某招商策劃方案-文庫吧資料
2024-08-11 17:02本頁面
【正文】 交付使用及試業(yè)開幕 20xx/11/16 20xx/12/1 方案 B 的 100%及開業(yè)條件成熟 15 總 計(jì) 135 招商實(shí)施 招商總策略 ? 走出去、請進(jìn)來 ? 建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò) ? 分組進(jìn)行 ? 以流動招商為主、現(xiàn)場招商為輔 招商初期因目標(biāo)商家的數(shù)量小、直達(dá)性好，可生省去營銷的知曉階段而直接進(jìn)行認(rèn)知和認(rèn)同度宣傳，直復(fù)營銷手段可低成本高效率地達(dá)到此目的。 ? 靈： 市場眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會影響招商方案的選擇和計(jì)劃實(shí)施的效果，在專業(yè)高效操作的前提下，我們會根據(jù)市場情況和計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容。 長三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 10 頁共 16 頁 —————————————————— 第六部份 招商計(jì)劃及實(shí)施 實(shí)施戰(zhàn)略及推廣計(jì)劃 商場招商將實(shí)施 快、準(zhǔn)、靈 的戰(zhàn)略 ? 快： 招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動爭取和大型『旗艦商家』取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開，以最快的營銷媒介達(dá)到招商的全面認(rèn)知、認(rèn)同。項(xiàng)目經(jīng)理向項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)，與發(fā)展商進(jìn)行招商工作協(xié)調(diào)、對接，督促媒體、廣告公司、禮儀公司等協(xié)作單位的工作推進(jìn)。 同致行將指定商業(yè)總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、商業(yè)策劃師各一名組建本項(xiàng)目商場的招商小組。 ? 如果方案 A以分割返租的形式進(jìn)行出售，其對銷售 有 6,102,901 元 的 增收影響。 ? 商場成功的關(guān)鍵因素是經(jīng)營者的實(shí)力和管理服務(wù)的素質(zhì)，方案 A 的最終目的的引進(jìn) 有實(shí)力有信譽(yù)的優(yōu)質(zhì) 『旗艦商家』 以確保商場的成功。 ? 方案數(shù)量指標(biāo)是在招租后即時(shí)發(fā)售的假設(shè)上得出的，如等到商場市場培育期結(jié)束之后，返租成本不一定要發(fā)生。 優(yōu)劣分析 計(jì)量分析是在工作任務(wù)完成情況很理想的前提下做出的估算，以下是對工作任務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)描述 方 案 優(yōu) 勢 劣 勢 A 銷售額較高 客戶源豐富 單個(gè)個(gè)體銷售實(shí)現(xiàn)容易 銷售不暢預(yù)期收入無法實(shí)現(xiàn) 招商力度和效果不易控制 發(fā)展商墊付租金 眾多業(yè)主與經(jīng)營者的溝通協(xié)調(diào)增加經(jīng)營的難度 經(jīng)營運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商 返租的財(cái)務(wù)壓力 承擔(dān)回購的風(fēng)險(xiǎn) B 無返租財(cái)務(wù)壓力 無銷售壓力 無招商壓力 無后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 售價(jià)較低 (一般在 70 折到 82 折之間 ) 表面看回籠資金總額少 客戶源狹窄不易成交 交易談判難度大 長三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 6 頁共 16 頁 —————————————————— 發(fā)展商無回購風(fēng)險(xiǎn) 資金回籠快速 (整體性的 ) 方案優(yōu)選 部分從方案相 關(guān)的質(zhì)量和數(shù)量指標(biāo)兩方面進(jìn)行分析，方案優(yōu)選的過程必須是對質(zhì)數(shù)指標(biāo)綜合評估的過程。 6927 ㎡ =539 元 /㎡ 方案銷售影響 招商方案的直接目的是最大化地實(shí)現(xiàn)商場的商業(yè)使用功能，銷售的目的是要實(shí)現(xiàn)商場的貨幣價(jià)值，前者的實(shí)施效果會反映在后者目的的實(shí)現(xiàn)效果上。 6927 ㎡ =1365 元 /㎡ B： f=e247。 A： f=e247。 方案現(xiàn)金值： 屬商場階段性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其大概表明了在商場發(fā)售時(shí)發(fā)展商大概的現(xiàn)金總體流入情況，是商場相關(guān)的一種產(chǎn)權(quán)收益，負(fù)值表示發(fā)展商為了完 成銷售目標(biāo)而可能承擔(dān)的成本，不能完全以此項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行方案的評估，必須要結(jié)合方案的質(zhì)量指標(biāo)來進(jìn)行方案的優(yōu)選。 2} 6,㎡ 3 年 12 月 =11,670,658 元 。 假設(shè)返租期 10年、返租回報(bào)率 8%， 5年固定租約、一次性返 3年租金，招租后即時(shí)發(fā)售、 均價(jià) 17, 元 /㎡（見 C13），銷售率 100%: 則 A； c={17, /㎡ 247。對于方案 B 的后期銷售可采用 以租代售 的銷售策略（相當(dāng)于分期付款的方式，付款年限 3～ 6 年，按月或季收取應(yīng)付款 項(xiàng)，價(jià)格相當(dāng)于整體發(fā)售的水平）；而對于方案 A，在后期市場培育比較成熟、商場經(jīng)營比較成功、商服物業(yè)投資比較紅火的天時(shí)地利情況下也可嘗試整體發(fā)售給經(jīng)營商家或大面積劃分出售的銷售策略。如選擇了方案 A 且想加快銷售和資金回籠速度，一般需要對商場進(jìn)行分割并采用返租的促銷手段。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)度： 不同的商家其經(jīng)營能力和抗 風(fēng)險(xiǎn)能力是不同的，經(jīng)營的穩(wěn)定性對商場的保值升值是最有力的保障，指標(biāo)取值范圍是由大到小。 定位相關(guān)性： 不同的招商方案決定了商場具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進(jìn)商家的
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