷誠(chéng)信服務(wù)積極創(chuàng)造市場(chǎng)。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。（二）需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。在供需雙方的作用下，開(kāi)發(fā)企業(yè)或許會(huì)采取一些優(yōu)惠措施，以期回籠資金。那么即將到來(lái)的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理
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