【正文】 %，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年，費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；%，%，開發(fā)利潤(rùn)為投資利潤(rùn)的20%。具體的說(shuō)，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。三、估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述與分析完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)（3）外觀：估價(jià)對(duì)象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡(jiǎn)單裝修二、估價(jià)對(duì)象描述與分析位于貴陽(yáng)市寶山北路116號(hào)，圖書館總層數(shù)為五層。十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）十二、估價(jià)作業(yè)日期二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益，然后利用適合的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。因估價(jià)對(duì)象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，是價(jià)格相互牽制而趨于一致。替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場(chǎng)中，上平或提供的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即由兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過(guò)互相影響與比較之后來(lái)決定的。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長(zhǎng)權(quán)屬證實(shí)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。七、估價(jià)依據(jù)本次估價(jià)依據(jù)了國(guó)家有關(guān)法律和國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291——1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；本公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料；本公司估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；委托方提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告一、估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽(yáng)市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司 住所：貴陽(yáng)市白云區(qū)大壩路36號(hào) 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)證書編號(hào)：建房估證字［2011］號(hào)有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為貴陽(yáng)市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價(jià)目的為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)參考價(jià)值。其他說(shuō)明（1）估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)分估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值參考，超過(guò)一年，需生新進(jìn)行估價(jià)；（3）本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般會(huì)發(fā)生變化。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）簽名： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）簽名： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件本次估價(jià)的假設(shè)前提（1）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由 轉(zhuǎn)讓；（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定；（3）市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；（4）交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象有必要的 專業(yè)知識(shí)；（5）不考慮特殊賣家的附加條件。本估價(jià)報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師胡倩、全凱云已于估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)本估價(jià)報(bào) 告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了失地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。貴陽(yáng)市世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)公司法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明對(duì)本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。價(jià)值類型：估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 7北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告本報(bào)告評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象在不受租約限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)格，即本報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮上述租賃權(quán)即承租方權(quán)益對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。”“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。因此，本報(bào)告未考慮上述抵押權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，柜位號(hào)為 5A027～5A032 的商鋪已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。土地使用年限設(shè)定為自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起的剩余出讓年限。本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場(chǎng)狀況而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、強(qiáng)制力因素以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。本報(bào)告使用者在應(yīng)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)明確本次評(píng)估的價(jià)格定義及本估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。本評(píng)估報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 5北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以估價(jià)對(duì)象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為寫字樓、商業(yè)配套（地上）。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不受任何權(quán)利限制，可以在公開市場(chǎng)上進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)過(guò)程和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對(duì)委托方的最終定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。欲了解本次評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價(jià)報(bào)告書全文。內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所2004年12月9日第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告xxxx房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文一篇目 錄致委托方函................2估價(jià)師聲明................4估價(jià)的假設(shè)和限制條件...................5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告...............9一、委托方..............9二、估價(jià)方..............9三、估價(jià)對(duì)象...........10四、估價(jià)目的...........16五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)...........17六、價(jià)值定義...........17七、估價(jià)依據(jù)...........17八、估價(jià)原則...........18九、估價(jià)方法...........19十、估價(jià)結(jié)果...........19十一、估價(jià)人員.........21十二、估價(jià)作業(yè)日期............21十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期...........21第四部分附件...............22報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 1北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告致委托方函北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來(lái)水集團(tuán)有限責(zé)任公司：承蒙貴方委托，我公司對(duì)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18 號(hào)的中關(guān)村科技貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)（具體包括：15 層寫字樓 、18 層寫字樓 、5 層部分商鋪 ）進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，目的是為了明確在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上述房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，為貴方核定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)。投資利息=**1+（150+）*%*50%=（5）投資利潤(rùn)：參照市場(chǎng)情況和待估宗地實(shí)際情況，利潤(rùn)率取20%。（3）稅費(fèi)%，則稅費(fèi)=（+150）*%=（4）投資利息：根據(jù)帶故宗地規(guī)模以及項(xiàng)目用地特點(diǎn)，確定土地開發(fā)周期為一年，土地取得費(fèi)在開發(fā)初期一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。征地費(fèi)：依據(jù)土地管理法規(guī)定，政府征用農(nóng)業(yè)用地要向農(nóng)民支付征地費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗以及上附著物補(bǔ)償費(fèi)等，經(jīng)調(diào)查，改區(qū)域的征地補(bǔ)償費(fèi)為每畝30000元，這個(gè)45元/平方米。估價(jià)過(guò)程成本逼近法就是以取得開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)