【正文】 、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進行了解。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電 量）。對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點進行了解。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗?fù)ぁ⒗占?、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理 提供參考。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（1）通過參加施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應(yīng)當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進行匯總。三、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全。有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設(shè)施維修養(yǎng)護工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。在項目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。為接管驗收打下基礎(chǔ)。改進、改善物業(yè)的具體設(shè)計。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預(yù)期效果。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進入的建議，做好相關(guān)的輔助工作第四篇：物業(yè)工程部前期介入工作計劃物業(yè)工程部前期介入工作計劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進度及現(xiàn)場實際情，我物業(yè)公司將提前介入本項目，為本項目建設(shè)質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。（2）擬寫初步交接方案； 根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來做好充分準備。收集機電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關(guān)認證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時效性。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（1）通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃； 隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應(yīng)當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進行匯總。二、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。第三篇：物業(yè)工程部前期介入物業(yè)工程部前期介入重點工作前期介入階段的工作，要注重項目施工現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調(diào)，使初期各項設(shè)計建設(shè)更加完善合理。OUR REF: Q/LSWY/GWB0620100607 DIRECT TEL:（8628）85761213 DIRECT FAX:（8628）85761213 EMAIL: CDLSWY 成都麓山物業(yè)管理有限公司 中國、成都、雙流、麓山大道二段6號 郵政編碼: 610213 電話（86028）85761213 傳真（86028）857612131整改完成后，及時組織員工對整改問題進行檢查，并簽字確認完成情況（工程款必須在前期介入和整改領(lǐng)班分別簽字確認后進行支付）。嚴格按公司相關(guān)制度進行交房及交房期間的管理。對新組團的設(shè)施設(shè)備進行巡查維護并在三個月后順利移交給物業(yè)維修中心、技術(shù)中心。及時發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計上的缺陷，提出合理建議并跟進設(shè)計單位進行及時的調(diào)整。對施工中隱蔽工程進行跟進，與圖紙不符的地方應(yīng)及時記錄下來，并及時通知地產(chǎn)相關(guān)負責人。三、工作內(nèi)容及職責范圍對前期工程施工進行跟進，并做好記錄，定期匯總后上報。熟悉房屋驗收及交房程序。負責質(zhì)保期內(nèi)的房屋整改問題的跟進，并提出合理的整改方案。負責新建房屋及設(shè)備設(shè)施的驗收、移交。并督促實施。并備案存檔，同時熟悉各個 部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備； 6．詳細讀圖，并按國家規(guī)定的技術(shù)標準，結(jié)合物業(yè)管理實際需求，對工程設(shè)計與相關(guān)單位一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審，提出合理化建議。3．按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗，向國外學(xué)習(xí)先進的管理方法和理念，更應(yīng)對理論進行探索和研究，應(yīng)該大力培養(yǎng)廣大從業(yè)人員的 工程部前期介入崗位職責（一）、工程前期介入 。雖然經(jīng)歷了多年的反復(fù)實踐、探索，借鑒了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路。⑤．業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。③．施工設(shè)計資料：隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響管理的原始記錄等。（2）、資料收集整理的內(nèi)容 在接管驗收時，開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的資料： ①．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包括項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。⑤．資料的存檔。資料移交接管完以后，應(yīng)對資料進行整理。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準確或不真實等問題，應(yīng)責返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。③．資料的移交。②．深入現(xiàn)場，實地收集。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行： ①．制訂收集整理計劃。（5）接管驗收應(yīng)注意的問題 物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴格把關(guān)，物別要注意以下事項： ①．接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題 竣工驗收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，許多無關(guān)宏旨的小問題不在竣工驗收質(zhì)量的范圍內(nèi)。d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備忘。c).對物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。④．接管驗收遺留問題的處理 a).遺留問題的登記確認，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。b).公共配套設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報箱等的驗收。③．硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗收 a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標準。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。（4）、接管驗收的內(nèi)容 ①．接管驗收的準備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標。②．細致入微與整體把握相結(jié)合。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。（2）、接管驗收的原則 接管驗收是一個比較復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致之處。接管驗收工作既是建設(shè)項目進行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設(shè)注重綜合效益并使其得到不斷的提高。④．提高物業(yè)的綜合效益，接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。②．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益：通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進一步促進開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： ①．明確交接雙方責、權(quán)、利關(guān)系。成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。、備件，及時提出采購申請。，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。、設(shè)備系統(tǒng)維護的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。、設(shè)備壽命期內(nèi)檔案的及時完善，完好?！豆こ淘O(shè)施設(shè)備巡視記錄》仔細巡視相關(guān)設(shè)施設(shè)備，合理安排人員及時間根據(jù)相關(guān)操作規(guī)程進行維護工作，檢查結(jié)果及檢查記錄表格由維護負責人簽字確認。，對系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設(shè)備及系統(tǒng)工作原理等做到思路清晰、心中有數(shù)。并督促實施。，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備；6．詳細讀圖，并按國家規(guī)定的技術(shù)標準，結(jié)合物業(yè)管理實際需求，對工程設(shè)計與相關(guān)單位一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審，提出合理化建議。3．按施工進度察看施工現(xiàn)場，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。附：關(guān)