【正文】 ，絕對(duì)保證搶修任務(wù)按期完成。 遇有維修任務(wù)，接維修工作單后，必須在 15分鐘內(nèi)作出反應(yīng)。在工作中，千方百計(jì)節(jié)約原材料和元器件。 絕對(duì)保證人身及設(shè)備的安全，嚴(yán)禁帶電操作，注重文明施工。 嚴(yán)格執(zhí)行本工種所規(guī)定的操作程序及規(guī)章制度。 熟悉本系統(tǒng)設(shè)備的情況，本工種技術(shù)精良，能獨(dú)立完成維修任務(wù)，協(xié)助各級(jí)主管對(duì)所轄系統(tǒng)或樓盤(pán)進(jìn)行日常維護(hù)及系統(tǒng)整改。 有困難時(shí)，園藝工要有凝聚力，要有以全局為重的思想，齊心一致，克服困難，服從調(diào)配。 積極配合物業(yè)主管搞好所屬樓盤(pán)的綠化工作，結(jié)合樓盤(pán)綠化特點(diǎn)積極有效地做好季節(jié)調(diào)整工作，以達(dá)到最佳觀賞效果。 任何植物布置力求整齊、美觀，發(fā)現(xiàn)枯枝及時(shí)剪修，同時(shí)對(duì)樓盤(pán)植物品種及數(shù)量必須全面了解，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)物業(yè)主管，做到及時(shí)處理 。 綠化工工作職責(zé) 每位綠化工，必須樹(shù)立強(qiáng)烈的責(zé)任心和自覺(jué)性，嚴(yán)格按綠化管理制度來(lái)管理和操作，以環(huán)境綠化為主體，盡心盡責(zé)，發(fā)揮自已的主觀能動(dòng)性。 注意個(gè)人儀表，保持儀容整潔，注意禮貌。 愛(ài)護(hù)小心保管公物及所配備用具、用品。 清潔工工作職責(zé) 服從上級(jí)指揮，認(rèn)真學(xué)習(xí)。 1每天下班之前寫(xiě)好交班簿。 每天做好清潔用具、用品、用劑等發(fā)放回收工作。 學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，提高管理水平。 帶領(lǐng)做好本班工作，越是困難越要挺身而出。 根據(jù)員工的工作能力，合理安排工作。 每天檢查員工出勤、上班情況、儀表儀容、工作效率。 1執(zhí)行上級(jí)所指派的其他任務(wù)。 填寫(xiě)各崗位所規(guī)定記錄并保存完好。 參與物業(yè)主管所執(zhí)行培訓(xùn)。 巡邏時(shí)留意各樓情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)馬上向上級(jí)匯報(bào)，檢查公共地方設(shè)施，如有損 壞，填寫(xiě)巡邏報(bào)告，由管理處派人修理。 愛(ài)護(hù)通訊器材及崗位上設(shè)施。 熟悉各崗位任務(wù)及要求。 1執(zhí)行公司所委派的其他任務(wù)。 負(fù)責(zé)監(jiān)管保安人員巡邏情況。 經(jīng)常巡視正在裝修的單位，確保消防及治安情況符合要求。 配合對(duì)保安人員培訓(xùn)工作。 按管理員或物業(yè)主管要求對(duì)保安人員作出調(diào)配。 協(xié)助管理員管理保安人員工作。 小區(qū)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和房地產(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督，配合相關(guān)部門(mén)做好社區(qū)管理工作。 七、對(duì)業(yè)主之間、使用人之間及業(yè)主與使用人之間在物業(yè)使用中發(fā)生的爭(zhēng)議進(jìn)行協(xié)調(diào)。 五、定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)。 三、明確內(nèi)部管理制度，規(guī)范居住物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)人員的行為，及時(shí)處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為。 小區(qū)管理員崗位責(zé)任制 一、依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，組織落實(shí)人員做好小區(qū)內(nèi)樓宇管理、日常維修、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、門(mén)衛(wèi)保安、衛(wèi)生消毒、車(chē)輛管理、依法制止違規(guī)裝修和違章搭建等具體管理服務(wù)工作。 組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員參加接管小區(qū)前管理驗(yàn)收工作。 每月組織召開(kāi)一次組長(zhǎng)例會(huì)，及時(shí)檢查和布置工作。 負(fù)責(zé)對(duì)管理小區(qū)工程技術(shù)資料的整理存檔。 負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)修業(yè)務(wù)工作，落實(shí)維修人員及時(shí)修復(fù)，做到收費(fèi)公開(kāi)合理，維修保證質(zhì)量，并對(duì)業(yè)主及時(shí)做好回訪工作。 管理部主任崗位責(zé)任制 在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管保安組、清潔組、工程組、綠化養(yǎng)護(hù)的工作。 負(fù)責(zé)各小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)工作，督促財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員按標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)收費(fèi)。 負(fù)責(zé)簽訂業(yè)主管理的公約、各種租房協(xié)議、新接管小區(qū)協(xié)議的工作。 負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)系和來(lái)信、來(lái)訪的接待事宜，負(fù)責(zé)各小區(qū)業(yè)主接待報(bào)修業(yè)務(wù)，并按規(guī)定及時(shí)送交管理部人員修復(fù)。 負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類(lèi)文件的起草、審核工作。 協(xié)助經(jīng)理處理分管部門(mén)的日常工作，當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，做好分管部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作。 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及公司董事會(huì)交辦的其他工作任務(wù)。 批準(zhǔn)行政人員的公出及假期安排。 負(fù)責(zé) 編制公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核監(jiān)督，并積極做好雙增雙節(jié)工作。 負(fù)責(zé)健全公司各種規(guī)章制度，定期檢查和督促各部門(mén)工作，保證公司各方面工作的順利進(jìn)行。 注：配備人數(shù) 63 人，其中： 管理人員 6 人 水電維修 3 人 保安 31 人 保潔 8人 泥工維修 2人 保綠 5人 車(chē)位管理人員 8 人 第五章 員工崗位責(zé)任制和職責(zé) 經(jīng)理崗位責(zé)任制 在公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)規(guī)定和董事會(huì)決議，負(fù)責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。 保綠員 48 歲以下，初中以上學(xué)歷，熟悉花木的培育和剪裁，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真。 人員配備、聘用標(biāo)準(zhǔn)（二） 保安員 45 歲以下， 以上，初中以上學(xué)歷，身體健康，品行端正、責(zé)任性強(qiáng)，退伍軍人優(yōu)先。 管理部主任： 1 人， 45 歲以下，高中以上學(xué)歷，熟悉、了解給排水、電氣、電梯、弱電，達(dá)到上述某工種的應(yīng)知、應(yīng)會(huì)，持有上崗證，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨(dú)立進(jìn)行工作。 人員配備聘用標(biāo)準(zhǔn) 人員配備、聘用標(biāo)準(zhǔn)（一） 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理： 1 人， 45 歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，有較強(qiáng)獨(dú)立指揮工作能力，對(duì)本職專(zhuān)業(yè)有一定理論和實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)，曾在企業(yè)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作經(jīng)歷的優(yōu)先。 我們提出的口號(hào)是“工種有不同，工作不分家”。 （三）關(guān)系協(xié)調(diào) 現(xiàn)代管理理論的重要內(nèi)容之一是系統(tǒng)理論，一個(gè)機(jī)構(gòu)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門(mén)有機(jī)結(jié)合而成，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)體系。 考核：考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段，公司重視對(duì)員工的考核，制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法。 （三）培訓(xùn)計(jì)劃 簽約后根據(jù)綠地某項(xiàng)目具體情況另定。 理論研討或?qū)ｎ}討論 針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家同管理層舉行專(zhuān)題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。 外派學(xué)習(xí)培訓(xùn) 管理處管理人員每年安排數(shù)次外派專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)人員及服務(wù)人員選派參加行業(yè)主管部門(mén)組織 的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。本公司非常重視和鼓勵(lì)員工業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)考等，公司在時(shí)間上給予照顧和安排。 第四章 綠地某項(xiàng)目員工配備及培訓(xùn) 管理人員培訓(xùn) （一）培訓(xùn)目標(biāo) 為了充分保證綠地某項(xiàng)目的物業(yè)管理高質(zhì)量、高水準(zhǔn) 完成，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，通過(guò)各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。 電梯工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。 維修員：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。 崗位規(guī)范： 管理員：敬業(yè)愛(ài)崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。 公開(kāi)投訴電話，發(fā)放服務(wù)聯(lián)系卡，方便業(yè)主報(bào)修及投訴。 365 天，天天 24 小時(shí)受理居民房屋報(bào)修。 窗口規(guī)范： 公開(kāi)辦事制度，公開(kāi)社會(huì)承諾，公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)常走訪業(yè)主，走訪被服務(wù)的對(duì)象，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。維修及時(shí)，急修項(xiàng)目 1 小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)， 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對(duì)居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。要公開(kāi)辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示：公開(kāi)辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要”的行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥、推諉、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律；公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門(mén)制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)，告示不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員持證上崗。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范，耐心熱情。 1建立員工工作規(guī)范及崗位標(biāo)準(zhǔn)。 1管理處接到業(yè)主書(shū)面投訴， 3天內(nèi)給予書(shū)面回復(fù)。 每月由物業(yè)主管，物業(yè)助理拜訪業(yè)主，聽(tīng)取管理意見(jiàn)。 綠 化工作做到根據(jù)草木特性，適時(shí)休整。 檔案資料齊全，有專(zhuān)人整理保管，應(yīng)用計(jì)算機(jī)歸檔。 24 小時(shí)保安站崗不定時(shí)巡查服務(wù)。 實(shí)行 365 天 24 小時(shí)全天候受理業(yè)務(wù)報(bào)修。 前期介入 機(jī)構(gòu)組建 崗位培訓(xùn) 驗(yàn)收接管 辦理入住 裝修管理 日常管理 1檔案建立完好率 100%。 1無(wú)重大投訴，一般投訴在 2‰以下，滿意率 95%以上。 1消除火災(zāi)事故，杜絕火災(zāi)事故苗子。 設(shè)備資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱；設(shè)備完好率95%以上。 環(huán)境整潔，四季常青。 房屋零修及時(shí)率 98%以上，零修合格率 100%以上，并有回訪制度和回訪記錄。 小區(qū)照明和管道完好率 96%以上。 管理目標(biāo) 小區(qū)竣工交房當(dāng)年各項(xiàng)管理達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。 為了保證進(jìn)駐綠地某項(xiàng)目的工作有序，迅速開(kāi)展各項(xiàng)管理工作，為住戶提供快捷、完善的服務(wù)。 ⑹建立與開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)正常溝通渠道，定期每月工作匯報(bào)制度，使開(kāi)發(fā)商的要求、建議及時(shí)傳遞到物業(yè)公司，從而確保整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行的有效、高質(zhì)。 ⑷保潔管理實(shí)行檢查與抽查制并用，每天物業(yè)管理員進(jìn)行檢查，由物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行抽查，雙重保證其質(zhì)量。 ⑶技防和人防兩手抓，群防群治一體化，確保一方平安，執(zhí)行 24 小時(shí)值班不定時(shí)巡更制、定崗定人、站崗服務(wù)。 實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)的措施 ⑴抓培訓(xùn)入手，層層培訓(xùn)、崗前和在崗培訓(xùn)相結(jié)合，使人人明白，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)、任務(wù)、工作程序、要求和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉掌握國(guó)家和地方有物業(yè)管理和本職崗位的法規(guī)、政策，按 照培訓(xùn)要求嚴(yán)格實(shí)施，從嚴(yán)考核，考核不合格者不得上崗，上崗后違背崗位工作程序和標(biāo)準(zhǔn)者必須待崗補(bǔ)課或按情節(jié)予以辭退。在合同期內(nèi)參加并力爭(zhēng)達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“文明小區(qū)”稱(chēng)號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)。 管理始終要有透明度，作為業(yè)主的“管家”，隨時(shí)歡迎開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的檢查指導(dǎo)，做到定時(shí)公布帳目，定期發(fā)放業(yè)主征詢表。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層為 元。 —— 室內(nèi)分流、室外合流的排水系統(tǒng)。 —— 二表自動(dòng)遠(yuǎn)程抄送（水、天然氣） —— 背景音樂(lè)以及公共廣播系統(tǒng)。 —— 電子公告牌：該系 統(tǒng)發(fā)布小區(qū)內(nèi)公共信息，包括向居民發(fā)布時(shí)事新聞，天氣預(yù)報(bào)，物業(yè)管理信息，會(huì)議通知等，該系統(tǒng)能使居民更及時(shí)、準(zhǔn)確、快捷、便利地獲取有關(guān)信息，提高小區(qū)物業(yè)管理水平。 —— 紅外周界報(bào)警系統(tǒng)。住戶可與單元門(mén)口進(jìn)行呼叫通話，并通過(guò)開(kāi)啟入口防盜門(mén)。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造