【正文】 關(guān)而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費(fèi)者來講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。實踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見不鮮。然而現(xiàn)實中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實際情況，導(dǎo)致購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實際上卻無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。 商品房價格虛高對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點(diǎn)，對房價是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有學(xué)者用30個指標(biāo)作為評價依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。在商品房預(yù)售時房屋尚未建成，購房人不能通過實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。實踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。從2004年以來，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費(fèi)者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。據(jù)統(tǒng)計，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費(fèi)市場中也暴露出不少問題。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實中保證每一個環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設(shè)計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。黨中央、國務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。近年來，我國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費(fèi)品，買房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。上述所述商品房消費(fèi)者權(quán)利的這些特點(diǎn)都決定我國有必要大幅度提高商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識，加大對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)商品房交易市場及整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。綜上可知，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設(shè)計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評權(quán)。、商品房消費(fèi)者權(quán)益 商品房消費(fèi)者權(quán)益，是指商品房消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護(hù)并給商品房消費(fèi)者帶來應(yīng)得的利益。切實保護(hù)，是我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點(diǎn)和核心內(nèi)容。商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對稱；法律規(guī)制不完善等等。然而，現(xiàn)實的情形是，消費(fèi)者在購買商品房的過程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒有得到及時適當(dāng)有效的保護(hù)或救濟(jì)。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly ： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III引 言近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費(fèi)者在市場經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。關(guān)鍵詞：商品房消費(fèi)者；權(quán)益保護(hù)；完善 I英文摘要Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy bees multifarious and actiVe，and mercial apanmem consumption bees more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of mefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the mercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of mercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly39。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的的諸多不足，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴(yán)重的法律沖突等等。因此加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者的保護(hù)已刻不容緩。然而我國商品房市場中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的生命財產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴(yán)重影響到消費(fèi)者基本生存權(quán)利的實現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進(jìn)一步提高。附錄應(yīng)附上各類調(diào)查記錄表與統(tǒng)計表。不少于10本致謝對指導(dǎo)教師和其他給予指導(dǎo)或協(xié)助完成畢業(yè)設(shè)計工作的組織和個人表示感謝。②總平面規(guī)劃圖。附件1：項目規(guī)劃設(shè)計要求一、設(shè)計要求畢業(yè)設(shè)計中需包括如下規(guī)劃資料和圖紙。同時進(jìn)行項目的風(fēng)險分析，判斷項目風(fēng)險的大小，并采取相應(yīng)措施回避與控制風(fēng)險。3）物業(yè)管理對規(guī)劃設(shè)計、項目施工、竣工驗收、營銷等過程的主要要求4）物業(yè)管理的主要服務(wù)內(nèi)容設(shè)定與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等第三部分項目的投資分析與技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價一、項目的成本—收益分析目標(biāo)：分析項目的投資與成本費(fèi)用的構(gòu)成，制定資金的籌措計劃，預(yù)測項目的總收入。給出對項目物業(yè)管理的建議主要包括：1）物業(yè)管理運(yùn)營方案的選擇：規(guī)模、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員安排。進(jìn)行項目價格策劃給出項目的定價策略與定價依據(jù)，并要求給出項目的詳細(xì)價格表。具體包括：給出項目規(guī)劃設(shè)計的詳細(xì)建議與說明，并進(jìn)行項目的初步規(guī)劃設(shè)計。消費(fèi)者調(diào)研，包括：消費(fèi)者的調(diào)查區(qū)域選擇樣本數(shù)量、抽樣方式的確定調(diào)查問卷的設(shè)計調(diào)查問卷的統(tǒng)計分析第二部分項目市場定位與營銷策劃一、項目市場定位目標(biāo)：結(jié)合市場研究與項目開發(fā)條件分析，進(jìn)行市場細(xì)分，鎖定目標(biāo)市場，并進(jìn)行項目市場定位。具體包括：廣州房地產(chǎn)市場整體走勢研究項目所在區(qū)域同類樓盤供求情況與走勢研究，包括：樓盤供應(yīng)情況樓盤價格水平樓盤銷售情況樓盤走勢研究競爭樓盤與競爭對手分析，包括：選擇20以上個具有可比性的樓盤對上述樓盤進(jìn)行4PM營銷調(diào)研（請自行設(shè)計一份詳細(xì)的樓盤調(diào)查表）。具體包括：項目基本情況與用地現(xiàn)狀評述項目周邊環(huán)境分析（包括自然環(huán)境與人文環(huán)境分析）項目周邊配套設(shè)施狀況分析（包括商業(yè)、娛樂、餐飲、醫(yī)院、學(xué)校、郵電、銀行等分布情況）項目的外部聯(lián)系、交通組織分析（包括環(huán)臨的公共交通條件、地塊與公共交通連接的亞交通條件）。（二）房地產(chǎn)營銷策劃書第一部分項目環(huán)境分析與市場研究一、區(qū)域環(huán)境分析目標(biāo)：通過對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通等區(qū)位條件的分析，對項目地塊所具有的區(qū)位價值進(jìn)行研究。（一）市場調(diào)查報告調(diào)查問卷獨(dú)立設(shè)計一份調(diào)查問卷，并向最少50人進(jìn)行問卷調(diào)查。畢業(yè)設(shè)計與答辯不合格者，不發(fā)畢業(yè)證。二、要求請全體學(xué)生和指導(dǎo)教師認(rèn)真閱讀，并嚴(yán)格按照其要求執(zhí)行，以確保畢業(yè)設(shè)計成果的質(zhì)量。土木工程畢業(yè)設(shè)計 請各位同學(xué)認(rèn)真閱讀以上要求，在完成畢業(yè)設(shè)計（論文）初稿之后應(yīng)及時提交給指導(dǎo)老師審閱。六、畢業(yè)設(shè)計（論文）的頁數(shù)要求畢業(yè)設(shè)計中編排頁碼的頁數(shù)不能少于40頁，一般應(yīng)控制在40~60頁。其他技術(shù)性錯誤如選取估價方法不當(dāng)?shù)?。缺乏估價技術(shù)報告必須的現(xiàn)場勘察照片，戶型圖等信息。還要注意畢業(yè)文論袋外面需要填寫的設(shè)計題目、扉頁中的題目、評語中的題目、任務(wù)書中的題目必須統(tǒng)一，都為“住宅房地產(chǎn)估價報告”。畢業(yè)設(shè)計（論文）的格式、字體、標(biāo)題、行距、空格等排版要求必須符合學(xué)院規(guī)定的畢業(yè)設(shè)計規(guī)范。畢業(yè)設(shè)計（論文）中插入的圖和表沒有按要求添加圖序（表序）和圖題（表題）。土木工程畢業(yè)設(shè)計 第四部分 畢業(yè)設(shè)計報告（論文）中應(yīng)注意的問題在畢業(yè)設(shè)計（論文）中出現(xiàn)的比較突出、典型的問題匯總?cè)缦拢ㄒ怨纼r報告為例），每位學(xué)生應(yīng)對照以下內(nèi)容，對設(shè)計報告（論文）進(jìn)行檢查和修改。在最終提交的畢業(yè)設(shè)計報告中，必須包含一張施工進(jìn)度計劃表（進(jìn)度計劃橫道圖）或施工進(jìn)度計劃網(wǎng)絡(luò)圖，以及一張施工平面布置圖。勞動力和材料供應(yīng)充足，能滿足施工要求。、進(jìn)度表中，每個月按30天編排。、一般情況下，每天采用一班制，不考慮加班。二、畢業(yè)設(shè)計畢業(yè)設(shè)計報告的正文內(nèi)容應(yīng)依照建筑工程施工組織設(shè)計的要求進(jìn)行編寫，其主要內(nèi)容及相關(guān)要求如下。結(jié)論：是畢業(yè)論文的收尾部分，是圍繞本論所作的結(jié)束語。本論：是畢業(yè)論文的主體，包括實驗材料、研究內(nèi)容與方法、實驗結(jié)果與分析（討論）等。緒論：是論文的開頭部分，主要說明研究的背景、目的、現(xiàn)實意義、對所研究問題的認(rèn)識，并提出論文的中心論點(diǎn)等。四、打印與裝訂畢業(yè)設(shè)計報告（論文）一律用A4紙打印、裝