房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)--“愉景南苑”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告工作底稿-文庫(kù)吧資料
2025-07-23 03:26本頁(yè)面
【正文】 。當(dāng)前世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積高 35 平方米，而廣州人均住房不足 14 平方米 ， 故 且 不 計(jì) 外 來(lái) 與 新 增 人 口 對(duì) 住 房 的 需 求 ， 僅 是 廣 州 現(xiàn) 有 居 民 改 善住 需 求 提 供 給 房 地 發(fā) 展 的 潛 力 與 空 間 便 是 極 其 巨 大 。 廣州市近三年商品房當(dāng)年成交量均超過(guò)同期批準(zhǔn)上市量。 但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。 全 省 在 建 商 品 房 突 破 一 億 平 方 米 ， 其 中 廣 州 市 開(kāi) 工 的 項(xiàng) 目 高 達(dá) 4,000萬(wàn)平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于 10%； 廣州市商品房空置面積近 2,000 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)仍在兩位數(shù)以上，加上今年 1 萬(wàn)平方米的新開(kāi)發(fā)量。 “愉景南苑”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告工作底稿 10 第三章 市場(chǎng)評(píng)價(jià) 一、 市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)分析 從目前廣州市房地產(chǎn)市來(lái)看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適 需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。 20xx 年初動(dòng)工建設(shè)以來(lái)該項(xiàng)目 A、 B 區(qū)共 7 棟已結(jié)構(gòu)封頂， C、 D、 E、 F 區(qū)已達(dá) 7—— 8 層， G 區(qū)開(kāi)工現(xiàn)已 +00。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)抓緊辦理，開(kāi)發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按計(jì)劃完工將具有一定的保證。 二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《商品房 預(yù) 售 許 可 證 》及 部 分 建 筑 面 積 的《 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 》。 第二章 建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 “ 愉 景 南 苑 ”項(xiàng) 目 位 于 廣 州 市 海 珠 區(qū) 新 港 西 路 2 212 號(hào) 大 院 ，原 屬 廣 州 市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。 七、信用狀況評(píng)價(jià) 該司組織機(jī)構(gòu)合理，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。但愉景南苑從三月初公開(kāi)銷售至今，已銷售出 130 多套，并且接受了 270 套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記，證明有較高的社會(huì)認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個(gè)月內(nèi)全部投入完畢。 （ 3） 其他應(yīng)收款 1 0 , 9 8 9 萬(wàn) 元， 其 中 ： 廣 州 聯(lián) 嘉 置 業(yè) 有 限 公司 6 , 2 01 萬(wàn)元，及合生集團(tuán)公司內(nèi)部往來(lái)款 4 , 7 2 0 萬(wàn)元，其他 68 萬(wàn)元。 并 且 關(guān) 聯(lián) 企 業(yè) 墊 資 注 入 ， 其 中 廣 東 珠 江 總 承 包 有 限 公 司4 , 6 1 4 萬(wàn)元，合生集團(tuán)內(nèi)部往來(lái) 1 2 , 0 9 1 萬(wàn)元。 20xx 年末公司資產(chǎn)總額為 1 9 , 5 9 1 萬(wàn) 元 ，資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 為 9 7 % 。 其余兩股東 德 裕 公 司 和 聯(lián) 嘉 公 司 由于所占的股份比例較少，并且截至評(píng)估之日，沒(méi)提供以上兩公司的具體資料，因此從略。公司組織開(kāi)發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑 都 各 具 特 色 ，這 些 樓 盤 總 建 筑 面 積 超 出 125 萬(wàn) 平 方 米 ，推 出 的 住 宅 銷 售 率達(dá) 90%以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。該集團(tuán)把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用 、 小 調(diào) 整 ， 原 材 料 大 批 量 采 購(gòu) ， 加 上 采 用 標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 98 年 公 司 股 票 在 香 港 聯(lián) 交 所 上 市 ， 籌 集 資 金 達(dá)6 4 , 3 0 0 萬(wàn)元，資金實(shí)力雄厚，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使該集團(tuán)已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。公 司 現(xiàn) 有 職 工 約 22 人 ，研 究 生 學(xué) 歷 占 比 5%，大 學(xué) 學(xué) 歷 占比 68%，中高級(jí)職稱占比 15%，公 司 整 體 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 實(shí) 力 較 強(qiáng) ，具 有 豐 富 的 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 經(jīng) 驗(yàn) ，并 聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才 。 董事謝世東，男，出生于 1958 年，畢業(yè)于香港大學(xué)，獲工程學(xué)士學(xué)位，曾擔(dān)任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會(huì)會(huì)員，在房地 產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷售與市場(chǎng)推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。董事長(zhǎng)由合生公司委派，副董事長(zhǎng)由聯(lián)嘉公司委派。 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)評(píng)價(jià) 該公司設(shè)董事會(huì)，并實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí) 現(xiàn)該司在我行信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級(jí)控制，并核定最高綜合授信額度為 億元。項(xiàng)目東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動(dòng)脈“廣州大道”相距 500米 ；西 南 面 為 敦 和 路 ；北 面 緊 臨 海 珠 主 干 道“ 新 港 西 路 ”，與 成 熟 住 宅 小 區(qū)“ 愉 景雅苑”一街之隔。 經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)模 該司現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)廣州市海珠區(qū)新港西 路 2 212 號(hào) 大 院 地 塊 ，原 屬 廣 州 市 華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。經(jīng)廣州正德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 正驗(yàn)字 (20xx)第 382 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告確認(rèn) 20xx 年底合作公司資金已注資 619 萬(wàn)元。由于在各方合作前甲、乙方已為本項(xiàng)目前期征地 及拆平本用地原有建筑物投入了 600 萬(wàn)元人民幣資金，其中甲方占 200 萬(wàn)元人民幣，乙方占 400 萬(wàn)元人民幣，合作各方同意該 600 萬(wàn)元作為甲、乙方的注冊(cè)資金投入。“愉景南苑”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告工作底稿 1 內(nèi)部資料 注意保密 評(píng)估報(bào)告工作底稿 借 款 人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目名稱：“愉景南苑”項(xiàng)目 廣東省分行營(yíng)業(yè)部評(píng)估部 二○○二年四月 “愉景南苑”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告工作底稿 2 主評(píng)估人： 梁伯翔 評(píng)估小組： 第一章 借款人評(píng)價(jià) 梁伯翔 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 張帆 第三章 市場(chǎng)評(píng)估 張帆 第四章 項(xiàng)目 投資估算與籌資評(píng)價(jià) 馬強(qiáng) 第五章 償債能力評(píng)估 馬強(qiáng) 第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 馬強(qiáng) 資料提供單位：廣州市廣州大道支行 印 制：廣東省分行營(yíng)業(yè)部評(píng)估部 “愉景南苑”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告工作底稿 3 目 錄 第一章 借
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