【正文】 相結(jié)合。 12 火災發(fā)生率 ‰以下 0 公共區(qū)域無火災發(fā)生 實行全員義務消防員制度，根據(jù)中金國際廣場的實際情況制定消防應急方案，定期舉行消防演練，開展消防知識和法規(guī)的宣傳教育。 對保安實行準軍事化管理，加強對保安員的培訓和考核。 建 立中金國際廣場用戶、經(jīng)營單位、施工人員檔案，并于經(jīng)營單位負責人和施工單位簽訂《治安責任書》，對進入中金國際廣場的經(jīng)營、施工人員，要求掛工作牌，并經(jīng)查驗方可放行。 充分利用閉路監(jiān)控等智能化系統(tǒng)，并執(zhí)行 24 小時保安巡查制度，實行固定崗、巡邏崗、智能控制中心交叉結(jié)合立體防范，做到人防、技防、物防相結(jié)合。 制定停車場管理規(guī)定，指定人員對停車場及配套設施進行巡視檢查、定期保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 10 停車場、道路完好率 99%以上 停車 場、道路完好面積 /停車場、道路總面 積100% 指定專人對停車場、道路標識系統(tǒng)進行維護，按規(guī)定巡視檢查，維護保養(yǎng)記錄建檔備查。 維修保養(yǎng)責任到人，實行量化考核，日常保養(yǎng)與定期檢修相結(jié)合。 制定各系統(tǒng)應急處理方案。 配備專業(yè)工程技術人員，所有人員 全部持證上崗，實行 24 小時值班制，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 8 機電設備完好率 95% 以上（中小 ）、99% 以上（大型） 99%以上、消防設施100% 完好的機電設備數(shù) /機電設備總數(shù) 100% 把主要機電設備（如電梯、空調(diào)主機等）分包給專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)，并對分包商的工作全過程嚴格監(jiān)督。 部門經(jīng)理每月巡視檢查衛(wèi)生保潔質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)處理。 定期進行消殺，區(qū)域內(nèi)無白蟻、蚊蠅、鼠害 。 7 清潔保潔率 98%以上 保潔達標面積 /保潔總面 積100% 采用合理、科學的作業(yè)方式，給用戶營造一個良好的工作環(huán)境。 根據(jù)各種植物的生長特性，制定科學的日常養(yǎng)護、維護計劃，并結(jié)合實際情況認真實施；根據(jù)周圍的環(huán)境和人文特點修剪具有藝術性的造型。 6 綠化完好率 98%以上 完好綠地面積 /綠地總面 積100% 實行全員管理，每一位員工都有責任對環(huán)境進行保護，積極開展宣傳工作，人人有義務對損壞綠化的行為進行制止，并認真聽取用戶意見，接受用戶監(jiān)督。 利用計算機建立維修回訪檔案。 5 維修工程質(zhì)量回訪率 重大維修100% 維修回訪數(shù) /總維修數(shù) 100% 實行回訪制度，對用戶申報的重大維修服務進行 100%的回訪。 對工程質(zhì)量進行分項檢查，嚴格把好驗收關。 維修工作效率、返修率與維修人員的工作業(yè)績考核掛鉤。 3 設施設備返修率 1% %以下 返修次數(shù) /維修總次數(shù) 100% 加強員工業(yè)務技能培訓，提高維修技術。零修任務及時完成；一般問題當班處理好；當班處理不了的問題對用戶應有交待。 2 設備設施及房屋零修、急修及時率 100% 100% 零修、急修及時完成次數(shù) /零修、急修總數(shù) 100% 以優(yōu)質(zhì)高效服務為宗旨，物業(yè)服務中心設立服務電話并向用戶公開，實行 24小時值班，受理各類零修、急修申報。 嚴格裝修審批、登記、驗收制度，對施工過程進行控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設施安全的行為。 將房屋及配套設施的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，由專人控制質(zhì)量，日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡視和定期巡查相結(jié)合。 三年內(nèi)達到上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準。 管理目標 一年內(nèi)達到物業(yè)各項使用功能正常，使物業(yè)各項工作有條不紊地開展。 ? 接管后三年內(nèi)達到上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準。 細化區(qū)域、層級物業(yè)管理服務需求，提供針對性強的物業(yè)管理服務，獅城怡安將于中金國際廣場開發(fā)商全力配合，以期不斷滿足、不斷提升中金國際廣場的物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準。公共秩序保障包括治安管理、車輛管理以及消防管理；人員安全主要針對中金國際廣場用戶安全的保障和外來人員的管理。其中常規(guī)服務包括 客戶檔案管理、投訴報修接待、問詢解答協(xié)調(diào)等工作；延伸服務包括商務服務、租售代理服務等。 環(huán)境保障 根據(jù)中金國際廣場不同的清潔、綠化需求分為環(huán)境管理、業(yè)務配合、形象維護三個層級，不同層級的清潔、綠化工作的實施方式、標準以及人員的配置、授權都根據(jù)區(qū)域、層級有所不同。 按照中金國際廣場的功能區(qū)域劃分，我們將其物業(yè)管理區(qū)域也分為停車場、寫字樓、商業(yè)裙房三個功能區(qū)。 所謂“區(qū)域管理”即是按照中金國際廣場的功能分區(qū)，根據(jù)各功能區(qū)域的物業(yè)服務需求特性，制定符合其特性的物業(yè)服務方案、工作程序和標準，并按照功能區(qū)域的特性給予實施。物業(yè)管理服務所涉及的設施設備從動力方面為它們的功能型設備提供后勤保障，設備的日常維護、保養(yǎng)以及緊急情況的處理預案都是物業(yè)管理服務設備管理的重點。如何通過人防、技防、建筑物防范相結(jié)合，并與地區(qū)公安部門通力合作，共同保障本物業(yè)的安全，才是中金國際廣場物業(yè)管理的基石。如何才能既保證用戶的安全，又滿足客戶在樓 內(nèi)流動的順暢、方便，這也是物業(yè)管理公司的工作難 點和重點。 設施設備的關聯(lián)性 整個物業(yè)的供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（ B座、 B\C 裙房）、垃圾處理站、地下車庫等等都是各功能區(qū)域共用的，但各功能區(qū)域作息的時間段有差異，寫字樓需要在工作日使用，商場在每天的白天營業(yè)，商場中的餐館則是早、中、晚三個用餐時間密集使用，這些作息時間段上的差異，對物業(yè)管理公司的設施設備管理和節(jié)能降耗都提出了很高的要求。需要在滿足功能區(qū)域整體服務需求的同時，進一步細化服務方案、服務流程、服務標準，才能夠全方位滿足本物業(yè)的物業(yè)管理服務需求。 物業(yè)功能及服務需求分析 樓層 分布 功能描述 客戶群體 常規(guī)物業(yè)服務需求側(cè)重點 特色服務內(nèi)容 安全 環(huán)境 設施設備 客戶服務 地下三層 停車場 ? 商場顧客 ? 寫字樓用戶、訪客 ? 內(nèi)部員工 ? 車輛安全 ? 人員安全 ? 保持停車場的整潔 ? 保證消防器材 100%完好 ? 照明、通風系統(tǒng)完好 ? 監(jiān)控、弱電系統(tǒng)完好 ? 貴賓停車引導 ? 靠近電梯間 處設置 VIP 專用車位 ? 按就近原則安排寫字樓、商場顧客固定的停車區(qū)域 A座 B座 C座 寫字樓 ? 寫字樓用戶員工 ? 外來訪客 ? 辦公區(qū)域外來人員的接待和控制 ? 進出物品控制 ? 公共秩序的維護 ? 舒適、整潔的辦公環(huán)境 ? 高水準的保潔服務標準 ? 在大堂擺放植株，營造舒適環(huán)境 ? 寫字樓設備后勤保障，如：供電、中央空調(diào)（ A、 B座）、電梯、照明等 ? 消防、監(jiān)控系統(tǒng)完好 ? 設立商務中心，提供打印、快遞、傳真、電子郵件等商務服務 ? 用戶夜間或節(jié)假日工作的后勤服務 ? 寫字樓大堂設置禮儀接待人員，提供服務指引 ? 提供天氣變化、健康防治、防火防盜等溫馨提 示 ? 提供雨天傘套及小件物品保管服務 ? 用戶自用部位受托保潔服務，并對入室清潔人員的履歷背景進行額外審核并備案 B、 C裙房 商業(yè) ? 外來顧客 ? 商場員工 ? 公共秩序的維護 ? 防火、防盜 ? 整潔、舒適的購物環(huán)境 ? 高標準的清潔服務 ? 通過植株的擺放營造舒適環(huán)境 ? 商場設備的后勤保障，如：供電、中央空調(diào)、自動扶梯、照明等 ? 消防、監(jiān)控系統(tǒng)完好 ? 故障設備信息的快速反饋，如：取款機、商鋪自用設備等 ? 便捷的后勤服務，包括投訴、報修接待、內(nèi)外聯(lián)系 ? 全面的服務引導，包括標識、溫馨提示、服務人員引導等 ? 設置便衣安全崗，以保障營業(yè)場所安全 ? 商場 內(nèi)部員工通道設置門崗 ? 配合營業(yè)需要，提供所需的服務指引 ? 根據(jù)營業(yè)場所服務需求，提供客戶溫馨提示等標識的建議 ? 提供天氣變化、健康防治、防火防盜等溫馨提示 ? 提供雨天傘套及小件物品保管服務 ? 商場裝修監(jiān)督、管理 物業(yè)服務需求綜述 通過對中金國際廣場的物業(yè)類型、客戶群體需求的分析，可以看出，中金國際廣場的物業(yè)管理既具備常規(guī)物業(yè)管理服務的需求，又具備自身的特殊服務需求，如寫字樓、商業(yè)裙房等等，其服務需求具備如下特點。 B、 C裙房 ? 16層。