【正文】 　　 感謝我的同學(xué)和朋友，在我寫(xiě)論文的過(guò)程中給予我了很多你問(wèn)素材，還在論文的撰寫(xiě)和排版燈過(guò)程中提供熱情的幫助。尤其要強(qiáng)烈感謝我的論文指導(dǎo)老師—李臻老師，他對(duì)我進(jìn)行了無(wú)私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進(jìn)行論文的修改和改進(jìn)?！?[19]尹麗．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)[M]．北京：中國(guó)商業(yè)出版社，2009 [20]周鴻 房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理全案 人民郵電出版社 2012 [21]李超?！?[15]:, [16], [17]李英姬．淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略[J]．內(nèi)江科技，2012，（6）新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略研究[J].湖南社會(huì)科學(xué),2012 [11]代韻竹。關(guān)于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的討論[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2010,(23):132. [7]胡樹(shù)紅。淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略及創(chuàng)新[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì),2011, [4]徐瑞琳?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。 結(jié)論及建議 總而言之，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 1）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（12%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。（3）、企業(yè)所得稅法律規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入測(cè)算測(cè)算期內(nèi)，住宅可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入292，商鋪可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入37，合計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入329。2)、項(xiàng)目投資計(jì)劃 (1)項(xiàng)目地價(jià)款投入計(jì)劃根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載。 (7) 財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指借款利息。 (3) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)之和的3%計(jì)取。 三、項(xiàng)目的投資分析與技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的成本收益分析 1) 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)(元/㎡)總額（萬(wàn)元）占總投資比例1土地成本%2前期工程費(fèi)%3建安工程%4管理費(fèi)%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%6其他費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用%8銷(xiāo)售費(fèi)用9公用設(shè)施專(zhuān)用基金%10合 計(jì)% 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)。同時(shí)，大力宣傳該物業(yè)的獨(dú)到之處，對(duì)該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)及價(jià)格與價(jià)值相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)置物業(yè)，并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。此時(shí)，物業(yè)的建設(shè)已經(jīng)基本完成，物業(yè)公司的介入對(duì)物業(yè)本身品質(zhì)的提升已無(wú)任何幫助。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)巾所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。造成可維護(hù)性不足,特別是在接管驗(yàn)收階段。特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理丁作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。（2）、物業(yè)管理的中期介入 在項(xiàng)目的施工階段 開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷(xiāo)推廣上。完善水電設(shè)備安裝設(shè)計(jì)。 （1）、物業(yè)管理早期介入 物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項(xiàng)目剛剛立項(xiàng)，進(jìn)行可行性研究時(shí)介入的。D、動(dòng)作指導(dǎo)動(dòng)作一：進(jìn)一步推出“中鐵逸都國(guó)際”的營(yíng)銷(xiāo)主題。傳播上不分期，統(tǒng)一“生態(tài)品質(zhì)人居”形象。營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)：反推剩余產(chǎn)品，重塑產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，給客戶(hù)制造緊張感。戶(hù)外媒體：戶(hù)外媒體要及時(shí)更改信息，現(xiàn)場(chǎng)增加霓虹燈廣告。印刷媒體：《中鐵逸都國(guó)際廣告重點(diǎn)：利用電視媒體的頭腦風(fēng)暴式地播放廣告，強(qiáng)烈震撼客戶(hù)（制造新聞，吸引投資客和潛在客戶(hù)）公共傳播：電視廣告（慈善性活動(dòng)），報(bào)紙廣告，網(wǎng)站，手機(jī)短信傳播，利用星級(jí)酒店贊助宣傳，房博會(huì)。在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)始后發(fā)布部分認(rèn)購(gòu)信息。 （3）廣告主方面的因素 要考慮廣告主銷(xiāo)售方法的特性；要考慮廣告主的銷(xiāo)售戰(zhàn)略（促銷(xiāo)戰(zhàn)略）。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員要針對(duì)不同商品特性來(lái)選擇廣告媒體； 要考慮商品的數(shù)量及銷(xiāo)售范圍。因此，不同教育程度或職業(yè)的購(gòu)房者對(duì)媒體的接觸習(xí)慣也不同。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使得預(yù)售房營(yíng)銷(xiāo)必須就地設(shè)置接待中心銷(xiāo)售。這里的廣告并非概論中所涉及的單純宣傳，為推廣而找賣(mài)點(diǎn)，為找賣(mài)點(diǎn)而陷入推銷(xiāo)觀念的營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 1）概念推廣 “逸都”塑造出“山地小鎮(zhèn)、濱水之城、臺(tái)地花園”三個(gè)不同景觀主題的分區(qū) ，給人一種舒適、安逸的感覺(jué)。分期付款即建筑期付款，首付總房款的35%；工程整體封頂付總房款的45%；入住時(shí)，付總房款15%；辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，付清所剩房款。 87145㎡小高層均價(jià)7800元/平米?？紤]到家居的舒適度，應(yīng)以中大面積的戶(hù)型為主，暢銷(xiāo)戶(hù)型應(yīng)主打，不過(guò)本案以別墅為開(kāi)發(fā)前奏，戶(hù)型面積當(dāng)然最佳，滿(mǎn)足巔峰人士成功后又一個(gè)高峰。③、地段——交通便捷，配套完善，享城市繁華。如果將兼有目的和純投資目的統(tǒng)視作投資性需求，靜態(tài)來(lái)看，住房購(gòu)買(mǎi)的投資性需求同城市的發(fā)達(dá)程度、家庭收入水平成正比；動(dòng)態(tài)來(lái)看，投資性住房需求在各城市、各種收入水平都有伴隨增長(zhǎng)的趨勢(shì)。百萬(wàn)平的公園式住區(qū)，不僅僅是綜合實(shí)力的魅力表現(xiàn)，更體現(xiàn)著休閑生活的品味與舒適，帶給您全新的生活方式。 中鐵 1）宏觀環(huán)境分析 項(xiàng)目北側(cè)的經(jīng)十路和南側(cè)的旅游路作為貫穿濟(jì)南東西向的交通要道,是濟(jì)南的交通主動(dòng)脈。400000平米 別墅、小高層、高層40% 通過(guò)對(duì)上述樓盤(pán)的對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)濟(jì)南高新區(qū)樓盤(pán)價(jià)格之間的差額較大，建筑類(lèi)型大多屬于小高層、高層，戶(hù)型在2居室、3居室，面積在80120平方米左右。3居室145平米 636400平米 高層45% 名筑美嘉山東茗筑世家置業(yè)有限公司 高新濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心北300米 7600元/平米 2居室89平米。上半年來(lái)看，基本以消化高庫(kù)存為主，進(jìn)入下半年，開(kāi)發(fā)商推貨量則開(kāi)始放大，而市場(chǎng)的持續(xù)回暖也使得改善型客戶(hù)消除觀望入場(chǎng)，月度成交量踏上70萬(wàn)㎡的門(mén)檻。 目前濟(jì)南高新區(qū)共有各類(lèi)企業(yè) 3400多家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)170多家，年銷(xiāo)售收入過(guò)億元企業(yè)近40家，韓國(guó) LG、SK，日本松下、鈴木、NEC，德國(guó)西門(mén)子，美國(guó)百事可樂(lè)等18家世界500強(qiáng)企業(yè)先后落戶(hù)高新區(qū)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，大面積地進(jìn)行了園區(qū)綠化，綠化率達(dá)40%以上，實(shí)現(xiàn)了供水、燃?xì)狻崃?、電力、電信等七通一平。通過(guò)建筑在平面或豎向上的創(chuàng)意組合，實(shí)現(xiàn)從室外與室內(nèi)的混搭設(shè)計(jì)，衍生出“逸院、逸館、逸墅”的原創(chuàng)逸態(tài)生活建筑。逸都國(guó)際總用地近1800 畝，總建筑面積約為230萬(wàn)㎡，總居住戶(hù)數(shù)達(dá)16000戶(hù)，居住人口近60000人。鳳凰路是市政規(guī)劃的南北向城市主干道，建成之后將成為濟(jì)南市最寬的南北向城市主干線。除此之外，項(xiàng)目?jī)?nèi)部還有濟(jì)南市極其罕見(jiàn)的千米森林溪谷貫穿南北，形成獨(dú)有的社區(qū)小氣候，冬暖夏涼，舒適宜人。作為濟(jì)南市新的CBD標(biāo)桿，總部基地的建設(shè)和總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將極大地提升片區(qū)的商務(wù)價(jià)值和投資價(jià)值。政府總投資1000億打造，占地1000畝，建筑面積1000萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)利稅100億，商務(wù)人口10萬(wàn)以上。中國(guó)中鐵是隸屬于國(guó)資委的大型央企，是世界雙500強(qiáng)，全球建筑業(yè)排名第一的大型企業(yè)，中鐵置業(yè)是中國(guó)中鐵股份有限公司以房地產(chǎn)為主業(yè)的全資子公司，是國(guó)資委批準(zhǔn)的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的16家央企之一?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 環(huán)境【Content abstract】: Real estate marketing is the key to the success or failure of the relationship between the real estate development business, in the current petitive situation, the real estate marketing has bee more and more real estate developers is very important rise and development of China39。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)涵蓋面廣，包含豐富的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與其他市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣，也是個(gè)人和集體通過(guò)一系列的活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng)，同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的一種社會(huì)過(guò)程。逸都國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)策劃分析【內(nèi)容摘要】：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，房地產(chǎn)如何營(yíng)銷(xiāo)越來(lái)越成為房地產(chǎn)發(fā)展商十分看重的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)的興起和發(fā)展，為加速房地產(chǎn)的循環(huán)創(chuàng)造了條件。可見(jiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅，辦公樓，商業(yè)樓宇，廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是使房地產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)、轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是連接土地和房屋產(chǎn)品生產(chǎn)者和消費(fèi)者的紐帶。s real estate marketing industry, to create the conditions to accelerate the real estate the original nothing to the present everywhere, can be said that, the concept of establishing and marketing a variety of marketing methods used, is a booming real estate industry witnessed. Real estate marketing is an important branch of marketing. Real estate marketing and other marketing, is personal and collective through a series of activities, especially some creative activities, with the other individual and collective exchanging products and