【正文】 企業(yè)文化上，樹立物業(yè)品牌。物業(yè)公司的任務(wù)就是幫助開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷售。（3）、物業(yè)管理晚期介入 在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問題，避免扯皮推諉的發(fā)生。開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。 在項(xiàng)目設(shè)備安裝階段 有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)物業(yè)在使用過程中常暴露的各種工程質(zhì)量問題，通過參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)監(jiān)理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。從使用方便的角度來(lái)說，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，比如，現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來(lái)極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)。從開發(fā)商的本意來(lái)說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)，但往往由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因，忽視了對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。住房設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)、煤氣、熱水器、抽油煙機(jī)、洗農(nóng)機(jī)及其他大型家用電器安裝或安放及其進(jìn)排水、廢氣排放管道的適當(dāng)位置等。樓字的機(jī)電設(shè)備在安裝設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到將來(lái)檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設(shè)計(jì)不僅要考慮當(dāng)前線路的負(fù)載能力。如寫字樓要考慮停車場(chǎng)、會(huì)議室、商務(wù)中心等配套。從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出設(shè)計(jì)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。早期介入是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段就開始介入中期介入則是在項(xiàng)目施工階段開始在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入看作為晚期介入。動(dòng)作二：證言廣告，請(qǐng)已購(gòu)房客戶做代言人，以其自身觀點(diǎn)闡明購(gòu)買“中鐵逸都國(guó)際”的理由。 B、銷售道具準(zhǔn)備： 工地圍墻 名片 海報(bào) 售樓中心布置（沙盤模型，售樓中心上空POP廣告等） 售樓處（以輕音樂為背景，休息長(zhǎng)椅、沙發(fā)等休息平臺(tái)）C、廣告策略：NP：在齊魯晚報(bào)上刊登軟文，介紹“中鐵逸都國(guó)際”詳細(xì)內(nèi)容；Pop：建筑工地戶外大型廣告牌；選擇路線做宣傳；第一波海報(bào)派發(fā)。 A、銷售策略： 銷售人員對(duì)外來(lái)人員聚集的所有店鋪進(jìn)行地毯式訪問，告知樓盤銷售信息，擴(kuò)大咨訊接觸面，聚集人氣，強(qiáng)勢(shì)推廣。雜志，酒店，車身貼，戶外導(dǎo)示為輔。業(yè)務(wù)配合：有針對(duì)性的人員推廣和促銷活動(dòng)。公共傳播：報(bào)紙廣告，信息傳播．．．廣告訴求點(diǎn)：逸韻環(huán)繞，無(wú)限風(fēng)雅。④尾盤期主要任務(wù)：針對(duì)剩余產(chǎn)品特點(diǎn)，抓住客戶的消費(fèi)心理，制定廣告策略，特顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，促使成交。印刷媒體：印刷附有樓盤信息的禮品（如：扇子，杯子．．．）、傳單、書簽，進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷，口碑傳播。生態(tài)品質(zhì)白皮書》業(yè)務(wù)配合：在各大媒體火熱推廣之際，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)售樓人員促銷，形成緊張感，其外對(duì)客戶進(jìn)行回訪，電話跟蹤調(diào)查。平面廣告訴求點(diǎn)：豪華室內(nèi)會(huì)所享受，風(fēng)情步行街。重點(diǎn)投放媒體：電視，報(bào)紙（以齊魯晚報(bào)為主，大眾日?qǐng)?bào)，生活日?qǐng)?bào)，魯中晨報(bào)等報(bào)為輔。?強(qiáng)銷期主要任務(wù)：商品信息繁雜，強(qiáng)勢(shì)推廣。傳播途徑：戶外廣告，地盤包裝，網(wǎng)站，雜志，高檔酒店等媒體。廣告重點(diǎn)：發(fā)布形象信息，積蓄客戶，觀察市場(chǎng)反應(yīng)并進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)價(jià)格定位，確認(rèn)推廣物業(yè)的賣點(diǎn)，以最佳方式展現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)。 3）、銷售進(jìn)度的控制銷售周期為：36個(gè)月（2012年8月到2015年8月 ）（1）銷售階段?預(yù)熱期（銷售準(zhǔn)備期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）主要任務(wù)：此階段重在提高樓盤知名度，建立市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)印象，因此我們的主要任務(wù)是將逐漸建立起來(lái)的樓盤基本形象牢牢打入消費(fèi)者心中，加深消費(fèi)者印象，讓樓盤迅速掠奪周邊區(qū)域消費(fèi)者的注意，引起他們的興趣和關(guān)注，整體達(dá)到吸引消費(fèi)者“非到現(xiàn)場(chǎng)深入了解不可”的效果。 （2）媒體方面的因素 要考慮媒體發(fā)行量的價(jià)值； 要考慮媒體有效讀者層或視聽有效性的價(jià)值。建筑個(gè)案的總銷金額大的，可考慮將市場(chǎng)擴(kuò)大到全國(guó)性的銷售。高層、小高層、別墅的商品特性并不相同。例如：教育程度高者較偏重于印刷媒體，教育程度低者較偏重于電波媒體。由于消費(fèi)者會(huì)根據(jù)個(gè)人品味來(lái)選擇合乎他們需要的傳播媒體。因此，房地產(chǎn)廣告不同于其他廣告，其一在于除了正常的廣告媒體（NP稿、電視、海報(bào)、DM）之外，還必須使用大量的戶外廣告（POP廣告）；其二是一種動(dòng)態(tài)的傳播活動(dòng)，要根據(jù)其廣告特色制訂相應(yīng)的廣告策略，才能使用最經(jīng)濟(jì)、有效的工具及方法，在最適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，將產(chǎn)品的特色及魅力傳播給廣大的購(gòu)房者。其中金陽(yáng)：時(shí)代性， 尚：品質(zhì) 逸：逸都云：云山的日子 后面句子也可以突出其小戶型的飄逸 我們可以在不同的載體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，如報(bào)紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外（如燈箱、路牌、刀旗、橫幅、高架巨幅等）、POP（如看板、圍墻、模型、指示牌、工地旗幟、接待中心、樣品屋等）、特殊文選（如贈(zèng)品、月歷、手冊(cè)等）等形式進(jìn)行宣傳，是我們的理念深入到每個(gè)人心里，對(duì)我們的銷售起到了很大的幫助。而是講求一種房地產(chǎn)與廣告的有效組合，即根據(jù)項(xiàng)目的特性尋找完美的媒體組合，從而達(dá)到效益最大化與成本最小化的統(tǒng)一。2）、廣告策略R+A模式　R即Real　Estate（房地產(chǎn)），A即Advertising（廣告），也即是房地產(chǎn)全程運(yùn)作與廣告整合推廣的完全結(jié)合。 大中小戶型設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，美化內(nèi)部空間和生活功能組合。首付23%，銀行提供77%銀行按揭，對(duì)于按揭客戶，依具體情況而定，適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。分期付款的客戶給予95折優(yōu)惠。?、 分期付款。 2）購(gòu)房付款方式 ?、一次性付款。 4）配套設(shè)施定位 中小學(xué)：高新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、新建小學(xué)四所、初中三所、高中兩所(其中一所為濟(jì)鋼高中) 銀行：建設(shè)銀行、中信銀行 醫(yī)院：省立醫(yī)院東院、濟(jì)南急救中心 其他：喜來(lái)登大酒店、奧體中心、省立醫(yī)院東院、省博物館、省高級(jí)法院 幼兒園：18班制知名雙語(yǔ)幼兒園 其他配套：便利超市、健身娛樂設(shè)施 項(xiàng)目的價(jià)格策劃 1）項(xiàng)目?jī)r(jià)格 87170㎡電梯洋房/觀景高層均價(jià)8500元/平米。 2）消費(fèi)群體定位 ①、濟(jì)南本地人 ②、在濟(jì)南居住多年的外地人：他們居住在濟(jì)南多年，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，對(duì)高新區(qū)認(rèn)知度高，熟悉該片區(qū)。 項(xiàng)目定位 1）市場(chǎng)定位通過以上分析，本案在市場(chǎng)定位中，以中高檔住宅為主，以商鋪為輔，主要考 慮區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r以及高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿φ谠杏姸嘈屡d階層，考慮到政府有力的政策支持，以及高新區(qū)商住人口與地區(qū)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系。④、戶型——根據(jù)目標(biāo)受眾特點(diǎn)，以及項(xiàng)目二房三房主力戶型特點(diǎn)，塑造項(xiàng)目居家型樓盤，賦予項(xiàng)目居住寶地，適宜一家人居住，打造和諧社區(qū)的形象。①、中式風(fēng)格——將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風(fēng)情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“逸”生活中②、大環(huán)境——項(xiàng)目居于高新區(qū)，打造項(xiàng)目中偏上檔次形象，據(jù)天時(shí)地利和諧優(yōu)勢(shì)。 3）項(xiàng)目的SWOT分析 ——優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)便捷 周邊生活配套齊全具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)區(qū)域立面時(shí)尚新穎 ——劣勢(shì)： 車流量大，受噪音影響 缺乏外部景觀資源 ——機(jī)會(huì)： 高新區(qū)的改造，將可能帶動(dòng)周邊物業(yè) 國(guó)內(nèi)其他城市房地產(chǎn)回暖，亦是項(xiàng)目的銷售機(jī)遇 ——威脅： 來(lái)自其他區(qū)域的片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅，如熱點(diǎn)片區(qū)歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)等 來(lái)自周邊其他項(xiàng)目的威脅 來(lái)自國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不確定性威脅 4）賣點(diǎn)設(shè)計(jì) 通過對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、配套、自身優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)等充分挖掘，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)分析整合，制定相應(yīng)的營(yíng)銷推廣策略。關(guān)于購(gòu)房目的來(lái)說，對(duì)于各城市和各收入水平的房產(chǎn)消費(fèi)者，購(gòu)房的最主要目的仍是自住，其次是兩者兼有目的和純投資目的。 2）消費(fèi)者分析 結(jié)合目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)運(yùn)行情況，對(duì)于影響購(gòu)房的因素調(diào)查顯示，政策因素是影響購(gòu)房的主導(dǎo)因素，其次為通脹預(yù)期。逸都國(guó)際是中鐵置業(yè)在濟(jì)南打造的首個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。逸都國(guó)際總建筑面積百萬(wàn)平米，依山林地勢(shì)錯(cuò)落矗立小高層、高層及商業(yè)配套，產(chǎn)品涵蓋小高層、高層、公寓、商業(yè)等，一期規(guī)劃為8~32層住宅建筑，精致兩房、舒適三房、闊綽四房及超200平米復(fù)式豪宅等多種經(jīng)典戶型，滿足不同階層人居夢(mèng)想。北側(cè)鳳凰路與經(jīng)十路交界處，形成立體交通樞紐，地鐵1號(hào)線、輕軌、公交總站勾勒出多樣的交通方式，暢享十分鐘都市圈的便利生活。鳳凰路是市政規(guī)劃的南北向城市主干道，建成之后將成為濟(jì)南市最寬的南北向城市主干線。設(shè)計(jì)在充分分析地域、氣候、人文、地形的基礎(chǔ)上提取三個(gè)典型地域的建筑文脈融合多元文化創(chuàng)造性地提出“逸”生活概念并以“逸”為魂將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風(fēng)情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“逸”生活中通過逸墅、逸院、逸館三個(gè)產(chǎn)品范疇來(lái)定義“逸”社區(qū)。與所分析的樓盤相比，所分析的樓盤價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定，能在人們的接受范圍內(nèi)。3居室99平米 300000平米 小高層、高層% 中齊未來(lái)城山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高新工業(yè)南路濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心東側(cè) 11000元/平米 3居室126平米。2居室94平米 260000平米 多層、小高層35% 彩虹胡濟(jì)南華昱置業(yè)有限公司 高新經(jīng)十東路 孫村立交 向北1公里 彩虹湖公園北臨 5000元/平米 2居室99平米。3居室218平米378000平米 小高層、高層35% 丁豪廣場(chǎng)山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [高新 國(guó)際會(huì)展中心] 工業(yè)南路與舜華路交界處 6800 元/平米 2居室80平米350000平米 高層30% 綠城百合花園山東東城置業(yè)有限公司 高新濟(jì)南奧體中路與中林路交匯處紫御東郡北面 9000 元/平米 3居室122平米。從9月開始，市場(chǎng)恐漲心理開始蔓延，部分需求出現(xiàn)提前釋放，而多個(gè)新增功能區(qū)規(guī)劃利好的傳出，包括國(guó)際金融城、東部山水城及南沙國(guó)家新區(qū)等，也吸引了部分投資客曲線入市，另，第四季度高端豪宅的集中放量，則促使高端改善型客戶購(gòu)買意愿回升，多重因素疊加，共同為樓市成交帶的動(dòng)力。繼去年一整年及年初兩個(gè)的月低迷成交