【正文】 大連縣 用地 ☆☆☆ 畝，征收成本： ff 萬元 /畝（含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)）； 經(jīng)前期調(diào)查，房屋拆遷面積約 abcd 平方米， 大連縣 房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 hhqq 元 /平方米，拆遷成本： 萬元 /畝； 土地報(bào)批費(fèi)用： 萬元 /畝 （含耕地管理費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、造地費(fèi)、征地管理費(fèi)） ； 建設(shè)期利息： 萬元 /畝 （項(xiàng)目 建設(shè)期 年， 可申請(qǐng) 貸款按總投資的 計(jì)算 ，貸款利息按銀行基準(zhǔn)利率 計(jì)算） ； 前期工作及 其它 費(fèi)用 : 萬元 /畝 （包括摸底調(diào)查、測(cè)繪、評(píng)估費(fèi)、 公證、場(chǎng)地平整、 人員經(jīng)費(fèi)、車輛費(fèi)用等）； 合計(jì)： 萬元 /畝，總成本為 萬元。 19 2．復(fù)建房安置方式。 對(duì)于住宅拆遷，被拆遷人可在以下兩種安置辦法中選擇一種： 1．貨幣補(bǔ)償方式。 居住產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明是商業(yè)用途的房屋，按照市場(chǎng)價(jià)格以實(shí)際評(píng)估為準(zhǔn)。被拆遷房屋的建 筑面積以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)。其中擁有房屋產(chǎn)權(quán)證的，辦證費(fèi)用予以全額補(bǔ)償。 征地拆遷辦法 （ 1） 土地征收 與 上海市 銀河集團(tuán) 有限責(zé)任公司 簽訂土地收儲(chǔ)協(xié)議，經(jīng)雙方確認(rèn)后， 光電縣 土地儲(chǔ)備中心支付 上海市 銀河集團(tuán) 有限責(zé)任公司 土地征收款。 （ 2）國土部 《 中華人民共和國土地管理法》 (2021 修正 ) （ 3）國土部 《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》 （ 4） 上海市大連縣 政府 關(guān)于 《 上海市 銀河集團(tuán) 有限責(zé)任公司和 上海市 太陽城公司 轄區(qū)新區(qū)建設(shè)與安居工程實(shí)施方案 》 （ 5） 上海市大連縣 政府 關(guān)于《 上海市 銀河集團(tuán) 有限責(zé)任公司和 上海市 太陽城公司 轄區(qū)新區(qū)建設(shè)與安居工程實(shí)施方案補(bǔ)充規(guī)定 》 收儲(chǔ)土地情況 （ 1）土地歸屬及性質(zhì) 本次 光電縣 土地儲(chǔ)備中心征收土地 ☆☆☆ 畝，該土地屬于 上海市 銀河集團(tuán) 有限責(zé)任公司 孫悟空 所有，全部為國有用地。 在土地征收和建筑物拆遷過程中，從測(cè)量、評(píng)估、定價(jià)、支付事個(gè)流程上，要保證 縣 土地儲(chǔ)備中 心和當(dāng)事人之間協(xié)商解決，遇到問題雙方尋求法律途徑解決，各級(jí)政府 部門不得從中干預(yù)。 征收和拆遷屬于公 共權(quán)力行為， 不應(yīng)公權(quán)私用，將社會(huì)公器用于私人牟利，更不能授權(quán)私人借助強(qiáng)制性的公權(quán)力為牟私利開道 。 收儲(chǔ)實(shí)施方案 土地收儲(chǔ)原則 （ 1）公正補(bǔ)償原則 補(bǔ)償價(jià)格不能太低，要保證 農(nóng)民 的切身利益，保證 農(nóng)民 自有的房屋、林木得到合理的補(bǔ)償，但又要保證補(bǔ)償價(jià)格不能太高，保證拆遷成本在收儲(chǔ)成本的預(yù)算內(nèi)。 該宗地北面為直通 上海市 機(jī)場(chǎng)高速的 工人大街 ，是 大連縣 規(guī)劃的主干道，西面緊挨 趵突泉 小學(xué)、 新界 中學(xué)，離 大連縣 政府 不足 1 公里，南面又靠近在建的 銀河中學(xué) ，地理位置非常優(yōu)越，其中 □□□ 畝商住用地，具有非常大的升值空間。 本項(xiàng)目計(jì)劃 收儲(chǔ)的 大連縣 土地，具體位置和基本情況如下： 該地塊位于 位于 金光大道 以東， 南京路 以北， 武漢路 以西， 工人大街 以南， 計(jì)劃收儲(chǔ)土地 ☆☆☆ 畝，該宗地權(quán)屬 大連縣 國家 所有。 15 土 地出讓計(jì)劃 根據(jù)《 大連縣 總體規(guī)劃 》及《 大連縣 控制性詳規(guī) 》，本次出讓土地按規(guī)劃用途分，均為 商 住 用地， 3001~4001 年進(jìn)行收購儲(chǔ)備， 3008年～ 5635 年出讓 ，其中： 年出讓 畝， 年出讓 畝， 年出讓 畝 。 （ 4）林果木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按 大連縣 政府 出臺(tái)的《 大連縣 建設(shè)與安居工程實(shí)施方 》執(zhí)行。具體情況按照 《 大連縣 建設(shè)與安居工程實(shí)施方案 》規(guī)定執(zhí)行。 土地收儲(chǔ)組織實(shí)施 （ 1）制定土地收儲(chǔ)實(shí)施方案征地補(bǔ)償安置方案 ，通過電臺(tái)、報(bào)刊、電視媒體和傳單等形式，做好土地收儲(chǔ)前的政策宣傳工作。 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓手續(xù)： （ 1）至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布出讓公告，公布出讓地塊的基本情況和出讓的時(shí)間、地點(diǎn)； 14 （ 2）在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)召開招標(biāo)拍賣或掛牌出讓儀式，確定中標(biāo)人和競(jìng)得人； （ 3）與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂中標(biāo)通知書和成交確認(rèn)書； （ 4）簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》； （ 5）公證處公證。 土地市場(chǎng)化運(yùn)作模式 對(duì) 大連縣 范圍內(nèi)工業(yè)、商業(yè)等各類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，由政府進(jìn)行規(guī)劃用地的土地收儲(chǔ)工作，統(tǒng)一納入政府土地儲(chǔ)備 庫，在進(jìn)行土地綜合開發(fā)整理后，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開出讓。 土地收購儲(chǔ)備原則 依法等價(jià)原則； 土地效益最大化原則； 公平公正原則； 主動(dòng)公開供地原則。 12 第四章 土地收購儲(chǔ)備及出讓計(jì)劃 土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式 土 地收購儲(chǔ)備范圍相關(guān)規(guī)定 應(yīng)收回的國有土地，包括：因用地單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)及其它原因調(diào)整的原劃撥的國有土地；未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用的；依法收回的閑置土地；依法沒收的土地；城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)未確定土地使用權(quán)的土地；土地使用者違反出讓合同規(guī)定，依法解除出讓合同的土地。 大連 縣 土地需求分析 目前， 大連縣 累計(jì)簽約 工業(yè) 項(xiàng)目 885 個(gè)（工業(yè)項(xiàng)目 個(gè)，商住 項(xiàng)目 個(gè)），總投資 億元， 總用地 平方公里， 其中商住項(xiàng)目投資 億元，用地約 平方公里 。 大連縣已 納入規(guī)劃的 土地有 30000 方公里 ，其中 商住用地 平方公里 。 10 第三章 土地開發(fā)現(xiàn)狀及土地需求分析 大連縣 土地使用現(xiàn)狀 根據(jù) 大連縣 總體規(guī)劃， 將新區(qū)空間結(jié)構(gòu)和功能布局分為：一軸兩心三帶四區(qū)。當(dāng)前，在項(xiàng)目落地急需征用土地過程中，存在農(nóng)民哄抬地價(jià)的現(xiàn)象，如果提前收儲(chǔ)土地，就會(huì)統(tǒng)一土地價(jià)格，降低土地征用成本。 二是便于政府對(duì)土地進(jìn)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一調(diào)配，可以增強(qiáng)政府對(duì)土地的調(diào)控能力。招商引資存在時(shí)間不確定因素，而農(nóng)民耕作卻有季節(jié)規(guī)律。 大連縣 以建設(shè) 上海市 第 99 新城區(qū)和第 28 個(gè)中心城區(qū)為目標(biāo)，全面加快開發(fā)、建設(shè)、發(fā)展步伐。經(jīng) 省 人民政府 3001 年第 5986 次主席辦公會(huì)議研究， 省 民政廳〔 3986〕 11ff 號(hào)文土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 件批復(fù)，同意在 趵突泉 地區(qū)設(shè)立 趵突泉 鎮(zhèn)。 1901 年 48 月 111 日， 上海市 委、市政府將兩 公司 移交 上海市 托管。北依 神戶鐵路 ，南隔 瀾滄江 與 銀河系 相望，地處 拉薩 市 — 上海市 — 銀河系 “ 金三角 ” 腹地，土地平整、集中連片，交通便捷，地理位置優(yōu)越。 大連 的地理座標(biāo)是東經(jīng) 度 分至 度 分、北緯 度 分至 度 分，面積為 平方公里。實(shí)踐證明，土地儲(chǔ)備是一條既能實(shí)現(xiàn)城市綜合開發(fā)和提高城市土地利用率，又能增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控能力并增加土地收益的新路。房屋拆遷、居民安置和土地整理等工作，如果由單個(gè)開發(fā)商來進(jìn)行，將導(dǎo)致這些工作成本的大幅上升，需要政府的干預(yù)。 實(shí)現(xiàn) “政府做地、企業(yè)做房 ”的需要 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府與企業(yè)的職責(zé)相對(duì)分離。據(jù)了解國有土地資產(chǎn)約占全部國有資產(chǎn)的 76%。只有這樣，才能保證土地招標(biāo)、拍賣工作的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)。因此，除以項(xiàng)目為載體可以直接供地的以外，其他都要進(jìn)入收儲(chǔ)程序。但是，推進(jìn)土地招標(biāo)、拍賣的前提條件是政府手中掌握著充足的國有建設(shè)用地，壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，并能保證土地供應(yīng)。 土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項(xiàng)等多方面工作，對(duì)我國土地市場(chǎng)發(fā)展影響深遠(yuǎn)。開展土地資本運(yùn)營(yíng)，有利于從機(jī)制上擺脫計(jì)劃 經(jīng)濟(jì)時(shí)期城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等只有投入沒有產(chǎn)出的困境，有利于形成 “ 投入 ——產(chǎn)出土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 ——再投入 ” 的良性循環(huán)。城市土地資本運(yùn)營(yíng)是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府以土地所有者代表的身份，用經(jīng)營(yíng)手段運(yùn)作土地資本，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)城市土地資本效益的最大化。根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國土資發(fā) [2966]977 號(hào)）第三條規(guī)定： “土地 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立，具有獨(dú)立法人資格，隸屬于國土資源管理部門，統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。 2701 年 16 月，國土資源部以內(nèi)部通報(bào)的形式向全國轉(zhuǎn)發(fā)了《 贛州 市土地收購儲(chǔ)備實(shí)施辦法》和《青島市人民政府關(guān)于建立土地儲(chǔ)備制度的通知》，向全國推廣兩地開展土地儲(chǔ)備的經(jīng)驗(yàn)。 土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 第二章 項(xiàng)目的背景及建設(shè)的必要性 2568 年 28 月上海率先開展土地儲(chǔ)備工作，建立了我國第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) ——土地發(fā)展中心，開始了土地資源市場(chǎng)化配置的探索。 結(jié)論 本次計(jì)劃收儲(chǔ)的土地位于 光電縣 大連縣 ，土地收儲(chǔ)后， 根 據(jù) 上海市 及 大連縣 城市建設(shè) 總體規(guī)劃確定其使用性質(zhì) 后公開掛牌出讓 。 項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資 64000 萬元 （詳見總 投資估算表） ，其中 ：