【正文】 “、“房老虎”。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費者的利益。從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費者在這種交易中總是處于弱者地位。實踐中，因房屋產(chǎn)權證問題而引發(fā)的侵害消費者權益的案例屢見不鮮。然而現(xiàn)實中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《商品房預售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權的實際情況，導致購房者誤認為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權，但實際上卻無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。 商品房價格虛高對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點，對房價是否虛高，判斷標準不一，國內(nèi)甚至有學者用30個指標作為評價依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。在商品房預售時房屋尚未建成，購房人不能通過實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。實踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分攤的共有建筑面積增加。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴重的事故隱患。從2004年以來，房地產(chǎn)業(yè)消費者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。據(jù)統(tǒng)計，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費市場中也暴露出不少問題。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實中保證每一個環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。黨中央、國務院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。近年來，我國的消費結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費品，買房已成為新的消費熱點，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機。商品房本身和商品房交易的特點決定了商品房消費者的權利是復雜的、具有相當專業(yè)性、技術性的權利。上述所述商品房消費者權利的這些特點都決定我國有必要大幅度提高商品房消費者權益保護意識，加大對商品房消費者權益的保護力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識的情況下，其權益依舊能夠得到很好的保護，進而促進商品房交易市場及整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。綜上可知，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費中的地位日漸重要。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費者在購買、使用商品和接受服務時主要享有如下權利：(1)安全權；(2)知情權；(3)選擇權；(4)公平交易權；(5)求償權；(6)結(jié)社權；(7)獲得有關知識權；(8)人格尊嚴和民族風俗習慣受尊重權；(9)監(jiān)督批評權。、商品房消費者權益 商品房消費者權益，是指商品房消費者在購買和使用商品房過程中依法享有相應的權利并有權作出或者不作出一定行為，并有權要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權利得到保護并給商品房消費者帶來應得的利益。切實保護，是我國消費者權益保護法的出發(fā)點和核心內(nèi)容。商品房消費者權益的內(nèi)涵及特點探討商品房消費者權益的概念，首先需明確何為消費者。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強對商品房消費者權益的保護，但我國商品房消費者權益保護法律制度仍存在許多不足，如商品房消費者保護主體地位不明確，權利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權益保護不足；商品房消費者權益保護法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對稱；法律規(guī)制不完善等等。然而，現(xiàn)實的情形是，消費者在購買商品房的過程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費者的合法權益往往受到侵害而沒有得到及時適當有效的保護或救濟。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly ： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III引 言近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費者在市場經(jīng)濟中的地位越來越重要。關鍵詞：商品房消費者；權益保護；完善 I英文摘要Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy bees multifarious and actiVe，and mercial apanmem consumption bees more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of mefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the mercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of mercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly39。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費者權益保護的的諸多不足，例如《消費者權益保護法》中商品房消費者保護主體地位不明確，權利內(nèi)容不完善；商品房消費者權益保護法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴重的法律沖突等等。因此加強對商品房消費者的保護已刻不容緩。然而我國商品房市場中種種不規(guī)范現(xiàn)象導致商品房消費者的生命財產(chǎn)安全權、公平交易權等權益受到直接損害，房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴重影響到消費者基本生存權利的實現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進一步提高。團體獎為本組人員的總體表現(xiàn)，設一等獎、二等獎、三等獎、參與獎及最佳知識才藝獎，個人獎項為某個人的具體表演獎及策劃活動的導演獎項。（個人）的評選方法：與上述評分細則一致。三等：語言得體。一等：作為能夠與客戶在交談中準確的把握客戶的心理狀況，語言措辭得體，并且對客戶要有恒久耐心和耐力，時時微笑服務。酌情給分。三等：能簡單說明樓盤的周邊環(huán)境。專業(yè)知識方面：（分為三等，所占總分比重為50％）專業(yè)知識主要是對樓盤準確的刻劃描述一等：能全面客觀的闡述樓盤的基本信息，包括所處位置、容積率、綠化率、建筑面積、周邊環(huán)境、建筑物結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權狀況等信息；能準確的闡述該樓盤的優(yōu)勢；針對具體的戶型能夠描述其朝向、層高、戶型等信息。二等：通過市場調(diào)查能基本闡述清楚房地產(chǎn)市場狀況。基礎知識方面：（分為三等，所占總分比重為20％）基礎知識包括市場和市場營銷知識，要懂得市場調(diào)查、市場預測的一些基本方法，熟悉商品房市場。三、活動時間:2009年4月20日四、活動地點教學樓XX教室（待定）五、活動對象2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)全體學生六、活動總體流程：、組織、報名；；賽事流程——籌備組人員及班委負責布置教室；同學陸續(xù)入場，并歡迎嘉賓入場；主持人宣布活動正式開始，請嘉賓講話；班主任宣布比賽正式開始；主持人宣讀比賽規(guī)則及評分細則；前半部分比賽人員正式比賽，評委打分；后半部分比賽人員繼續(xù)比賽；比賽完畢，計算成績；頒獎環(huán)節(jié)，有嘉賓評委等頒獎；獲獎者發(fā)表獲獎宣言；比賽完畢，歡送嘉賓評委；由班委安排同學打掃教室衛(wèi)生；活動籌備組商量決定出參加學院比賽的節(jié)目及人員；，上報學院。二、活動主題：要求同學們以小品、話劇、相聲等形式表演樓盤介紹、售樓過程或表演以估價為主題的上述活動。作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的學員，我們決定開展專業(yè)大比武，向全院乃至全校展示我們專業(yè)的風采。應在專業(yè)指導、有效組織上的給予有力支持。（5分）超出或者不及，每超出或者少于一分鐘，扣一分。各扣2分。各扣2分（5）推銷過程語言生動，口齒清晰，儀容、儀表及服飾得體，體態(tài)大方自如。（20分）脫離實際，缺乏說服力，各扣5分。①微笑：推銷第一技能，做到自然大方（2分）；②注視：用眼睛傳遞誠懇自信（2分）；③問候：打開話題的前提，做到文明禮貌（2分）；④自我介紹：姓名、學校、班級等（2分）；⑤親和力及創(chuàng)造能力：（2分）（2）房產(chǎn)推銷過程及技巧展示，尋找、接近潛在客戶