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房地產(chǎn)估價報告合集5篇-文庫吧資料

2024-10-21 10:52本頁面
  

【正文】 南朝向,室內(nèi)為初裝修。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡,交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例二:位于區(qū)路,臨主干道,為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈,2002 年投入使用,共計 29 層。比較實例位于該大廈的二十一層,南向,成交面積 227 ㎡,室內(nèi)為初裝修,鋁合金窗,采用進(jìn)口高速電梯兩部,設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng),水、電、暖等配套設(shè)施齊全。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟: Ⅰ 廣泛收集交易實例; Ⅱ 從中選取可比實例; Ⅲ 建立價格比較基礎(chǔ); Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正; Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正; Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正; Ⅶ 進(jìn)行實物狀況修正; Ⅷ 綜合評估決定估價額。近幾年,市的廣場、廣場、路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓,如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等,類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實際交易案例較多,故選用市場比較法評估其市場價格。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定,本估價報告選定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年,已使用土地 8 年,尚余出讓使用年限 32 年,故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 測算酒店部分價格通過上述分析,將凈收益、報酬率和收益年限代入公式其中 A = 10949 萬元 Y = % n = 32 年測算大廈酒店部分價格為: V = 130898 萬元 ② 測算大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū),臨街一側(cè)裙房的二層至五層,建筑面積約為 ㎡,估價人員根據(jù)估價對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平,并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正,結(jié)合估價師的經(jīng)驗,預(yù)計 2006 年建成后,此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費用、稅金、利潤等,確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。最終確定報酬率: Y = % C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年,而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值,對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年;鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的報酬資本化法公式,反求出報酬率。因大廈尚在建設(shè)中,難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費用劃分清楚,故本報告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進(jìn)行估算,即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益?!?年經(jīng)營費用合計: 1986 萬元?!?營業(yè)稅及附加: 按營業(yè)收入的 % 計 算,為 203 萬元?!?管理費用:包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用,估算年管理費用為 70 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業(yè)成本包括原材料和各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等,根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算,餐飲部分年營業(yè)成本為 1095 萬元。c 客房部分凈收益客房部分凈收益=年經(jīng)營收入-年經(jīng)營費用 = 14961 萬元- 6671 萬元 = 8190 萬元 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層,地上二層至六層和地上四十六至四十八層,包括程式餐廳、包間等?!?經(jīng)營者利潤:根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表,估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。○ 財務(wù)費用:包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等,估算為 257 萬元?!?營業(yè)費用:包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費,根據(jù)市同類酒店 2000 ~ 2003 年此項費用平均水平估算,客房年營業(yè)費用為 625 萬元。每年按 360 個營業(yè)日計算。分別測算如下: 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入大廈酒店的客房部分分為: 15 ~ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套;15 ~ 42 層,每層設(shè)兩個套間,共 54 個套間; 44 層為 8 套豪華套間; 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。A 酒店部分凈收益測算:預(yù)計大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用,故本估價報告基于前述基本分析和市高檔酒店的客觀收入和費用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測計算其凈收益。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益,即有效年收入中減去各種運營費用得到的,由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟:Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。本次評估采用收益法當(dāng)中的報酬資本化法。故本報告采用收益法評估其市場價格。本報告中根據(jù)使用功能,將大廈分為三個功能部分,分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為: 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等): 建筑面積 ㎡商場: 建筑面積 ㎡寫字間: A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ① 關(guān)于大廈酒店部分的評估大廈的酒店部分按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計,預(yù)計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。故本報告采用動態(tài)方式進(jìn)行測算。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。由于估價對象建筑面積及建設(shè)的項目規(guī)模較大,比較市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期,確定其開發(fā)期為 18 個月。五 估價方法選用根據(jù)委托人的估價目的和要求,并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點,本估價報告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評估。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)充分合理論證,能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。因此,在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗,物業(yè)價格將保持在較高水平。因此,目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境,宜人的氣候條件,以及美麗的自然風(fēng)光,每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。目前,市已有外商投資企業(yè) 7000 多家,來市投資的國家和地區(qū) 50 多個,境外企業(yè)駐市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。在新批外商投 資企業(yè)項目中,總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項,趨超5000 萬美的有 14 項。幾年來,市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。近十年來,市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作,城市面貌發(fā)生了巨大的改觀,城市功能不斷增強(qiáng)。初步核算,全市生產(chǎn)總值 億元,人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元,按年末匯率測算縱約合3529 美元。改革開放以來,特別是近十多年來,市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。⑺ 其他影響設(shè)施估價對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主,低層建筑建造年代較早,目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。⑸ 商服設(shè)施配置 估價對象所處區(qū)域內(nèi)有廣場大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施,電影城、影劇院等娛樂設(shè)施,以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。該區(qū)域東接廣場商貿(mào)金融區(qū),西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑶ 交通設(shè)施與接近條件估價對象所處區(qū)域距火車站約 ,距 海 港 約 2km,距國際機(jī)構(gòu)約 8km。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域,以廣場為樞紐形成東連廣場、廣場、廣場,西連廣場、廣場廣場,南接路,北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò),道路通達(dá)條件較好。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好,整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心,向東 50m 至街,向西 300m 至街,向北 300m 至街所圍成的區(qū)域。⒍ 臨街狀態(tài)估價對象三側(cè)臨街。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)估價對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價對象用地面積 ㎡,為國有出讓性質(zhì),使用權(quán)人為大廈酒店有限公司,使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日,形狀為不規(guī)則矩形。⑤ 動力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。保安系統(tǒng):包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。智能型會議系統(tǒng):設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。機(jī)電設(shè)備自動控制系統(tǒng): 采用計算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。通訊系統(tǒng): 半智能型寫字間設(shè) 400 對市話直通線路; 智能型寫字間設(shè) 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機(jī),45 條中繼線;酒店設(shè) 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機(jī),175條中繼線。② 電梯大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部,“ E411VVVF ”型電梯 18 部。其他:特殊要求的會議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計,有振動和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理??头浚旱孛驿伒靥?,壁紙墻面,裝飾吸音吊頂。餐廳:地面石材或地毯、地磚,木質(zhì)鑲板墻面,裝飾玻璃門,裝飾吸音吊頂。普通寫字間:地面鋪地毯,涂料或無框玻璃隔斷,裝飾吸音吊頂,嵌入式燈具,鑲包木門。公共衛(wèi)生間:高級防滑地磚,墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂,嵌入式燈具,大理石化妝臺,進(jìn)口衛(wèi)生潔具。⒌ 裝修外墻:裙房采用暖灰色花崗巖板;塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面; 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框,淺灰色隔熱中空玻璃。④ B 座塔樓B 座塔樓的設(shè)計功能為半智能型寫字間。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間,建筑面積 ㎡。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場,面對廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭,半圓形玻璃幕墻。地下四層按地下人防設(shè)計,地下一層設(shè)計有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施,地下二層至地下四層為地下停車場。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志,環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿,夜間輔以立面泛光照明,形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。對酒店主入口采用弧形金屬棚架,大片弧形幕墻,使酒店大堂的中庭與廣場有機(jī)地融合起來;智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階,與酒店入口相映襯,街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求,大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格,強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃,注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分,在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。一 實物狀況分析⑴ 大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的大廈施工圖紙,該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明如下:⒈ 總用地面積 ㎡其中:酒店部分用地面積 ㎡ 寫字間部分用地面積 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 ㎡ ⒋ 總建筑面積 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù): 地下部分4F~1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1: ⒎ 建筑覆蓋率 % ⒏ 綠化率 % ⒐ 建筑總高 A 座總高 B 座總高 ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復(fù)用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ 大廈整體設(shè)計方案說明依據(jù)“大廈整體設(shè)計方案”,建成后的大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn): ⒈ 總平面布置大廈依原地勢設(shè)計,充分利用有效的用地面積,保證退后路道路紅線 10m、廣場 12m 的規(guī)劃要求。因此,需要對估價時點條件下,影響估價對 象價格形成的各種因素進(jìn)行分析。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工,電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術(shù)報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈,設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑,其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房,地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成;其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房; A 座地上 7 層~ 51 層,設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間; B 座地上 7 層~ 29 層,設(shè)計功能為半智能寫字間。十 估價結(jié)果:本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的,遵循估價原則,采用科學(xué)合理的估價方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過測算,結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進(jìn)行分析,確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上,在市場上有足夠的買方和賣方,并且進(jìn)入市場無障礙的條件下,于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。遵循估價時點原則,要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。遵循替代原則,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。遵循最高最佳使用原則,應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。遵循合法原則,應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。具體依據(jù)如下估價原則: 合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價時點原則。七 估價依據(jù):⑴ 房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書;⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號:; ⑶ 《施工許可證》,證書編號:; ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》;⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》; ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī);⑺ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999);⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料;; ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。五 估價時點: 2004 年 10 月 29 日。估價對象于估價時點土建
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