【正文】 發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。解：該圖書館的收益價值計算如下： V=A／Y［11／(1+Y)^n］V=／%*［11／(1+%)^47］=建筑物重置單價=／M2附 件估價對象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）估價對象《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）委托人身份證（復(fù)印件）失地查勘相片（原件）第四篇：房地產(chǎn)估價報告《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計任務(wù)書二、估價調(diào)查對象：本次課程設(shè)計內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。圖書館共五層，總建筑面積為12526M2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費為1200元／M2，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業(yè)費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；%，%，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論：商品的價格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用決定的。三、估價對象權(quán)益描述與分析完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修二、估價對象描述與分析位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數(shù)為五層。十一、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）十二、估價作業(yè)日期二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日十三、估價報告應(yīng)用的有效期自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。收益法是預(yù)測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。因估價對象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進行估價；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場法進行估價。獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長權(quán)屬證實和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。七、估價依據(jù)本次估價依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291——1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。估 價 結(jié) 果 報 告一、估價委托人：貴州師范大學(xué)二、估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司 住所：貴陽市白云區(qū)大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級：一級證書編號：建房估證字［2011］號有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日三、估價對象估價對象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場參考價值。其他說明（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構(gòu)對此類事項不承擔(dān)任何責(zé)任。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作對象的市場價值參考，超過一年，需生新進行估價；（3）本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般會發(fā)生變化。注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價的假設(shè)和限制條件本次估價的假設(shè)前提（1）估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由 轉(zhuǎn)讓；（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定；（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業(yè)知識；（5）不考慮特殊賣家的附加條件。本估價報告中所依據(jù)的有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對資料的真實、可靠性負(fù)責(zé)。注冊房地產(chǎn)估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了失地查勘并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價公司法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明對本報告我們特作如下鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。價值類型：估價對象的公開市場價值。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 7北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告本報告評估的是估價對象在不受租約限制條件下的公開市場價格，即本報告評估結(jié)果未考慮上述租賃權(quán)即承租方權(quán)益對估價對象房地產(chǎn)價格的影響?！薄白赓U期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。因此，本報告未考慮上述抵押權(quán)對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。于估價時點，柜位號為 5A027～5A032 的商鋪已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。土地使用年限設(shè)定為自估價時點起的剩余出讓年限。本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設(shè)條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化、強制力因素以及其他不可抗力等因素對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。本報告使用者在應(yīng)用本估價報告時，應(yīng)明確本次評估的價格定義及本估價報告中的“估價的假設(shè)和限制條件”。本評估報告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對其真實性負(fù)責(zé)。本報告以估價對象內(nèi)在質(zhì)量符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 5北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告本報告估價結(jié)果以估價對象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查，估價對象實際用途為寫字樓、商業(yè)配套（地上）。在估價時點估價對象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不受任何權(quán)利限制，可以在公開市場上進行合法轉(zhuǎn)讓。委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。本報告估價結(jié)果為估價對象在估價時點的公開市場價格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。估價人員只對估價過程和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對委托方的最終定價決策不負(fù)直接責(zé)任。沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估