【正文】 準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表，以避免產(chǎn)生計(jì)費(fèi)錯(cuò)誤。給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。對電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。對照明線路設(shè)計(jì)是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題。二、前期介入圖紙審核、巡查重點(diǎn)；物管用房方面；要求配置物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時(shí)，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。全面熟悉小區(qū)總體規(guī)劃，施工全過程，對結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。便于日后對物業(yè)的管理。能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。一、工程部前期介入目的；完善物業(yè)的使用功能。對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。重點(diǎn)考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。為小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便等把關(guān)。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。巡查人員每五天全面巡查一次，對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。底坑(底坑有無積水,井底土建結(jié)構(gòu),井底爬梯)。轎箱部分(轎箱內(nèi)樓層顯示板,內(nèi)呼按鈕版,轎箱對講功能,轎箱應(yīng)急燈,各層層站顯示裝置,轎箱天花,轎箱地板,轎門開關(guān),廳門開關(guān),轎箱壁板,轎箱攝像)。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。巡查人員每五天全面巡查一次，對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。巡查人員每五天全面巡查一次，對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。成品保護(hù)到位。接縫、釘口要按規(guī)范處理。無大小頭。（四）裝修施工跟進(jìn)；在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：功能性檢查（水；電；可視對講；報(bào)警系統(tǒng)；土建無滲漏和給排水無滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象；）； 木門{飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木門門套線與墻體結(jié)合是否存在裂縫等；開、關(guān)、鎖靈活自如、平穩(wěn)、無噪音；暗門鏈?zhǔn)欠衿鹱饔茫婚T鎖把手是否有保護(hù)膜；膠條平順；小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、貓眼等；）齊全，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；}；鋁合金（是否存在滲漏，是否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；隼接部位，錨釘部位等是否有打膠；五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；推拉門推拉順暢；窗扇開啟順暢；）；給排水（水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關(guān)自如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象；浴缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨(dú)、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿；馬桶蓋板安裝，水箱進(jìn)水閥啟閉自如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染等；衛(wèi)生間，陽臺排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣（燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染；插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關(guān)高度應(yīng)一致高低差不大于2mm；同一室內(nèi)安裝的插座高低差不應(yīng)大于5mm；并列按裝相同型號的插座高低差不應(yīng)大于1mm；左零右火上保護(hù)線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器沒有內(nèi)陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴{淋浴門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿；五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；廚房煙道，止回閥安裝；櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當(dāng)。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。每周五對異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。（三）水暖施工跟進(jìn)；在建工程水暖施工跟進(jìn)要求：每五天對土水暖程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室內(nèi)排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進(jìn)水管道；進(jìn)出水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器；衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃?xì)庠O(shè)施；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。每周五對異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。（二）電氣施工跟進(jìn)；在建工程電氣施工跟進(jìn)要求：每五天對土電氣程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：電纜溝；電纜橋架；電纜敖設(shè)；配電柜；變壓器；電表箱；柴油發(fā)電機(jī)組；母線安裝；電線電纜導(dǎo)管；電纜終端壓接；管線敖設(shè)；槽板配線；防雷接地系統(tǒng)；導(dǎo)線連接；接線盒；線管接口吊裝；絕緣材料；公共照明；開關(guān)插座；燈具安裝；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。每周五對異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打第二在建工程施工階段 “”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。物業(yè)工程部人員組織架構(gòu)合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；（2）．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；（3）．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；（4）．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn)場，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟會(huì)同時(shí)開展。確保我們物業(yè)接管順利進(jìn)行，為物業(yè)在接管后能夠正常運(yùn)行減少運(yùn)行成本奠定良好基礎(chǔ)。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。（3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳； 隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面建議。施工過程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。三、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn)場，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟會(huì)同時(shí)開展。對前期物業(yè)工程部工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；3．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；4．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。了解圖紙，提出改進(jìn)意見→→熟悉跟蹤現(xiàn)場→→了解項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系→→從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案→→參與設(shè)備驗(yàn)收，包括單機(jī)驗(yàn)收、局部驗(yàn)收、系統(tǒng)驗(yàn)收和全局驗(yàn)收的整個(gè)過程→→完善驗(yàn)交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計(jì)圖表和資料清單→→參與竣工驗(yàn)收→→主持接管驗(yàn)收。廠家選擇、設(shè)備選型、配件選用要合理，簡單而實(shí)用，設(shè)備安裝調(diào)試要求安全合格。1了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時(shí)注意提示。1一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，聯(lián)系電話等，并要對物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。1對小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術(shù)服務(wù)良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽(yù) 良好的公司。1室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、度計(jì)、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。安裝有各路獨(dú)立計(jì)量電表。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。1高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。進(jìn)水管安裝有獨(dú)立計(jì)量總水表。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動(dòng)潛水泵。水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)流過兩個(gè)彎。管道通過公路應(yīng)做鋼筋水泥保護(hù)，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。管道防腐措施必須答合規(guī)定。消防管道設(shè)施必須符合要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。主管與支管應(yīng)安裝水表單獨(dú)計(jì)費(fèi)。供水、排水、排污、消防；管道應(yīng)安裝牢固、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，無滴漏。制動(dòng)器、限速器、按鈕其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。電梯管井底要有集水井，安裝自動(dòng)潛水泵裝置，安裝有獨(dú)立的計(jì)量電表。電梯；電梯機(jī)房機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。漏電開關(guān)、照明開關(guān)開啟靈活。導(dǎo)線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。進(jìn)戶門防盜門垂直，門框內(nèi)應(yīng)灌滿水泥沙漿，門鎖應(yīng)安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動(dòng)和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)平直，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。靠客廳、防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。衛(wèi)生