freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

經(jīng)濟系房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)實習大綱房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)-文庫吧資料

2024-10-28 19:05本頁面
  

【正文】 產(chǎn)與動產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來,屢屢發(fā)生的商品房買賣糾紛,多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴重不對稱,房地產(chǎn)商故意隱瞞真實信息或者告知虛假信息,從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同,此類行為完全符合“欺詐”的三個構(gòu)成要件。我認為商品房完全滿足其適用條件,在《消法》中應(yīng)予明確,理由如下:首先,從主體資格上看,購房者作為一方主體,購買商品房以滿足自己“住“的需求,是合格的消費者,而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體,正是以贏利為目的的經(jīng)營者,所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體,其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。不難看出,該條的適用條件有兩個,一是消費者為生活消費需要而購買商品或接受服務(wù);二是經(jīng)營者提供商品或服務(wù)有欺詐行為?!断ā返?9條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,應(yīng)當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。因此賦予消費者一個反悔期,可以規(guī)定為取得竣工驗收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi),購房者有反悔退房的權(quán)利。商品房買賣屬于大宗消費,消費者對相關(guān)知識十分缺乏,稍不留神就陷進了開發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。前文已述,雖然消費者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白,但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢,并成為商家的一種競爭手段。權(quán)利是保護消費者的基本依據(jù),但僅僅9項權(quán)利己不足以保護商品房消費者,隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展,立法機關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類,比如明確規(guī)定購房者的反悔權(quán)。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定,消費者是指為生活論商品房消費者權(quán)益的保護需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)的人。立法保護的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī),使商品房消費者權(quán)益保護工作真正做到有法可依。筆者認為,在認真分析總結(jié)我國商品房消費者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護情況的基礎(chǔ)上,應(yīng)堅持標本兼治、重在治本的原則,總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗,深入了解其發(fā)展規(guī)律,不斷積累商品房消費者權(quán)益保護的經(jīng)驗,以法律保護為主同時又不僅僅依靠單一的法律手段,而要綜合運用法律、經(jīng)濟、社會、道德等多種手段,盡快建立健全商品房消費者權(quán)益保護機制。完善商品房消費者權(quán)益保護機制的建議從上文的消費者權(quán)益保護現(xiàn)狀可以看出,近些年來,國家實施了一系列措施,逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為,頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī),這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動給予了原則性、范圍性的規(guī)定,并發(fā)揮著法律的準許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調(diào)整作用,這對加大商品房消費者的保護力度、維護商品房消費者的合法權(quán)益也起了重要作用。 立法層次低,法規(guī)、規(guī)章居多從上文介紹的商品房費者權(quán)益保護的現(xiàn)狀可以看出,我國商品房消費者權(quán)益保護方面的房地產(chǎn)立法層次較低,像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費者權(quán)益保護法》那樣由人大常委會通過的法律極少,與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等,不僅極不嚴肅,而且規(guī)范性差,難以執(zhí)行和操作,難以給消費者利益以最大保護。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實踐以及商品房消費者權(quán)益的保護帶來了無窮的后患調(diào)整一級市場的法規(guī)較多,規(guī)范二級三級市場的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場,是土地使用權(quán)出讓的市場,即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場;房地產(chǎn)二級市場,是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè),將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費者的市場;房地產(chǎn)三級市場,是購買房地產(chǎn)的單位和個人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。 相關(guān)法律制度存在沖突我國商品房消費者保護法律制度的沖突是比較嚴重的,舉幾例予以說明:例一:《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?;靵y。 司法解釋的不足從總體上講,《解釋》的公布和實施,有助于保護消費者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為,但仍存在不少需進一步完善的地方。出于保護消費者的利益,目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán),也叫猶豫期)。消費者權(quán)利是消費者權(quán)益保護的核心問題,《消法》賦予了消費者九項權(quán)利,隨著社會的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn),這九項權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護消費者利益的需要。 《消費者權(quán)益保護法》的缺陷 商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性:作為不動產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費者消費的對象,商品房買賣合同和作為動產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異;不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品。為了實現(xiàn)社會和諧,建設(shè)美好社會,就必須加強商品房消費者權(quán)益的保護。為此,對房地消費者權(quán)益進行充分保護是非常有必要的。由于商品房交易自身的特點以及市場經(jīng)濟條件下商品房消 費者的弱勢地位,近幾年消費者對商品房投訴的案件日漸增多,并成為我國消費 者保護的一個新課題。綜上,目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范,除上述外,還存在許多問題導致商品房消費者的權(quán)益受損,如違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等,而目前的法律對房地產(chǎn)消費市場的規(guī)范比較欠缺,對商品房消費者利益保護的規(guī)范較為薄弱。薪階層則實際消費能力下降,導致貧者越貧。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示,2006年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈,并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。相關(guān)調(diào)查顯示,我國98%的房貸消費者有精神病癥,可見高房價已經(jīng)對消費者的心理健康造成了嚴重影響。同時,房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷提高,2001年僅為0.63萬億元,到2006年底己增加到1.94力.億元,每年均保持20%以上的增長率。房地產(chǎn)市場存在一系列問題自2004年以來,我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價格等以超常的速度攀升,逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。環(huán)節(jié)較多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長,開發(fā)過程中受各種因素的影響很大,房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多,一幢商品房從策劃到生產(chǎn),再到銷售給消費者,需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環(huán)節(jié),需要多個部門和機構(gòu)的參與,包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價格、衛(wèi)生等部門和勘測、設(shè)計、施工、金融等行業(yè)。一般而言,消費者看房,對商品房進行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。的確,面對商品房如此巨大的價值,消費者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔如此巨大的損失,即使是開發(fā)商的過錯,其也會想方設(shè)法逃脫。一套商品房動則幾十上百萬,如此巨大的價值,使得消費者在購買這一商品的時候,必須非常慎重,對于開發(fā)商來講同樣如此。因商品房買賣標的物的特殊性,在很長一段時間內(nèi),一直實行政府指導價,但隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,目前,除經(jīng)濟適用房實行政府指導價外,普通商品房的價格均已放開,買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場需求商定銷售價格。商品房價格過高是導致商品房消費者權(quán)益受損的重要原因,現(xiàn)實中,商品房價格過高的原因是多方面的,但其中一個非常重要的一點便是房地產(chǎn)商過度投機追逐暴利的結(jié)果。首先,從力量對比上看,商品房消費者是個人,而房地產(chǎn)經(jīng)營者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復雜組織機構(gòu)的企業(yè)。商品房消費者權(quán)益受損原因住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費關(guān)系的市場屬性,而消費者的弱者地位是由商品經(jīng)濟本身所決定的。有的經(jīng)營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房,消費者購買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證,能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對于消費者而言極其重要。從國際經(jīng)驗看,用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般為1:300~1:200。從國內(nèi)和國際主要研究來看,租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標。因此,售樓廣告對消費者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。 商品房銷售廣告不真實商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的,向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預售商品房的圖片和文字說明。 商品房面積縮水商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積,即套內(nèi)建筑面積與分攤公用建筑面積之和。目前,侵害商品房消費者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個方面在關(guān)于商品房投訴中,涉及質(zhì)量問題方面的投訴一直居高不下,商品房質(zhì)量問題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標準。為了推動房地產(chǎn)市場的誠信建設(shè),中消協(xié)同中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位,在全國開展房地產(chǎn)業(yè)消費狀況調(diào)查,加強對消費者選購商品房的消費教育和指導,征集評選在房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)中的典型人物和事件,支持消費者起訴商品房消費糾紛案件,并為建立商品房市場誠信建設(shè)和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作,在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場監(jiān)管,保護消費者的合法權(quán)益,促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面,發(fā)揮了重要作用。商品房消費者權(quán)益受損現(xiàn)象近年來,隨著商品房市場持續(xù)升溫,我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長,人民群眾的住房條件也迅速改善。首先,商品房交易涉及金額大,交易風險大,相關(guān)契約條款非常復雜,涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識,而普通的消費者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時,商品房消費者利益的保障也被提到了前所未有的高度。消費者因缺乏相應(yīng)知識與信息,在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經(jīng)營者,而經(jīng)營者往往會利用消費者的這種依賴,對其提供片面虛假信息,以謀求自身利益的最大化。商品房消費者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利與一般的消費者相比,商品房消費者的弱勢性更加明顯,商品房消費者在購買商品房的過程中,因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素,導致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪,造成消費者權(quán)益的損害。由于商品房交易涉及主體眾多,運用法律紛繁,既有民事法律關(guān)系,又涉及行政法律關(guān)系,同時涉及標的價值巨大,社會影響廣泛,關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個行業(yè),使得商品房交易問題復雜化。再次,商品房的交易程序極為復雜,需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書,辦理過戶登記手續(xù)、入住手續(xù),與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同,辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。商品三、商品房消費者的權(quán)利極為復雜且具有專業(yè)性其次,商品房交易涉及金額大,交易風險大,相關(guān)契約條款非常復雜,涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識,而普通的消費者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。首先,《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費者權(quán)益不是一項權(quán)益,而是一束權(quán)益,《消法》作為消費者權(quán)利特別保護法,其出現(xiàn)標志著我國在消費者權(quán)利保護方面形成了比較完整的法律體系。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點,廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費者保護立法的經(jīng)驗,設(shè)計了我國的消費者權(quán)利內(nèi)容和體系,并專章規(guī)定了國家對生產(chǎn)經(jīng)營者的監(jiān)督管理、對消費者權(quán)益的保護職責以及國家司法機關(guān)在消費者爭議解決辦法中的權(quán)威作用,在保護消費者權(quán)益方面起到了很大的積極作用?!断M者權(quán)益保護法》(以下簡稱《消法》)第2條規(guī)定: “消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務(wù),其權(quán)益受本法保護。本文以保護商品房消費者權(quán)益和促進商品房市場健康發(fā)展為出發(fā)點,從商品房消費者權(quán)益的內(nèi)涵入手,闡述了商品房消費者權(quán)益受損的種種表現(xiàn)及原因,分析了現(xiàn)行的法律保護現(xiàn)狀,并就消費者權(quán)益保護機制提出了一系列建議,以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系,從而確保商品房消費者權(quán)益的順利實現(xiàn),促進房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)消費投訴率居高不下,并且投訴額度大,涉及內(nèi)容廣,問題解決率低,以至于開發(fā)商與消費者之間糾紛呈白熱化的趨勢,甚至維權(quán)過程中發(fā)生流血事件,這既直接損害了消費者的生存利益,也有礙于房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展,更不利于社會的和諧穩(wěn)定。消費者在購買和使用商品房過程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護,不僅關(guān)系到消費者個人基本生存權(quán)利的保障,而且已經(jīng)成為商品房市場持續(xù)健康發(fā)展的前提條件,因此保護好商品房消費者的合法權(quán)益具有深刻意義。throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the mercial apartment business,this dissenation analyses the reason of the problem.Consumer’s weak persn status in the market economy,imperfection of the law the inefI.ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market,housing market’s own characteristicS lead to above problems. len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts.7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions,such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers,rigllt in the law of PRC,IId there cXi
點擊復制文檔內(nèi)容
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號-1