【正文】 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，物業(yè)管理處經 理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和檢修一確保消防設施設備完好無損、正常使用。 12 公共文體設施以及小區(qū)雕塑完好率 95% 96% 落實責任人，維修處監(jiān)督執(zhí)行，物業(yè)管理處經理監(jiān)督檢 查，以確保設施完好，美觀整潔。 10 路燈完好 率 95% 實行日常維修和正常報修制度，以確保路燈無損、正常 使用并進行定期清潔、養(yǎng)護。 8 污水處理、污水總排 98% 落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，以確 保池、管、設備完好，并定期疏通，清理、保養(yǎng)。 6 清潔、保 潔率 90% 95% 落實 責任人每天保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，并有管理員對環(huán)境單元門洞進行監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內垃圾每天日產日清，做到空氣清新，設施完好。 4 管理費收 繳率 98% 98% 按照規(guī)定收取。 2 房屋零修、急修及時率 98% 99% 接到維修通知，正常情況 15分鐘內到達現(xiàn)場，及時完成或約定具體維修時間。 樓宇公共樓梯墻壁粉刷費監(jiān)控設施費用、垃圾清運費、房屋土建、大中修設備修理更新改造費，如需發(fā)生由各產權單位和業(yè)主按各自的建筑面積按實分攤。 以上兩項有待與業(yè)委會商討。 第三章 物業(yè)管 理費測算 支出 小區(qū)物業(yè)管理支出 表 1 部門 崗位 人數 月工資 年工資 備注 管理處 經理 1 3000 36000 元 文員 兼出納 1 1500 18000 元 前臺接待 客服 1 1300 15600 元 保安部 隊員 28 1450 487200 元 24 小時監(jiān)控，南門定事開放， 24 小時巡邏 保潔部 員工 12 800 115200 元 綠化部 員工 1300 39000 元 水 、 電工程部 技術員 2 1600 38400 元 物管處（窗口） 接待、收費 1 1500 18000 元 合計 48 767400 元 12 表 2 項目 月費用 年費用 備注 辦公費 2500 30000 元 ① 化糞池清理費、垃圾處理費這兩項未列入在內。 11 小區(qū)文化 本 公司按每月每周宣傳告示國家和當地政府所頒布有關法律、法規(guī)及有關規(guī)定。 進行維保時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”‘的告示牌。 對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶植和補苗，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時進行滅殺。 熟悉花草樹木的品種、名稱、特性和培植方法，對花草樹木培土、施肥、除雜草和修剪枝葉和淋水。 對進出小區(qū)車輛進行管理登記，嚴禁鳴笛、隨意停放。 保安人員著裝整潔，儀表儀容規(guī)范大方，熱情、主動、有禮貌。 日常保安管理 為了確保 嘉綠苑住宅小區(qū) 的安全，讓廣大業(yè)主安居樂業(yè)，結合我公司在安保方面積累了大量的治安 防范之經驗，我們對 嘉綠苑住宅小區(qū) 提出我們的保安服務管理。 檢查制度 ※員工自查：每個員工根據操作規(guī)范和手段，對自己所負責的崗位和區(qū)域的項目不斷進行自查每天一次，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題 ； ※主管巡查：主管對小區(qū)內的物業(yè)管理服務區(qū)所有部位、項目進行巡回檢查，每周 兩 次 以上； ※經理抽查： 由物業(yè)公司經理檢查，每月 兩 次 以上。 工作紀律 ※按時接班、不遲到、不早退、堅持崗位，忠于職守，禁止出現(xiàn)脫崗、離崗現(xiàn)象，能做到隨臟隨掃； ※服從管理，聽從指揮，盡心盡職； 9 ※工作時間不準嬉笑、打鬧、會客、不允許做與本職無關的事； ※嚴格按操作規(guī)程工作的作風，愛護各種機 械器具，使用時按操作 規(guī) 程，使用后妥善保管，不經物業(yè)經理同意不得外借。 ※工號牌佩戴在工作服的左上方口袋前端，保持平整光亮。在做好樓宇保潔的前提下，搞好社區(qū)大環(huán)境的保潔，為廣大居民提供一個整潔優(yōu)美、和諧宜人的氛圍，讓社區(qū)居民享受到我們的優(yōu)質服務。 6 表 1 分類 崗位 職責 具備條件 管理處 經理、 部門 主管 全面負責小區(qū)物業(yè) 管理工作 具有兩年以上管理經驗協(xié)調管理能力強，持有物業(yè)上崗證書。 完成領導交辦的各項工作。 做好公司的計劃、統(tǒng)計工作、按期編制統(tǒng)計報表和各類會計報表，及時提供經營信息。 領導組織資金管理，保證資金的正常供應，減少資金占用，提高資金效益。 （ 四）財務部經理崗位職責 協(xié)助總經理做好公司的經營管理工作，負責財務管理和會計核算工作。 負責組織小區(qū)工作人員進行物業(yè)管理費和各種租金的收繳。 （三）市場部經理崗位職責 積極開拓公司物業(yè)管理經營市場，探索小區(qū)物業(yè)管理新思路。 宣傳貫徹國家有關安全保衛(wèi)和消防方面政策規(guī)定，并制定各項實施計劃，平時認真督促檢查。 （二）保安部經理崗位職責 負責對公司下派到各小區(qū)、廠礦、企事業(yè)單位 保安人員的安排、管理、調配等工作。 負責小區(qū)公共場所、公共設施、工程維修管理。 負責公司行政管理，抓好各種制度的制定，檢查落實，并抓好后勤管理工作。 4 協(xié)助總經理制度公司長遠發(fā)展規(guī)劃、年度計劃； 完成總經理交辦的其它工作。 ※副總經理崗位職責 直接上級：總經理 ； 直接下級：分管部門經理或副經理。 管理模式 機構設置 ①總經理 ②副總經理 ③下設四部一辦 ①行政綜合辦公室 A、人事檔案管理 B、公司行政后勤管理 C、文書檔案管理 D、工程項目施工管理 ②保安部 A、小區(qū)保安管理 B、廠礦、酒店等保安管理 C、對保安人員培訓、調配 ③市場部 A、對外業(yè)務聯(lián)系、洽談 B、行使小區(qū)的物業(yè)管理權、設立各小區(qū)管理處 C、督促小區(qū)物業(yè)管理處收取管理費 ④財 務部 3 A、公司財務管理 B、各種年月報表、統(tǒng)計、核算 C、合理安排和資金的使用 ※總經理崗位職責 直接上級：物業(yè)公司董事會；直接下級；副總經理、各部門經理。在不斷修正具體的操作形式中，適應和滿足物業(yè)的 服務要求，公司根據崗位需要調配和招聘了具有經